Що таке власна інвестиційна інвестиційна компанія?
Вкладений інвестиційний траст у нерухомість - це просто довірчий інвестиційний траст (REIT) з контролем власності однієї компанії. Компаніям, що мають право власності на нерухомість, пов'язані з їхнім бізнесом, може виявитися вигідним об'єднати нерухомість у ЗЕД за спеціальними пільгами. Цю стратегію зменшення податків можуть використовувати торговці та банки з багатьма магазинами чи філіями.
Ключові вивезення
- Власний REIT - це будь-який REIT, який має більше 50% частки власності однієї компанії. Захоплений REITs, як правило, є дочірніми компаніями. Як REIT, власний REITs користується всіма тими ж податковими перевагами, що і стандартний REIT. материнська компанія та дочірня компанія REIT. Фахівці з бухгалтерських та податкових питань повинні гарантувати, що вони повністю відповідають усім федеральним та штатним законам, що охоплюють нестабільний РЕІТ.
Розуміння власних інвестиційних трестів
Невигідний інвестиційний траст на нерухомість може бути створений, щоб скористатися податковими пільгами, пропонованими довірчим інвестиційним фондом (REIT). Компанії можуть вирішити розробити або взяти контрольну власність у REIT для отримання статусу власного капіталу. Контролюючий чи неприйнятний статус визначається як понад 50% частки виборчого капіталу REIT.
Компанії, що будують власний REIT для управління власністю нерухомості, як правило, характеризують їх як орендні або іпотечні ЗНО. Іпотечний REITs надає іпотечний капітал за обіцянку взаємного доходу, що часто є основою для доходів REIT. Компанії також можуть використовувати власні цільові інвестиційні цільові фонди, передаючи нерухомість в REIT, а потім здаючи в оренду нерухомість у цих ЗНО.
Інвестиції в нерухомість
Власний REIT - це просто REIT з контролем власності однієї компанії. Крім того, невірно вкладені REITs - це просто REITs. Суб'єкт господарювання може бути класифікований як ПДФО, якщо він відповідає певним вимогам Служби внутрішніх доходів та розділу 26 Кодексу внутрішніх доходів. REITs можуть бути трестами, асоціаціями або корпораціями, але незалежно від того, що вони повинні обирати, щоб їх оподатковували як корпорації.
Кодекс внутрішніх доходів дозволяє всім ЗЕД, щоб розподілити весь дохід своїм акціонерам. Це робить REITs подібними до товариств згідно з податковим кодексом, оскільки товариства, як правило, не мають доходу і розподіляють весь свій дохід через К-1.
REITs повинні відповідати декільком вимогам, щоб мати право на відрахування податку на розподіл доходу, які характеризують REITs загалом. Деякі з найважливіших вимог включають:
- Вибори для оподаткування як корпорації. Щонайменше 90% валового доходу від дивідендів, відсотків, орендної плати чи іншої нерухомостіБагато 75% усіх активів, представлених активами нерухомості, грошовими еквівалентами та державними цінними паперами, повинні мати вигідну власність від 100 і більше осіб (контролюючі компанії можуть назвати керівників акціонерами для задоволення цієї вимоги)
Якщо суб'єкт господарювання відповідає вимогам REIT, він повинен виплатити принаймні 90% свого доходу акціонерам, і тому він може приймати розподіл доходу як відрахування. Будь-який залишок після необхідного розподілу оподатковується за необхідною ставкою податку на прибуток підприємств.
Дочірній облік
Власні ЗЕД вважаються дочірніми компаніями, і тому їхня власність повинна певним чином обліковуватися у фінансовій формі материнської компанії. Як правило, існують три способи обліку дочірніх підприємств та дочірньої власності у фінансовій звітності материнської компанії. Компанії можуть звітувати про консолідовану фінансову звітність або вони можуть обліковувати право власності за допомогою методу власного капіталу або собівартості.
Відповідно до загальноприйнятих принципів бухгалтерського обліку (GAAP), компанії мають можливість створювати консолідовану фінансову звітність, яка інтегрує всі аспекти фінансової діяльності дочірнього підприємства, якщо материнській компанії належить більше 50% прав власності. Як правило, материнській компанії не є вигідним або застосовним для включення власного РЕІТ у консолідовану звітність фінансової звітності через податкові пільги, які власний РЕІТ отримує самостійно, що часто є причиною його створення. Таким чином, власне власність REIT зазвичай обліковується у фінансовій формі материнської компанії або методом власного капіталу, або методом витрат.
Власні податкові пільги з REIT
Існує декілька податкових пільг, пов'язаних з обмеженими податками REIT. Федеральне оподаткування ПДФО розглядається в заголовку 26 Кодексу внутрішніх доходів, однак у штатів можуть бути свої власні правила оподаткування ПДФО, які можуть збільшувати чи зменшувати податкові пільги.
Загалом, материнська компанія, що займається ПЕІТ, може вирахувати витрати на оренду чи іпотеку, які вона сплачує своєму укладеному REIT, що зменшує оподатковуваний дохід. Це не обов'язково є величезною вигодою, оскільки це як правило відшкодовує ці витрати, але це може створити корисні переваги при обробці платежів і т. Д. Однією з найбільших переваг є те, що головна компанія отримує частину розподілу дивідендів від власного REIT який потенційно може оподатковуватися за нижчою ставкою.
Власний REIT користується всіма податковими пільгами статусу REIT. Він може відрахувати 90% або більшу суму свого доходу, який він розподіляє акціонерам. Він також сплачує ставку податку Федеральної корпорації на будь-який залишок доходу.
Закони, що керуються полоненими ЗНО
Оскільки власні дочірні компанії REIT можуть потенційно створити ряд переваг, націлені на них деякі федеральні та державні положення. Загалом, більшість законодавчих актів визначає власний капітал як контроль за володінням 50%. Федеральні закони вимагають, щоб будь-яке поводження було справедливим і відповідало оцінці власності та переговорам між собою. У деяких штатах є свої особливі вимоги, а в деяких випадках існують обмеження, які можуть всебічно усунути тактику ухилення від сплати податків. Загалом, фахівці з бухгалтерського обліку та оподаткування повинні гарантувати, що власний РЕІТС та власний облік РЕІТ відповідають колективно всім федеральним та державним законам.
