Зміст
- Диверсифікація з нерухомістю
- Оптимізація портфеля
- Висновки
Нерухомість є, безперечно, важливим елементом розподілу активів, і має складати частину будь-якого інституційного чи особистого інвестиційного портфеля. Також все більшого значення набуває інфраструктура, яка має аналогічні переваги як нерухомість. На основі досліджень в Університеті Регенсбурга в Німеччині в цій статті будуть розглянуті деякі основні проблеми розподілу активів у цьому контексті.
Як нерухомість, так і інфраструктура є привабливими інвестиціями для інвесторів, що не мають ризику, особливо під час ведення ринків. Між ними є схожість і відмінності, і ви можете побудувати справді оптимальний портфель, повністю використовуючи їх.
Ключові вивезення
- Добре диверсифікований портфель повинен містити інвестиції в найрізноманітніші класи активів, включаючи проекти нерухомості та інфраструктури, які менше співвідносяться з акціями або облігаціями. Нерухомі інвестиції та інфраструктура часто поєднуються в цінні папери, такі як РЕІТ або взаємні фонди, націлені на цілі Оптимальний обсяг цих інвестицій буде залежати в залежності від інвестиційних цілей, часового горизонту та профілю ризику.
Диверсифікація через нерухомість та інфраструктуру
Переваги диверсифікації прямих та непрямих інвестицій у нерухомість добре відомі, а роль диверсифікації в інституційних портфелях широко досліджена. Різні кореляції з акціями та облігаціями надзвичайно корисні для уникнення нестабільності портфеля.
У США є величезна потреба інвестувати в багато в чому та покращувати інфраструктуру, тому на ринку є багато потенціалу. Практично всі інвестори повинні скористатися цим потенціалом для ефективнішої диверсифікації, ніж будь-коли, та в надзвичайно перспективній галузі.
У минулому інфраструктурі приділялося відносно менше уваги, поряд з іншими альтернативними активами, такими як товари та приватний капітал. Відбувся звичайний портфель старої школи, що включає акції, облігації, готівку та нерухомість.
Зокрема, на розподіл нерухомості може вплинути, якщо альтернативні інвестиції значно урізноманітнюють прибуток від звичайних інвестицій. Насправді інфраструктура стала центром уваги і знайшла шлях до інституційних портфелів, а меншою мірою - приватних.
Те, що робить інфраструктуру настільки привабливою, це те, що вона виглядає досить схожою на пряму нерухомість за великими розмірами партії та неліквідністю, але також пропонує загальну стабільність та стабільні грошові потоки. Дослідження інфраструктури відстають від досліджень нерухомості, і Тобіас Дешант та Конрад Фінкенцеллер з Регенсберга намагалися усунути цю прогалину.
Оптимізація портфеля з нерухомістю та інфраструктурою
Цей дослідницький проект та попередня робота на місцях демонструє, що пряма інфраструктура є важливим елементом диверсифікації портфеля і що фірми, як правило, перерозподіляють нерухомість, якщо вони також не інвестують в інфраструктуру. Це важливий висновок з огляду на те, що інфраструктура справді корисна для інвесторів, що не схильні до ризику, особливо в умовах спаду на ринку акцій.
Існує значна розбіжність у рекомендованих, відносних розмірах, які слід інвестувати в ці два класи активів. Діапазон поширюється від нуля до максимально 70% (головним чином у сфері нерухомості), залежно від часових рамків, стану ринків і методи, що використовуються для отримання оптимального.
Максимальна загальна сума, яка зазвичай рекомендується для розподілу нерухомості та інфраструктури, становить близько 25%, що значно перевищує фактичні інституційні асигнування. Важливо зауважити, що ефективні розподіли на практиці залежать від численних факторів та параметрів, і жодна конкретна суміш не доводить її досконалості.
Суміш нерухомості та інфраструктури також суперечливий, але одне дослідження Terhaar et al. (2003), наприклад, говорить про рівномірний розкол. Деякі експерти вважають, що приблизно 5% достатньо для кожного. У кризові періоди це може бути втричі або навіть чотири рази вище.
Ще одним важливим висновком є те, що нерухомість та інфраструктура можуть бути кориснішими з точки зору диверсифікації, ніж через фактичну віддачу. Зважаючи на суперечки щодо ефективного розподілу активів та турбулентності на ринках нерухомості, це головне питання. Останнє підкреслює переваги використання не тільки нерухомості, але й інфраструктури.
Також важливим є відкриття, що цільова норма прибутку впливає на відповідний рівень нерухомості. Інвестори з більш високими цілями повернення портфеля (які хочуть заробити більше, але з більшим ризиком), можливо, хочуть менше приділяти нерухомості та інфраструктурі. Це багато в чому залежить від стану цих ринків стосовно ринків власного капіталу з точки зору того, чи є останній у фазі зростання чи зменшення.
Точні розподіли на нерухомість та інфраструктуру залежать від різних параметрів. Крім очікуваної норми прибутку портфеля, згаданої вище, також існує питання, яким чином визначається ризик. Інші відповідні фактори включають ставлення до інфраструктури в цілому, і як це стосується інших альтернативних інвестицій. На практиці ці рішення про розподіл є складними, тому вищі або нижчі оптими можливі для різних інвесторів у різний час.
Висновки
Якщо є одна річ, яка залишається першочерговим пріоритетом для всіх інвесторів, це добре розповсюджений портфель. Замінника цього просто немає, але на ринку є багато невикористаного потенціалу. Інвестиції в нерухомість, а також інфраструктура можуть відігравати важливу роль в оптимізації портфелів. В основному це стосується установ, а також приватних інвесторів. Приватні інвестори можуть отримати перевагу від більшої диверсифікації.
