Однією з головних причин, яку люди інвестують, є збільшення багатства. Хоча мотивації можуть відрізнятися між інвесторами - одні можуть захотіти грошей на пенсію, інші можуть вирішити відібрати гроші на інші життєві події, такі як народження дитини або на весілля - заробляння грошей, як правило, є основою всіх інвестицій. І не важливо, куди ви вкладете свої гроші, чи йде це на фондовий ринок, ринок облігацій чи нерухомість.
Нерухомість - це матеріальна власність, яка складається із земель, і, як правило, включає будь-які структури чи ресурси, знайдені на цій землі. Інвестиційна нерухомість - один із прикладів інвестицій у нерухомість. Вони купуються з наміром заробляти гроші за рахунок доходу від оренди. Деякі люди купують інвестиційні об'єкти з наміром продати їх через короткий проміжок часу. Незалежно від наміру, для інвесторів, які диверсифікують свій інвестиційний портфель нерухомості, важливо виміряти рентабельність інвестицій (ROI), щоб визначити прибутковість нерухомості. У цій статті розглядається, яка рентабельність інвестицій, як обчислити її для орендної нерухомості та чому це важлива змінна, про яку слід знати, перш ніж здійснювати покупку.
Ключові вивезення
- Рентабельність інвестицій вимірює, скільки грошей чи прибутку припадає на інвестицію у відсотках від вартості цієї інвестиції. Щоб обчислити відсоткову віддачу від інвестицій на придбання готівкою, візьміть чистий прибуток чи чистий прибуток від інвестиції та поділіть її за первісною вартістю. Якщо у вас є іпотечний кредит, вам доведеться враховувати свій внесок та іпотечний внесок. Інші змінні вступають у гру, які можуть вплинути на рентабельність інвестицій, включаючи витрати на ремонт та обслуговування, а також регулярні витрати.
Що таке рентабельність інвестицій (ROI)?
Рентабельність інвестицій вимірює, скільки грошей чи прибутку припадає на інвестицію у відсотках від вартості цієї інвестиції. Він показує, наскільки ефективно та ефективно використовуються інвестиційні долари для отримання прибутку. Знаючи, що ваша рентабельність інвестицій дозволяє інвесторам оцінити, чи вкладення грошей у певну інвестицію є розумним вибором чи ні.
Рентабельність інвестицій може бути для будь-якого транспортного засобу - акції, облігації, ощадний рахунок, навіть частину нерухомості. Розрахунок значущої рентабельності інвестицій для житлової нерухомості може бути складним, оскільки з розрахунками можна легко маніпулювати - певні змінні можуть бути включені або виключені до розрахунку. Це може стати особливо важким, коли інвестори мають можливість сплатити готівку або зняти іпотеку на майно.
Тут ми розглянемо два приклади обчислення рентабельності інвестицій на оренду житлових приміщень - придбання готівки та той, який фінансується іпотекою.
Формула рентабельності інвестицій
Сігналы абмеркавання ROI = вартість інвестицій Прибуток від інвестицій - вартість інвестицій
Щоб обчислити прибуток або прибуток від будь-якої інвестиції, спочатку візьміть загальну віддачу від інвестицій і відніміть початкову вартість інвестиції. Оскільки рентабельність інвестицій - це коефіцієнт рентабельності, він дає нам прибуток від інвестицій, представлених у відсотках.
Оскільки рентабельність інвестицій є коефіцієнтом рентабельності, прибуток представлений у відсотках.
Для обчислення відсоткового прибутку від інвестицій ми беремо чистий прибуток або чистий прибуток від інвестиції і ділимо його на первісну вартість.
Наприклад, якщо ви купуєте акції ABC за 1000 доларів і продаєте їх через два роки за 1600 доларів, чистий прибуток становить 600 доларів (1600 - 1000 доларів). Рентабельність інвестицій на акції становить 60%.
Розрахунок рентабельності інвестицій за властивостями оренди
Наведене вище рівняння здається досить простим для обчислення, але майте на увазі, що існує ряд змінних, які вступають у гру з нерухомістю, яка може впливати на кількість рентабельності інвестицій. До них відносяться витрати на ремонт та обслуговування та методи фіксації важелів - кількість грошей, позичених із відсотками для здійснення початкової інвестиції.
Купуючи нерухомість, умови фінансування можуть сильно вплинути на ціну інвестицій. Але використання таких ресурсів, як іпотечний калькулятор, може допомогти вам заощадити гроші, допомагаючи знайти вигідні процентні ставки.
Рентабельність інвестицій для готівкових операцій
Розрахунок рентабельності нерухомості є досить простим, якщо ви купуєте нерухомість за готівку. Ось приклад оренди нерухомості, придбаної готівкою:
- Ви заплатили 100 000 доларів готівкою за оренду нерухомості. Витрати на закриття склали 1000 доларів, а вартість реконструкції склала 9 000 доларів, що призвело до загальної суми інвестицій до 110 000 доларів США. Ви збирали 1000 доларів оренди щомісяця.
Через рік:
- Ви заробили 12 000 доларів доходу від оренди за ці 12 місяців. Витрати, включаючи рахунок за воду, податки на нерухомість та страхування, становили 2400 доларів США за рік або 200 доларів на місяць. Щорічний прибуток становив 9 600 доларів (12 000 - 2400 доларів).
