Володіння майном у Канаді може бути вигідним, якщо ви розумієте канадське податкове законодавство, яке застосовується до інвестицій у нерухомість.
Для покупки та володіння нерухомістю в Канаді немає вимоги проживання або громадянства. Ви можете оселити канадське місце проживання тимчасово, але вам потрібно буде дотримуватись імміграційних вимог, якщо хочете продовжити перебування або стати постійним резидентом. Нерезиденти також можуть мати власність на оренду в Канаді, але потрібно подавати щорічні податкові декларації до Агентства доходів Канади (CRA).
Податки на нерухомість
Купуючи нерухомість, ви сплачуєте провінційний податок на трансфер це варіюється від провінції до провінції, але може становити близько 1% на перші 200 000 доларів та 2% на залишок. Деякі винятки застосовуються, якщо це ваша перша покупка нерухомості в Канаді. Муніципалітети також стягують щорічні податки на нерухомість, виходячи з оціночної вартості майна, яка відображає ринкову вартість. До цього муніципального податку включаються шкільні та інші податки. Інформація про поточний муніципальний податок на конкретну власність, як правило, доступна.
Нові покупки будинку підлягають федеральному податку на товари та послуги (GST), але часткова знижка може бути отримана для нових будинків чи будинків, які ремонтуються будівельниками, якщо ви плануєте жити в будинку. GST не застосовується до перепродажу будинків.
Податки з нерухомості на оренду
Закон про податок на прибуток Канади вимагає, щоб щорічно перераховувалося 25% валового доходу від оренди майна. Однак нерезиденти можуть виплатити 25% чистого доходу від оренди (після витрат), заповнивши форму NR6. Якщо майно оренди понесе чисті збитки, ви можете повернути раніше сплачені податки. Ваш дохід буде розглядатися по-різному, залежно від того, є співвласником чи партнером, і чи вважається це орендним або діловим доходом.
Для отримання доходу від оренди можна відняти два види понесених витрат: поточні операційні та капітальні витрати. Останнє забезпечує довгострокову вигоду. Вартість меблів або обладнання для оренди нерухомості не може бути відрахована від доходу від оренди за цей рік. Однак вартість може бути відрахована протягом певних років, оскільки ці елементи знецінюються у вартості. Вирахування називається надбавкою до капітальних витрат (CCA).
Податки на нерухомість та іпотечний кредит, банківська позика або кредитна процентна ставка підлягають сплаті податком у Канаді, якщо майно є інвестиційною власністю. Щоб дізнатися більше про використання іпотечного кредиту в інвестиційних цілях, не забудьте прочитати Створення канадської іпотеки, що не обкладається податком .
Продаж канадської власності
Коли нерезидент продає канадське майно, уряд Канади бере 50% будь-якого продажу як податок з утримання. Американські резиденти також повинні повідомити про приріст капіталу Службі внутрішніх доходів (IRS). Однак якщо прибуток оподатковується в Канаді, його можна заявити як іноземний податковий кредит. Коли нерезидент продає канадське майно, продавець повинен надати покупцю сертифікат оформлення, підготовлений CRA. Без цього посвідчення покупець може зберегти частину ціни закупівлі, оскільки покупець може особисто нести відповідальність перед CRA за будь-який із несплачених податків нерезидента.
Коли ви виїжджаєте з Канади, відбувається "вважається розпорядженням" власністю капіталу. Іншими словами, якщо ви володіли канадськими активами, які оцінили вартість, ви сплатите податок з цих прибутків, якщо і коли ви виїдете з країни. Це "вважається розпорядженням" також може застосовуватися, коли власник майна нерезидента помирає або коли майно передається від фізичної особи компанії або фізичній особі фізичної особи, хоча гроші не сплачені.
Позики до власного капіталу
Ви можете отримати власний капітал зі своєї канадської житлової нерухомості за допомогою зворотної іпотечної або кредитної лінії будинку (HELOC).
Зворотний іпотечний кредит не для всіх, але вони дозволяють власникам будинків віком від 60 років здійснювати регулярні платежі на загальну суму до 40% від поточної оціночної вартості будинку. Погашення не вимагається, а виручка не обкладається податком. Кошти можуть бути інвестовані, витрати на відсотки можуть бути списані (якщо кошти вкладені у прибутковий актив), а власник дому може жити в будинку скільки завгодно часу. Кредит закінчується, коли власник будинку вмирає або продає будинок, і в цей момент він виплачується з виручкою від продажу.
HELOC - це друга застава вашого будинку для забезпечення позики або кредитної лінії. Він пропонує більшу гнучкість платежу, ніж звичайна іпотека, оскільки ви можете погасити будь-яку суму довірителя в будь-який час, без штрафу. Процентна ставка за кредитною лінією, як правило, вище, ніж іпотечні ставки, але, як правило, нижча за незабезпечену заборгованість.
Альтернативні інвестиції в нерухомість
Цільові інвестиційні трести (REITs) - це публічно продані компанії, які інвестують у портфель активів нерухомості. Більшість канадських REITs торгують на еталонній біржі в Торонто (S&P / TSX).
Як трести, вони повинні розподіляти більшу частину свого оподатковуваного доходу акціонерам. У 2007 році федеральний уряд Канади прийняв законодавство про те, що дохідні трести повинні перетворитись на звичайні корпорації, що сплачують податки до 1 січня 2011 року, проте багато REITS були позбавлені цього законодавства. Нові правила довіри вимагають від REIT підтримувати 95% свого доходу з пасивних джерел доходу (рента з нерухомості, відсотки, приріст капіталу від нерухомого майна, дивіденди та роялті) та 75% його доходу від орендної плати та частки приросту капіталу. попереднього правила. Якщо РЕІТ підтримує цю структуру, вона залишатиметься згідно з попереднім законодавством про довірчий податок. Детальніше про цю структуру доходів читайте в Основах оподаткування ПДФО.
Висновок
Підсумовуючи, канадські закони є досить ліберальними, коли мова йде про володіння нерухомістю. Вам не потрібно бути громадянином Канади або навіть жити в країні, а податки на майно та витрати на відсотки можуть бути відрахувані податком. Однак, щоб вигідно інвестувати, ви повинні знати про податкові наслідки кожного етапу інвестиції - від володіння майном, його заселення чи оренди, до остаточного продажу.
