Є кілька способів інвестувати в нерухомість. Для багатьох американців найпростіші інвестиції в нерухомість надходять у вигляді сімейного будинку або нерухомості в оренду. Інвестування в одну власність нерухомості може бути великим прибутковим вкладенням із різноманітними можливостями використання. Універсальність, довговічність та вдячність часто є основними причинами, які роблять інвестиції у власність відносно безпечними, надійними та вигідними з часом.
Зростання онлайн-краудфандингу та іпотечного кредитування також розширило багато можливостей та можливостей для прямих інвесторів у нерухомість. Платформи, такі як Кредитний клуб, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 та багато іншого, пропонують швидші, простіші та ефективніші способи отримати іпотечний кредит, збільшуючи потенціал для покупців бути більш універсальними у своїх інвестиціях.
У міру розвитку ринку нерухомості регулярно вносяться нові пропозиції. Завдяки цим вступу інвесторам у нерухомість зараз пропонується широкий вибір варіантів, починаючи з груп інвестування в нерухомість, взаємних фондів нерухомості, трестів для інвестицій у нерухомість та пропозицій роздрібної торгівлі, таких як Fundrise. Однак прямі інвестиції в нерухомість все ще пропонують спосіб отримати значні прибутки для тих інвесторів з правильним поєднанням фінансової стабільності та толерантності до ризиків. Для цих інвесторів можливі варіанти нерухомості, які при здійсненні можуть принести прибуток або зменшити деякі ризики прямих інвестицій у нерухомість.
Варіанти нерухомості недоступні на біржах, у них немає коливань цін понад преміум, і вони зазвичай не охоплюють декілька одиниць. Варіанти нерухомості найбільш активно використовуються на ринку комерційної нерухомості, але ними можуть користуватися і постійні інвестори. Як правило, варіанти нерухомості використовуються для цільових ситуацій, коли покупець виграє від опціону, але не вимагає придбання нерухомості до кінця періоду утримування.
Ключові вивезення
- Варіант нерухомості - це спеціально розроблене контрактне положення між покупцем та продавцем. Варіанти нерухомості узгоджуються між покупцями та продавцями, як правило, пропонуючи найбільшу перевагу для покупця. Положення щодо опціону нерухомості - найбільш поширені, але варіанти можуть бути складено з безліччю варіацій.
Що таке варіант нерухомості?
Прямі інвестиції в нерухомість мають багато унікальних міркувань, які зазвичай не застосовуються так суворо до різноманітності інших альтернатив нерухомості. Для зацікавлених або просунутих інвесторів можливою можливістю є варіант нерухомості як положення до договору безпосередньо придбати нерухомість. Варіанти нерухомості мають додатковий рівень складності, а також власні унікальні параметри.
Загалом, варіант нерухомості - це спеціально розроблене договірне положення між покупцем та продавцем. Продавець пропонує покупцю можливість придбати нерухомість у визначений період часу за фіксованою ціною. Покупець купує опцію купувати або не купувати нерухомість до кінця періоду зберігання. За право цієї опції покупець виплачує продавцю опціонну премію. Якщо покупець вирішив придбати нерухомість (іншими словами, скористайтеся опцією нерухомості), продавець повинен продати майно покупцеві згідно з умовами попереднього договору.
Можливо, ви стикалися з концепцією варіантів, купуючи акції. Опції надають покупцеві додатковий вибір із умовами, що базуються на базовому активі. Опціони, як правило, можуть бути використані достроково, утримуватися до закінчення терміну дії опції або, можливо, продаватися другому покупцеві до закінчення терміну дії. Варіанти нерухомості найчастіше використовуються розробниками нерухомості та інвесторами для комерційних або висококласних угод з житловою нерухомістю. Варіанти нерухомості забезпечують більшу гнучкість та потенційно більшу можливість інвестування покупців, обмежуючи переваги для продавців.
Існує безліч розроблених варіантів нерухомості, включених до складу договору купівлі-продажу нерухомості. Деякі з найбільш поширених:
- Варіант періоду тримання: покупець сплачує премію за опцію придбання нерухомості, але це не вимагається для списку опціону: покупець використовує опцію, щоб перерахувати майно та потенційно отримати прибуток від опціону розмітки1031: покупець сплачує премію за опцію отримання холдингу Тоді період робить подібний для подібного обміну нерухомістю на момент придбання нерухомості
Премія за опціоном нерухомості, договірний період утримання та кінцева ціна продажу часто є найважливішими компонентами, що узгоджуються в угоді щодо опціону нерухомості.
Приклад варіанту нерухомості
Ось комплексний аналіз ризику та винагороди за сценарій варіанту нерухомості. Припустимо, у будівельника є 500 000 доларів і хоче придбати землю, перераховану на 2 мільйони доларів. Забудовник не впевнений у кількох речах:
- Чи може будівельник залучати 1, 5 мільйона доларів за рахунок банківських позик чи інших джерел? Чи може забудовник отримати необхідні дозволи на житлову або комерційну забудову чи подальший підрозділ майна? Чи може забудовник збирати гроші та отримувати дозволи до того, як інший забудовник купить землю?
