У іпотечній галузі Сполучених Штатів є дві колосальні установи: Fannie Mae та Freddie Mac. Більшість людей чули про них, але мало хто розуміє, що вони роблять або важливу роль, яку вони відіграють у фінансуванні американського домоволодіння. Також більшість людей не розуміє потенційного систематичного ризику, який вони становлять для всієї нашої фінансової системи. ми поговоримо про те, що вони роблять, статус, який фінансується державою (GSE), їх громадські місії та те, як вони отримують прибуток. Тоді ми вивчимо, яку небезпеку вони можуть становити на ринку іпотечного кредиту в США, якщо вони не зможуть ефективно керувати своїм ризиком. Пам’ятайте, коли гіганти падають, то саме селяни вибиваються.
Що вони роблять
Fannie Mae та Freddie Mac купують та гарантують іпотеку через вторинний ринок іпотечного кредитування. Вони не походять і не надають іпотеку.
Іпотечні особи продають іпотеку безпосередньо Фанні Мей та Фредді Маку, або обмінюються іпотечними пулами в обмін на цінні іпотечні цінні папери (МБС), що підтримуються цими самими іпотечними кредитами, але які несуть додаткову гарантію своєчасної сплати основної суми та відсотків власник безпеки. Коли виробники іпотечних кредитів продають іпотеку Фанні Мей або Фредді Мак, або продають MBS, які були видані їм назад, це, в свою чергу, звільняє кошти, використані для створення цих іпотечних кредитів, щоб укладачі могли потім створити ще більше іпотечних кредитів. Фанні Мей та Фредді Мак також вкладають великі кошти у власні MBS у тому, що відомо як їхні збережені портфелі.
Коротше кажучи, вони сприяють надходженню грошей з Уолл-стріт на Майн-стріт.
ДИВІТЬСЯ: За лаштунками вашої іпотеки
Підприємства, які фінансуються урядом
Фанні Мей та Фредді Мак - GSE. Обидва були створені актами Конгресу; Фанні Мей в 1938 році і Фредді Мак в 1970 році. Обидві компанії, що продаються з публічною торгівлею, статутними для виконання публічної місії. Їх акції торгують на NYSE під символами FNM та FRE відповідно. Хоча вони публічно торгуються компаніями, завдяки статутам вони мають такі зв'язки з федеральним урядом:
- В обох компаній є рада директорів, що складається з 18 членів, п'ять з яких призначаються президентом США. Для підтримки їх ліквідності секретар казначейства уповноважений, але не вимагає придбати до 2, 25 мільярда доларів цінних паперів у кожної компанії. Обидві компанії звільнені від сплати державних та місцевих податків.
Через ці зв'язки ринок схиляється до думки, що цінні папери, випущені Фанні Мей та Фредді Маком, мають гарантію уряду США. Іншими словами, ринок вважає, що якщо що-небудь піде не так у Fannie Mae або Freddie Mac, уряд США вступив би, щоб викупити їх. Ця неявна гарантія відображається тим, наскільки дешево вони можуть отримати доступ до фінансування. Фанні Мей та Фредді Мак можуть випускати корпоративний борг, відомий як "дебюти агентства", при цьому дохідність нижча, ніж інші установи.
Громадські цілі та місія Фанні Мей та Фредді Мака
Відповідно до їх статутів, загальнодоступною метою Фенні Мей та Фредді Маком є сприяння стабільному потоку недорогих іпотечних коштів.
Їх статути включають:
- Їх особливим напрямком є ринок житлової іпотеки. Вони не можуть вступати у споріднені сфери бізнесу або припиняти підтримку ринку житлових іпотечних кредитів. Іпотечні кредити, які вони купують та гарантують, повинні бути нижчими від суми, визначеної Управлінням нагляду за федеральним житловим підприємством (OFHEO). Їм заборонено входити до бізнесу інших компаній з фінансування житлового будівництва - наприклад, іпотечного походження. Вони повинні відповідати щорічним цілям, встановленим Департаментом житлового господарства та містобудування (HUD). Ці цілі зосереджуються на житлі з низьким та середнім рівнем доходів та житлом для меншин. Вони підлягають ризиковим і мінімальним вимогам до капіталу та щорічним обстеженням з боку OFHEO.
На веб-сайті Фредді Мака зазначається, що його місія полягає у забезпеченні ліквідності, стабільності та доступності ринку житла. Веб-сайт Fannie Mae зазначає, що його місія - розширити доступне житло та залучити глобальний капітал до місцевих громад з метою обслуговування ринку житла в США. (Щоб прочитати інформацію про нерухомість, перегляньте статтю Інвестиції в нерухомість , Розумні операції з нерухомістю та наш підручник з вивчення інвестицій у нерухомість .)
Прибуткові компанії з громадською місією
Не помиляйтесь - Фанні Мей та Фредді Мак керуються прибутками, як цього вимагають їх акціонери. Виконуючи свою публічну місію, вони отримують прибуток двома основними способами: гарантують дохід від зборів та нерозподілений портфель.
