Що таке гнучка платіжна зброя
Гнучка платіжна ARM, відома також як опція ARM, являла собою тип іпотеки з регульованою ставкою, яка дозволяла позичальникові вибирати один із чотирьох різних варіантів платежів щомісяця: 30-річний платіж, повністю амортизуючий; 15-річний платіж, повністю амортизуючий; платіж, призначений лише для відсотків, або так званий мінімальний платіж, який не покривав щомісячні відсотки. Бюро захисту фінансових прав споживачів (CFPB) ефективно ліквідувало гнучкі платежі ARM у 2014 році за допомогою нових стандартів кваліфікованої іпотечної допомоги (QM).
НАРУШЕННЯ Вниз
Гнучкі платежі ARM були популярними ще до кризису з заставою на найвищий рівень 2007-2008 років, коли ціни на житло швидко зростали. Іпотечні кредити мали дуже низький рівень вступної тизерної ставки, як правило, 1 відсоток, що змусило багатьох людей припустити, що вони можуть дозволити собі більше житла, ніж може запропонувати їх дохід. Але ставка тизера була лише за один місяць. Потім процентна ставка скидається до індексу, такого як індекс вартості заощадження Wells (COSI) плюс маржа, що часто призводить до «шокового платежу».
Використовуючи нову процентну ставку, позичальники могли обрати звичайний 30-річний іпотечний платіж або ще більший, прискорений 15-річний платіж. На практиці мало позичальників це робили; після першого місяця більшість вибирала або плату, яка стосується лише відсотків, або мінімальний щомісячний платіж, що здавалося великою справою. Багато позичальників не розуміли, що невиплачені відсотки будуть враховані до залишку позики, що називається негативною амортизацією. Коли ціни на житло впали, позичальники виявили, що вони заборгували більше своїх іпотечних кредитів, ніж коштували їхні будинки.
Деталі дізналися багато власників будинків
Опція ARM також мала багато тонкого друку, який багато позичальників засклили. Наприклад, у більшості опціонів ARM були від'ємні обмеження на амортизацію, тобто позичальник міг здійснювати лише мінімальні платежі, поки вартість позики не досягла 110-115 відсотків від початкової суми. Мінімальні платежі також зростали щорічно, іноді у відсотках, які не здавалися великими, але швидко ускладнювалися. А варіант виплати, призначений лише для відсотків, зазвичай був хорошим лише протягом перших десяти років. Багато власників будинків побачили свої кредитні виплати більш ніж удвічі лише через кілька років.
Щоб відмовити банки від написання позик, які потенційно могли б збанкрутувати власників будинків, CFPB створив свою програму кваліфікованої іпотечної кредити в 2014 році. Відповідно до цієї програми, деякі види стабільних іпотечних кредитів отримають схвалення агентства QM та отримають можливість банку-емітента для більшого захисту у разі невиконання дефолту. Оскільки негативні позики на амортизацію, такі як гнучкі платежні ARM, ніколи не отримали схвалення QM, банки в основному відмовилися від них на користь більш звичайних АРМ та іпотечних кредитів з фіксованою ставкою.
