На перший погляд ви можете подумати, що менеджер з портфеля нерухомості схожий на будь-якого менеджера фінансових активів. Але портфель власного капіталу або управління фондами кардинально відрізняється від управління акціями, облігаціями або пайовими фондами.
На відміну від керівників акцій, які досліджують компанії та керують ймовірністю того, що вони зможуть виконати свої сформульовані стратегії, менеджери з нерухомості повинні допомогти визначити та скористатись можливостями на рівні власності. Керівники нерухомості відповідають не лише за розподіл активів, управління ризиками та трансакції, а й за операції безпосередньо з землею та структурами на ній.
Тож управління нерухомим майном, на відміну від традиційного управління грошима, вимагає досвідчених людей, які можуть оптимізувати вартість нерухомості. Насправді багато в чому менеджер нерухомості дуже схожий на керівника корпорації, керуючої компанією чи об'єктом. На відміну від цього, традиційний менеджер грошей може знати запаси певної галузі чи сектора, але не втягується в операції самих компаній.
Думаєте, кар'єра в галузі управління портфелем нерухомості може підійти саме вам? Читайте далі, щоб дізнатися більше.
Управління портфелем нерухомості
Навчання та досвід, набутий менеджерами власного капіталу, аналогічний навчанню інших менеджерів фондів. Однак він відрізняється тим, як вони використовують ці навички для забезпечення продуктивності портфеля. Портфельні менеджери часто оцінюються за їх здатністю забезпечити належну коригування прибутковості та диверсифікацію портфеля шляхом покращеного розподілу та вибору активів.
Крім того, менеджери портфеля нерухомості надають цінність клієнтам, забезпечуючи найефективніше використання капіталу інвестора, а також інформують клієнтів за допомогою чудового вимірювання ефективності та навіть прогнозування грошових потоків. За винятком інвестиційного довіру до нерухомості (REIT) та фонду розпорядників фондів (ефективність яких оцінюється здатністю оцінювати здатність інших менеджерів розробляти та виконувати стратегію), керівник фонду управління нерухомим майном по суті є генеральним директором його або її власна компанія, що створює та виконує стратегії на рівні власності для активів, що підлягають його відповідальності.
Стратегії вибору інвестицій
Керівники портфеля нерухомості проводять розподіл активів та підбір активів, не розуміючи динаміку ринку та компаній у конкретних галузях, а будучи експертами з основ нерухомості. Вони навчаються в місцевих регіонах та в різних сферах використання комерційних земель: офісних, промислових, готельних, роздрібних, одно- та багатосімейних. Щоб перемогти ринок, забезпечити диверсифікацію та забезпечити адекватну коригування прибутковості, керівники портфелів нерухомості повинні робити ставки на регіональних чи місцевих ринках нерухомості та, у випадку портфелів з декількома активами, правильну суміш майна.
З цієї причини багато керівників фондів зосереджуються на конкретних регіонах або типах власності; деякі більші менеджери нерухомості організовують своїх старших працівників та допоміжного персоналу за регіонами та землекористуванням. Обґрунтуванням організації таким чином є забезпечення можливості виявлення ринкових можливостей та переведення їх у правильний вибір власності та створення активів.
Спосіб придбання нерухомості є одним із найбільш значущих способів того, що фонди нерухомості відрізняються від більш традиційних інвестицій. Як і торговці на фондовій біржі, фонди нерухомості використовують спеціалістів з придбання для виявлення та здійснення операцій з майном. Цей персонал з придбання зазвичай працює у певному фонді або організовується регіонально або за типом активів.
Оскільки більшість фондів власного капіталу володіють усіма (або значною частиною) кожної нерухомості, менеджери портфелів часто безпосередньо беруть участь у процесі придбання. Оскільки вони несуть відповідальність за розробку та виконання стратегії власності, керівники портфелів повинні бути безпосередньо залучені до всіх інвестиційних процесів, включаючи придбання, фінансування, розпорядження та прийняття рішень щодо об'єктів. Для полегшення широти та глибини процесів управління інвестиціями в нерухомість, менеджери портфелів повинні покладатися на значну кількість інфраструктури стосовно вкладеного капіталу. Для того, щоб досягти цього максимально ефективно, керівники фондів власного капіталу та розпорядники активів розробили спеціалізовану функцію управління активами.
