Що таке викуп?
Покупка - це тип знижок, пов’язаних із житловими іпотечними кредитами. Він передбачає, що позикодавець надає позичальнику стимулювання готівкового грошового забезпечення в обмін на прийняття більш високої процентної ставки за позикою.
Як правило, викуп є більш вигідним для позичальника, якщо він очікує перепродажу придбаного майна протягом короткого періоду часу. Важливо, що грошові стимули не можуть перевищувати розрахункові витрати, пов'язані з позикою.
Ключові вивезення
- Покупка - це такий тип знижки, при якому позичальник іпотечного кредиту приймає більш високу процентну ставку в обмін на попереднє грошове стимулювання. Залежність між величиною грошового стимулювання та сумою збільшення відсотків узгоджується між позикодавця та позичальника. Однак типовою формулою є кожен відсоток грошового заохочення викликати підвищення процентної ставки на 0, 25%. Покупки також іноді виплачуються іпотечним брокерам та банківським кредитним працівникам. Тому позичальники повинні бути обережними, щоб визначити, чи впливала ціна, на яку цитується, будь-яка така угода.
Розуміння розпродажів
Закупівлі, як правило, використовують позичальники, які бажають зменшити витрати на виплату позики з власної кишені. Оскільки викуп призводить до вищої процентної ставки за позикою, позичальник ефективно позичає гроші за такою вищою ставкою і використовує їх для оплати деяких або всіх розрахункових витрат.
Оскільки вища процентна ставка застосовується до всього залишку іпотечного кредиту, вибір викупу, як правило, є економічним, якщо позичальник не має наміру утримувати іпотечний кредит протягом тривалого періоду часу. У таких ситуаціях передовий стимул грошових коштів може більш ніж компенсувати підвищену вартість відсотків, враховуючи, що ці відсоткові витрати будуть понесені лише протягом обмеженого періоду часу.
Слід також враховувати, що викуп також іноді виплачується іпотечним брокерам. У таких ситуаціях брокера можна ефективно стимулювати, щоб заохотити позичальників приймати вищі ринкові ставки за своїми іпотечними кредитами, які також відомі як премії за розширення прибутковості (YSP). Якщо ці договори про викуп не будуть чітко розкриті покупцем, вони можуть створити конфлікт інтересів між двома сторонами.
До 2010 року знижки на викуп іпотечних посередників часто були затьмарені в умовах кредитування іпотечних кредитів, які вони продали, що ускладнювало позичальникам виявлення, коли вони платили ІСП за своїми іпотечними кредитами. З того часу зміни у федеральних інструкціях щодо нових оцінок позик вимагають чіткого розкриття покупецьів ІП іпотечних посередників.
Незважаючи на ці вдосконалення, однак, ризик виникнення потенційних конфліктів все ще залишається. Зокрема, знижки на викуп та інші подібні стимули також іноді надаються позичальникам у самих кредитних установах. За цих обставин позичальник може виявити мало практичної здатності виявляти, чи впливають ці ставки, які вони сплачують. В якості запобіжних заходів позичальники повинні ставити ретельним та прямим запитанням до своїх кредитних службовців щодо того, які, якщо такі є, існують заохочувальні програми стосовно їх позики.
Приклад реального світу з викупом
Для ілюстрації розглянемо покупця, який бажає забезпечити заставу на 100 000 доларів. Стандартна процентна ставка, яку пропонує банк, становить 4, 50%. Однак покупець бажає використати знижку на викуп, рівну 2, 50% від вартості позики. У такому сценарії покупець отримав би заохочення в розмірі 2500 доларів США в обмін на прийняття процентної ставки, що перевищує звичайну.
Хоча точний рівень нової процентної ставки буде предметом переговорів, типовою формулою є кожен відсоток знижки, що призводить до підвищення на 0, 25% процентної ставки до іпотечного кредиту. Отже, у наведеному вище прикладі стимулювання грошових коштів на 2, 50% призведе до підвищення ставки на 0, 625%. Отже, нова процентна ставка складе 5, 125%.