Щоб обчислити рентабельність інвестицій:
- Розподіліть річну віддачу ($ 9 600) на суму загальної суми інвестицій або $ 110 000.ROI = $ 9 600 ÷ $ 110 000 = 0, 087 або 8, 7%. Ваша рентабельність інвестицій склала 8, 7%.
Рентабельність інвестицій для фінансових операцій
Підрахунок рентабельності інвестицій за фінансованими транзакціями більше залучається.
Наприклад, ви придбали те саме майно на оренду в 100 000 доларів, як вище, але замість того, щоб платити готівкою, ви зняли заставу.
- Першочерговий внесок, необхідний для іпотеки, становив 20% від ціни покупки або $ 20 000 ($ 100 000 відпускна ціна x 20%). Витрати на закриття були вищими, що характерно для іпотечного кредиту, загалом склавши 2500 доларів США. Ви заплатили 9 000 доларів за реконструкцію. Загальна сума витрати на власні кишені склали 31 500 доларів (20 000 доларів + 2500 доларів + 9 000 доларів).
Також є постійні витрати з іпотекою:
- Припустимо, ви взяли 30-річну позику з фіксованою 4% процентною ставкою. У позикових 80 000 доларів США (100 000 доларів продажної ціни за вирахуванням 20 000 доларів США) щомісячна сплата основної суми та відсотків становитиме 381, 93 дол. Дохід від оренди 1000 доларів на місяць становить 12 000 доларів США за рік. Ваш щомісячний грошовий потік становив 418, 07 доларів США щомісяця (1000 доларів орендної плати - 581, 93 долара).
Рік потому:
- Ви заробили 12000 доларів загального доходу від оренди за рік у розмірі 1000 доларів на місяць. Щорічний прибуток склав 5, 016, 84 долара (418, 07 долара x 12 місяців).
Щоб обчислити рентабельність інвестицій:
- Розподіліть річну віддачу на свої первісні витрати з власної кишені (початковий внесок у розмірі 20 000 доларів США, витрати на закриття 2500 доларів США та перепланування за 9 000 доларів США) для визначення ROI.ROI: 5, 016, 84 ÷ $ 31 500 = 0, 159.
Домашній капітал
Деякі інвестори додають власний капітал до рівня. Власний капітал - ринкова вартість майна за вирахуванням загальної суми непогашеної позики. Зауважте, що власний капітал не є грошовими коштами. Вам доведеться продати майно, щоб отримати доступ до нього.
Щоб обчислити суму власного капіталу у вашому будинку, перегляньте свій графік амортизації іпотечного кредиту, щоб дізнатися, яка частина ваших іпотечних платежів спрямовується на сплату основної суми позики. Це створює капітал у вашому домі.
Сума власного капіталу може бути додана до річного прибутку. У нашому прикладі графік амортизації позики показав, що загальна сума погашена в розмірі 1 408, 84 дол. США за перші 12 місяців.
- Нова річна дохідність, включаючи частку власного капіталу, дорівнює 6 445, 68 дол. США (5, 016, 84 дол. США + річний дохід 1, 408, 84 дол. США). РРО = 6, 425, 68 дол. США - 31 500 доларів = 0, 20. Ваша рентабельність інвестицій становить 20%.
Важливість рентабельності інвестицій для нерухомості
Як було сказано вище, знання того, що рентабельність інвестицій стосується будь-яких інвестицій, особливо нерухомості, дозволяє інвесторам бути більш поінформованими. Перш ніж купувати, ви, можливо, зможете оцінити свої витрати та витрати, а також свої доходи від оренди. Це дає можливість порівняти його з іншими, подібними властивостями. Після того як ви його звузили, ви зможете визначити, скільки ви зробите. Якщо в будь-який момент ви зрозумієте, що ваші витрати і витрати перевищуватимуть рентабельність інвестицій, вам, можливо, доведеться прийняти рішення про те, чи хочете ви їздити на ньому, і сподіваєтесь, що ви знову отримаєте прибуток, чи ви повинні продати своє майно так ви не програєте.
Інші міркування
Звичайно, можуть бути додаткові витрати, пов'язані з володінням нерухомості на оренду, наприклад, на ремонт або витрати на обслуговування, які потрібно було б включити до розрахунків, які в кінцевому рахунку впливають на рентабельність інвестицій.
Крім того, ми припускали, що майно було здано в оренду на всі 12 місяців. У багатьох випадках вакансії виникають, зокрема, між орендарями, і відсутність доходу за ці місяці має бути враховано у ваших розрахунках.
Рентабельність інвестицій в оренду нерухомості відрізняється тим, що залежить від того, фінансується майно за допомогою іпотечного кредитування чи сплачується готівкою. Як правило, чим менше готівкових коштів виплачується в якості першочергового внеску за майно, тим більшим буде залишок іпотечного кредиту, але більша ваша рентабельність. І навпаки, чим більше грошових коштів, що виплачуються наперед, і чим менше ви позичаєте, тим нижча ваша рентабельність інвестицій, оскільки ваша початкова вартість буде вище. Іншими словами, фінансування дозволяє збільшити рентабельність інвестицій за короткий термін, оскільки початкові витрати нижчі.
Важливо використовувати послідовний підхід при вимірюванні рентабельності інвестицій для кількох властивостей. Наприклад, якщо ви включаєте власний капітал будинку при оцінці однієї нерухомості, вам слід включати власний капітал інших властивостей при розрахунку рентабельності інвестицій для вашого портфеля нерухомості.