Як працює управління нерухомістю
Функцію управління активами нерухомості складають фахівці з рівня власності, які додають цінності менеджерам фондів, виконуючи стратегію рівня власності. Спеціалісти є експертами або з питань регіонального ринку, або з конкретних видів власності, і відповідають за оптимізацію вартості активів, що перебувають під їх зберіганням. Окрім надання інформації щодо управління портфелем про місцеві перспективи та полегшення транзакцій, керівник активів відповідає за ефективність на рівні власності.
Окрім затвердження бюджетів та управління витратами, менеджери активів збільшують цінність, керуючи лізингом на одній або декількох властивостях. Хоча це може здатися чорно-білою справою, лізинг - це складна функція, яка неминуче визначає вартість власності та портфеля. Успіх в лізингу досягається не тільки шляхом пошуку та виконання максимально можливих можливостей лізингу на кожному об'єкті нерухомості, але і шляхом проведення програми лізингу, яка узгоджується із стратегією портфеля, зберігаючи найкращі відносини з існуючими орендарями.
Лізинг - це процес з високим рівнем переговорів, який може включати прийняття рішень, що суперечать потребам орендаря, щоб оптимізувати вартість майна. Наприклад, для нерухомості, запланованої на продаж, лізинг може бути призупинено протягом періоду продажу, щоб новий власник міг визначити більш високі потенційні ставки лізингу. Це може призвести до збільшення прогнозованих цінностей нерухомості і, отже, до більш високих пропозицій продажу.
У періоди підвищення ставок орендної плати довгострокова оренда може бути заблокована для нерухомості, орієнтованої на дохід, тоді як для стратегій, орієнтованих на збільшення капіталу, умови оренди можуть бути скорочені, щоб скористатися більш високими очікуваними ставками в майбутньому. Здатність менеджера активів здійснити відповідну суміш орендарів, виконувати стратегію лізингу, яка вирівнює грошові потоки з потребами портфеля, а також управляти як капітальними, так і операційними витратами, може суттєво вплинути на загальну вартість портфеля.
Менеджери портфеля нерухомості як генеральні директори
Якщо хтось думає про власність як окрему компанію або дочірню компанію, кожна з яких має власну стратегію та потенціал діяльності, то починає розуміти, чому менеджери портфеля власного капіталу нагадують корпоративних керівників. Як і керівники, які повинні виділяти обмежений запас капіталу між різними можливостями для створення найбільшої загальної віддачі від інвестицій, менеджери портфеля нерухомості повинні робити те ж саме у власності управління ними. Ця потреба в розподілі обмеженої кількості ресурсів створює ситуацію, відмінну від багатьох звичайних фірм з управління активами.
У фондах власного капіталу існує властивий конфлікт між менеджерами портфеля та їх менеджерами з активів, оскільки вони працюють для дещо розбіжних цілей. Хоча менеджери з активів - це фахівці, які отримують компенсацію за оптимізацію вартості своїх властивостей, а менеджери портфелів отримують винагороду за оптимізацію прибутку портфеля та задоволення інвесторів, успішний менеджер фонду нерухомості - це той, хто може управляти цим конфліктом і підтримувати ефективну команду управління та ефективність роботи портфеля. Для цього потрібно сформулювати чітко розроблену стратегію портфеля у добре пов'язаній команді менеджерів, яка розуміє та інтегрує загальні інвестиційні цілі. Це може бути складним завданням для будь-якого фонду, який значно збільшив кількість та складність об'єктів, що перебувають під управлінням.
Також важливо, що менеджери портфеля нерухомості не лише втілюють необхідний розподіл капіталу, підбір власності та інші необхідні інвестиційні навички, але і те, що вони мають можливість створювати відповідні інвестиційні стратегії та навички лідерства для мобілізації організації до тієї ж місії портфеля.
Суть
Що стосується фондів нерухомості, ключовою є здатність керівництва виконувати плани управління активами на додаток до виконання традиційних методів управління фондами. Для менеджера з інвестицій у нерухомість це означає оптимізацію вартості об'єктів у своєму портфелі, як шляхом вибору, так і подальшого управління активами портфеля. Менеджери портфеля нерухомості повинні розподілити свої ресурси над властивостями, якими вони керують, для максимально можливої віддачі, а також тримати свою команду на шляху до досягнення цього. Для тих, хто має правильний набір навичок, ця кар'єра виділяється унікальною можливістю в управлінні активами.
