Отже, ви нарешті отримали ту велику роботу в Нью-Йорку - можливо, вершину вашої кар’єри.
Тепер, як ви насправді дозволите собі там жити?
У більшості міст покупка - це вигідніша пропозиція, ніж оренда - але те, що підходить саме вам, залежить від різноманітних факторів, як фінансових, так і особистих.
5 ПРИЧИНИ, ЩО ВИ ВІДБУЛИ ЗДАТИ
• Ціни в Нью-Йорку вище, ніж майже на будь-якому іншому ринку. Коли велике ділове видання озвучує статтю «Манхеттенські будинки, менші за 3 мільйони доларів ніколи не придбати важче», ви знаєте, що ви прагнете до дорогого ринку. За даними BloombergBusiness, середня ціна на двокімнатну квартиру на Манхеттені перевищує 1, 35 мільйона доларів, а трикімнатний номер - удвічі більший. На національному рівні, середня ціна на будинок становить близько 214 000 доларів.
Хоча це залежить від того, наскільки чітко ви нарізаєте дані - чи розглядаєте Ви лише Манхеттен, або всі п’ять районів Нью-Йорка, або набагато ширший мегаполіс Нью-Йорка, - зрозуміло, що ціни знаходяться на вершині або поблизу, до якої приєднуються регіони Каліфорнії. і Гаваї.
• У штаті Нью-Йорк є один з найбільш жорстких ринків для вирішення питання про покупку чи оренду. За словами Джеда Колко, головного економіста фірми даних про нерухомість Trulia, Inc., покупка на 38 відсотків дешевша, ніж оренда по всій країні - «а покупка дешевша, ніж оренда у всіх 100 найбільших метрополітенах», - написав він. Але картина складніша в Каліфорнії та Нью-Йорку. Зараз незвично низькі процентні ставки за іпотекою роблять покупку кращим варіантом. Якщо ставки подорожчають понад 7 відсотків, то оренда стає дешевшою, ніж покупка.
• Нью-Йорк має дуже різноманітний ринок оренди. У той час як Манхеттен отримує прожектор, орендна плата у зовнішніх районах може бути набагато менше грошей і може краще вписатися у ваш бюджет, особливо якщо ви тільки починаєте і не маєте грошей на перший внесок. Від району до району та в межах кожного району велика мінливість цін - багато в новобудових районах.
• Відсутність витрат на технічне обслуговування, податок на нерухомість та обслуговування. Купівля майна може спричинити за собою багато додаткових, а іноді і несподіваних витрат. Між ремонтом, регулярним обслуговуванням та ремонтом, які ви можете зробити, ціна власності на будинок виходить за межі місячної застави. Якщо ідея закликати супер, щоб виправити речі, які зламаються, буде більш привабливим, ніж виправити їх самостійно, оренда може бути найкращим варіантом.
• Ви маєте гнучкість. Незважаючи на те, що ви, швидше за все, укладете договір оренди, оренда надасть вам більшу гнучкість у разі зміни вашої роботи чи доходу. Орендодавці зазвичай можуть вирішити переїхати з повідомленням через місяць-два, тоді як власники будинків, ймовірно, стикаються з більш чітким переходом до переліку та продажу свого майна. Витрати на купівлю та продаж складаються, тому, якщо ви не бачите себе у власність деякий час, купувати його, мабуть, не має сенсу.
5 ПРИЧИНИ, ЩО ВИ МОЖЕТЕ КУПИТИ
• Ціни в Нью-Йорку є надзвичайно високими, але менш нестабільними, ніж інші міста. Поки ринок житла досягли своїх максимумів до Великої рецесії, а потім впав, деякі ринки зависли, а інші застоювались. Аналіз The Wall Street Journal на Манхеттені (за стіною оплати праці) показує, що ціни знижуються з 2008 по 2009 рік, але лише незначно - а потім відновляються тенденції до зростання. Огляд The New York Times показує, що ціни в районі Нью-Йорка знижуються після спаду, але відчувають меншу мінливість, ніж ринки, такі як Фенікс або Лас-Вегас.
• Нью-Йорк - це не лише Манхеттен. Місце, розташування, місцезнаходження. У районі Нью-Йорка це так само - і коли ви виходите з Нью-Йорка, постійно бачите їх по телевізору, житло у зовнішніх районах набагато дешевше. Джонатан Міллер, президент та головний виконавчий директор компанії Miller Samuel Inc., оцінювачі нерухомості та консультанти в Нью-Йорку, говорить, що лише район Брукліна фактично перевищив цінові рекорди, встановлені до початку фінансової кризи.
• Існують податкові пільги щодо володіння. Бути власником будинку означає отримати податкову пільгу. Витрати на іпотечні відсотки та податки на нерухомість підлягають вирахуванню, що може призвести до великих заощаджень у часі. Також, будуючи власний капітал у своєму будинку, ви також створюєте цінність, яку можете позичити. Якщо ви купуєте один з рядових будинків з бруунстоун, Бруклін відомий, ваш будинок може мати один або декілька орендної одиниці, що дозволяє знецінити цю частину будинку.
• Ви будуєте довгострокову інвестиційну вартість у вигляді власного капіталу у вашому будинку. Якщо у вас немає дисципліни регулярно зберігати гроші, виплачувати свою іпотеку щомісяця - це як примусовий план заощаджень. А нерухомість може бути хорошою інвестицією. Ціни на житло зазвичай ростуть швидше, ніж орендна плата. Незважаючи на певні підйоми та падіння, загальні ціни на житло в Нью-Йорку значно зросли за останні чотири десятиліття. Коли ви продаєте, збільшення вартості оподатковується за ставкою приросту капіталу, яка нижча від вашої ставки податку на прибуток.
• Виплата може збігатися з вибуттям. Купівля означає, що ви згодом погасите іпотеку через 30 років. Тоді, якщо ви будете перебувати на роботі, після виходу на пенсію ви більше не можете мати щомісячні виплати за житло - що дає більше грошей на інші потреби в наступні роки.
РЕСУРСИ
Існує кілька калькуляторів оренди чи купівлі, деякі дуже прості, а інші дуже складні. Найчастіше починають з припущення, що ви знаєте, скільки ви могли витратити на покупку чи оренду, а потім дозволяєте враховувати ставки іпотеки, ставку податку, податки на нерухомість та витрати на обслуговування.
Один з найбільш досконалих - з "Нью-Йорк Таймс". Інші походять від Національної асоціації ріелторів, Trulia.com та Банку регіонів.
СУТЬ
Ціни на житло в Нью-Йорку є одними з найвищих в країні, але значення з часом зросли. Отже, якщо ви плануєте зберігати нерухомість протягом декількох років, купівля може бути хорошою інвестицією - якщо у вас є достатня кількість грошових коштів для початкового внеску та для покриття поточних витрат на обслуговування. Міцник з Міллера Самюела Інк. Зазначає, що за допомогою «щільного кредиту» важко отримати фінансування, цей «лоджам», як правило, зробив ринок оренди дорожчим, ніж ринок закупівель. Остаточне рішення про покупку чи оренду може полягати не в тому, який ринок є більш доступним, а чи можна претендувати на позику. (Про пов’язане читання див. У розділі "Життя в Нью-Йорку: Кооперативні дії проти Кондоса")