- По-перше, давайте покриємо дохід від гарантійних платежів або "g-збори". Fannie Mae та Freddie Mac зберігають певний відсоток від сплати іпотеки за кожну іпотеку, вони гарантували своєчасну сплату основної суми та відсотків власнику MBS (інвестору). Наприклад, кожен щомісячний іпотечний платіж може бути розбитий на основну суму та відсотки. Основна сума відсотків, зібрана іпотечним службовцем, передається одній з двох компаній, скажімо, Fannie Mae. Потім Fannie Mae передає основну суму та відсотки разом із власником застави; проте він зберігає певний відсоток відсотків як гарантійний збір - зазвичай це становить від 0, 12% до 0, 50% щорічно. Розглядайте це як страховий поліс. Сподіваємось, Fannie Mae збирає більше доходів від гарантійних платежів, ніж виплачує власникам цінних паперів, забезпечених заставою, через невиконання позичальників. Це дуже великий страховий поліс. За підсумками 2006 року, обидві компанії отримали кредитні гарантії на $ 2, 9 трлн MBS, повідомляє міністр фінансів Роберт К. Стіл (15 березня 2007 р., Свідчення перед Комітетом з фінансових послуг Палати США з питань реформи GSE).
По-друге, Fannie Mae та Freddie Mac мають величезний збережений портфель іпотечних і MBS. Вони вкладають великі кошти у власні - і один у одного - цінні папери. Зважаючи на передбачувану федеральну гарантію, як обговорювалося раніше, вони можуть видавати борг із дохідністю, нижчою, ніж інші корпорації, щоб фінансувати свої нерозподілені портфелі. Іншими словами, вони можуть заробити розсилки на своїх портфелях, які потенційно перевищують інші установи через цю перевагу фінансування. Сказати, що розмір їхніх портфелів величезний - це заниження. У 2006 р. Сукупний іпотечний портфель двох компаній становив 1, 4 трлн дол. США, знову ж таки за даними Steel (15 березня 2007 р.).
Нагляд за Фанні Мей та Фредді Маком
Fannie Mae та Freddie Mac регулюються OFHEO та HUD. OFHEO регулює фінансову безпеку та надійність Fannie Mae та Freddie Mac, у тому числі впроваджуючи, застосовуючи та контролюючи їхні нормативи капіталу та обмежуючи розмір збережених портфелів. OFHEO також встановлює річні ліміти відповідних позик. HUD несе відповідальність за житлову місію Fannie Mae та Freddie Mac. Усі нові кредитні програми, в яких вони можуть брати участь (придбання та / або гарантія), повинні бути затверджені HUD. Крім того, HUD встановлює щорічні цілі для Fannie Mae та Freddie Mac виконати свою житлову місію. Ці цілі зосереджуються на житлі з низьким і середнім рівнем доходів та житлом для меншин.
Занадто багато ризику зосереджено у двох компаніях з федеральними зв'язками?
Немає сумнівів, що Фанні Мей та Фредді Мак відіграють вирішальну роль у нашій системі фінансування житла. Однак існує стільки ризиків, що сконцентровані лише у двох компаніях. Вони управляють величезною сумою кредитного та процентного ризику. Якщо щось пішло не так з їхньою практикою управління ризиками та / або управлінням портфелем, немає сумнівів, що біль і стрес будуть відчуватися на фінансових ринках у всьому світі. Багато критиків вважають, що через їх розмір та складність управління іпотечним ризиком вони становлять занадто великий систематичний ризик для нашої економіки. Крім того, деякі вважають, що Фанні Мей та Фредді Мак мають несправедливу перевагу через їх неявну федеральну гарантію, яка дозволяє їм випускати борг за процентними ставками, недоступними для інших корпорацій, зокрема, що саме ця неявна гарантія дозволила Фанні Мей та Фредді Маку виростають такими великими.
Простіше кажучи, існує небезпека того, що двом компаніям було дозволено взяти на себе занадто великий ризик за рахунок потенційних коштів американського платника податків. З точки зору речей в перспективі, згідно з даними Міністерства фінансів США, наприкінці 2006 року Фанні Мей та Фредді Мак мали близько 4, 3 трлн доларів іпотечного кредитування, що становило близько 40% загальної непогашеної іпотечної заборгованості в США (15 березня 2007 р.). Або по-іншому, у цих компаній заборгованість за 5, 2 трлн дол. США та зобов'язання MBS, що перевищує 4, 9 трлн дол. Державних боргів уряду США, повідомляє голова правління Федеральної резервної системи Бен Бернанке (квітень 2007 р.).
Крім того, ніхто ніколи не стверджував, що або кредитним ризиком, або ризиком процентної ставки іпотечного кредиту легко управляється або зменшується за рахунок використання похідних інструментів.
Висновок
Влітку 2007 року ринок усіх іпотечних кредитів, окрім гарантованих Фанні Мей та Фредді Мака, припинився, підкресливши важливість ролей, які відіграли дві компанії. Восени 2007 року Фредді Мак шокував ринок, оголосивши про великі втрати, пов'язані з кредитуванням, розпалюючи пожежу за аргумент, що ці дві компанії становлять величезний ризик для всієї фінансової системи. Чи будуть переваги, які Фанні Мей та Фредді Мак створюють для американського власника дому, перевищують ризики, які вони несуть для всієї нашої фінансової системи та американського платника податків? Тільки час покаже.
Щодо цих двох установ, дізнайтеся прибуток від іпотечного боргу з MBS .