У цій ситуації підходить варіант нерухомості. За визначену невідшкодовувану вартість (яку називають премією опціону нерухомості), наприклад, 25 000 доларів, будівельник може укласти договір з опціоном нерухомості з продавцем. Варіант нерухомості дозволяє забудовнику зафіксувати ціну продажу нерухомості у розмірі 2 мільйонів доларів протягом шести місяців.
Договір опціону нерухомості може містити такі умови:
- Інформація про нерухомість (місце розташування, розмір та інші особливості) Тривалість договору (шість місяців з дати угоди) Опціонна премія або сума винагороди (25 000 доларів США, що не підлягають поверненню, виплачується покупцем продавцеві в одноразовому розмірі) опція реалізується під час контракту (2 млн. дол. США)
Протягом шестимісячного терміну дії контракту може існувати чотири можливі сценарії.
Сценарій 1: Забудовник схвалює банківський кредит у розмірі 1, 5 мільйона доларів. Він також підтверджує, що може отримати необхідні дозволи на розробку. Він здійснює свій варіант нерухомості придбати нерухомість за заздалегідь визначеною ціною в 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів плюс утримує додаткову премію за опціоном у розмірі 25 000 доларів.
Сценарій 2: Через два місяці будівельник виявить, що не зможе отримати дозвіл на забудову. У наступні чотири місяці будівельнику вдається знайти іншу сторону, яка бажає придбати нерухомість за 2 мільйони доларів. Забудовник продає опцію нерухомості новій партії за новою ціною в 30 000 доларів. Нова сторона замінює забудовника в оригінальному контрактному варіанті. Нова партія використовує цю опцію та купує майно за 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів від нової партії плюс утримує 25 000 доларів премії за опціони від забудовника. Забудовник продав опцію за 30 000 доларів, тож він заробляє 5000 доларів і не обтяжений майном, яким він не може користуватися.
Сценарій 3: Забудовник - це просто покупець, який бажає скористатися ціною нерухомості. Якщо затребувана ціна в 2 мільйони доларів зросте до 2, 2 мільйона доларів за п'ять місяців, будівельник отримає користь, скориставшись можливістю придбати нерухомість і продати нерухомість з метою отримання прибутку. В кінці угоди власник нерухомості отримує 2 мільйони доларів плюс премія за опціоном в розмірі 25 000 доларів. Будівельник отримує прибуток у розмірі 175 000 доларів від продажу майна.
Сценарій 4: Забудовник не може забезпечити позику чи дозволи. Він також не може знайти жодних інших зацікавлених покупців. Конструктор дозволяє закінчувати термін дії опції та втрачає премію за опціоном. Однак, покупець зміг уникнути потенційно поганих інвестицій у розмірі 2 мільйонів доларів США, сплативши премію в розмірі 25 000 доларів (1, 25% від фактичної вартості угоди). Продавець отримує вигоду на $ 25 000 і продовжує пошук покупця.
У всіх випадках після укладення договору щодо опціону нерухомості у продавця більше немає вибору щодо продажу нерухомості або за якою ціною протягом періоду зберігання опціону. Продавець повинен почекати півроку на рішення покупця. Ось чому продавець отримує та зберігає опціонну премію незалежно від того, що вирішить в кінцевому рахунку покупець.
Суть
Варіанти нерухомості пропонують альтернативний метод торгівлі, інвестування та отримання прибутку від інвестицій у нерухомість. Вони можуть вважатися типом позабіржового контракту між двома окремими сторонами. Не існує біржового ринку для таких типів опціонів, але можуть бути творчі положення, які потенційно можуть дозволити покупцеві продати опцію ще в періоді активного утримання. Як правило, залучені сторони повинні забезпечити належне написання, справедливе дотримання положень факультативного контракту та їх дотримання.
Договори опціону нерухомості можуть запропонувати деякі альтернативні способи заробітку, але, як правило, однією з найбільших їх переваг є відхилення великих ризиків. Забудовники нерухомості могли скористатися кількома договорами опціону нерухомості та, можливо, лише виконати декілька вибраних на основі змін протягом періоду проведення. Власник контракту також може відмовитись від вибору, якщо в період утримування відбудуться зміни, як-от нове зайняте шосе або збільшення злочинності.
Періоди проведення цих варіантів можуть бути різними, що також варіює ризики. Продавець зазвичай замикається на встановленій ціні. Однак велика ймовірність фізичних вправ може дати їм певний час для кращого вибору або домовленостей. Зазвичай покупець зобов’язаний сплатити вказану премію протягом терміну зберігання. Премії можуть допомогти знизити ціну придбання. Вони також можуть дозволити покупцеві отримати кращі умови фінансування іпотечного кредитування, що знижує загальні витрати. Протягом періоду зберігання нерухомість може також оцінити вартість за ціною придбання, яка залишається такою ж.
Невиконання продавцем опціону може бути однією з головних проблем у угодах щодо опціону нерухомості. У таких випадках єдиним зверненням покупця зазвичай є позов. Відсутність загальнодоступної інформації та минулих записів щодо учасників опціону нерухомості - ще одна проблема. Інвесторам з опціону нерухомості також може знадобитися врахувати додаткові витрати, такі як плата за юридичні послуги, такі як складання та реєстрація договору.
