Рефінансування часто здається чудовим способом зменшити щомісячні іпотечні платежі та залишити більше грошей на інші речі. І це може. Але коли ви зважуєте плюси та мінуси, не забудьте врахувати, як цей крок може вплинути на вашу чисту вартість. Причина: іпотека - це більше, ніж щомісячний платіж. Це борговий інструмент, який використовується для фінансування активу. І той жаргон професора бухгалтерії означає, що наявність іпотеки знижує вашу чисту вартість.
Ось як працює цей аргумент: На балансі домогосподарств іпотека є зобов'язанням. Таким чином, для вирахування чистої вартості домогосподарства віднімають активи домогосподарства. Занадто багато споживачів потрапляють у пастку рефінансування іпотеки, щоб знизити щомісячні платежі, не враховуючи, як це рефінансування впливає на їх загальну чисту вартість. Чи окупається рефінансування вашого будинку? Або це просто короткочасне вирішення більшої проблеми?
Період окупності
Найпопулярніший метод визначення економічності рефінансування іпотеки включає розрахунок простого періоду окупності. Це рівняння проводиться шляхом обчислення суми щомісячної економії платежів, яка може бути реалізована шляхом рефінансування в нову іпотеку за нижчою відсотковою ставкою та визначення місяця, в якому сумарна сума заощаджень щомісячних платежів перевищує витрати на рефінансування.
Припустимо, наприклад, у вас є 30-річна іпотечна позика на 200 000 доларів. Коли ви вийняли його, ви отримали фіксовану процентну ставку в розмірі 6, 5%, а ваш платіж на початок місяця - 2557 доларів. Якщо фіксовані відсоткові ставки зараз становлять 5, 5%, це може зменшити щомісячний платіж до 1130 доларів, що дозволяє заощадити щомісяця в розмірі 127 доларів, що становить 1524 долари щорічно. (Типовим правилом є те, що якщо ви можете знизити поточну процентну ставку на 0, 75% до 1% або вище, це може мати сенс розглянути питання про рефінансування.)
Далі вам потрібно буде попросити нового кредитора обчислити загальні витрати на закриття для можливого рефінансування. Якщо вони досягають приблизно 2300 доларів США, ви знаєте, що термін окупності дому склав би 1, 5 року (2300 доларів США, розділені на 1524 долари, дорівнюють 1, 5 року). Таким чином, якщо ви плануєте залишатися в будинку на два роки або довше, рефінансування має сенс, принаймні, за простим методом періоду окупності.
Ключові вивезення
- Простий метод періоду окупності часто використовується для підрахунку місяця, коли сукупні заощадження власника дому перевищують вартість рефінансування. Більш фінансово обгрунтованим способом розрахунку вартості рефінансування є врахування впливу на чисту вартість вашого домогосподарства. Коли рішення про рефінансування дійсно стає економічним, власник будинку повинен порівняти решту амортизаційного графіка існуючої іпотеки з графіком амортизації нової застави.
Рефінансування впливає на чисту вартість вашого домогосподарства
Однак цей метод ігнорує баланс домогосподарств та загальне чисте рівняння вартості. Дві основні речі не враховуються:
- Основний баланс існуючої іпотечної кредитування порівняно з новою іпотекою ігнорується. Рефінансування не є безкоштовним. Витрати на рефінансування повинні бути сплачені з кишені або, в більшості випадків, перераховані в основний баланс нової застави. Коли іпотечний баланс збільшується в результаті трансакції рефінансування, частина зобов'язань балансу домогосподарств збільшується, і, при всіх інших умовах, постійних, чиста вартість домогосподарства негайно зменшується на суму, що дорівнює вартості рефінансування. Рефінансування 30-річної іпотеки Залишається 25 років, поки вона не виплачується в нову 30-річну іпотеку, це означає, що ви можете в кінцевому рахунку сплатити більшу суму відсотків протягом життя нової іпотеки, хоча відсоткова ставка за новою іпотекою нижча, ніж ставка, яку ви сплатити протягом 25 років існуючої застави.
Подивіться на фактичні витрати на рефінансування
Більш обґрунтовано фінансово обгрунтованим способом визначення економіки рефінансування, який включає фактичні витрати на рефінансування в рівняння чистої вартості домогосподарств, є порівняння решти графіка амортизації існуючої іпотеки з графіком амортизації нової іпотечної кредити.
Графік амортизації нової іпотеки включатиме витрати на рефінансування в основний баланс. (Якщо витрати на рефінансування будуть сплачені з кишені, то ту саму суму долара слід відняти з основного балансу наявної іпотеки, виходячи з припущення, що якщо операція з рефінансування не відбудеться, гроші, які ви виділили б на витрати замість цього можна було б погасити основний залишок наявної позики.)
Віднімайте щомісячні заощадження платежів між двома іпотечними кредитами від основного балансу нової застави. (Це робиться тому, що теоретично ви могли використовувати щомісячні заощадження, отримані від рефінансування, щоб зменшити основний залишок нової іпотечної кредити.) Місяць, в якому змінений основний залишок нової іпотеки менший за основний залишок існуючої іпотека - це місяць, в якому досягнуто дійсно економічного періоду окупності рефінансування, який базується на чистій вартості домогосподарств.
До речі, калькулятори амортизації можна знайти на більшості іпотечних веб-сайтів. Ви можете скопіювати та вставити результати в програму електронних таблиць, а потім виконати додатковий розрахунок віднімання різниць щомісячних платежів від основного балансу нової застави.
Використовуючи вищеописані розрахунки, аналіз рефінансування існуючої іпотечної нерухомості з фіксованою процентною ставкою 7%, 25 років, що залишається до погашення, та основного залишку в 200 000 доларів на нову 30-річну іпотеку з фіксованою процентною ставкою 6, 25% а витрати на рефінансування в розмірі 3000 доларів США (які будуть перераховані в основний баланс нової застави) дають такі результати:
Якщо для визначення економічності рефінансування у наведеному вище прикладі використовується простий аналіз періоду окупності, сукупна щомісячна економія платежів перевищує витрати на 3000 доларів на рефінансування, починаючи з 19 місяця. Іншими словами, метод простого періоду окупності говорить нам, що якщо власник будинку розраховує отримати нову іпотеку протягом 19 і більше місяців, рефінансування має сенс.
Однак, якщо використовувати підхід з чистою вартістю, рішення про рефінансування не стане економічним до 29 місяця, коли основний залишок нової іпотечної заборгованості за сукупними заощадженнями щомісячних платежів менший за основний залишок існуючої іпотечної кредити. Підхід за чистою вартістю говорить нам про те, що для проходження рефінансування потрібно 10 місяців більше, ніж простий період окупності.
Інші фактори
Майте на увазі, що в періоди, коли домашні цінності падають, багато будинків оцінюються набагато менше, ніж раніше. Це може призвести до того, що у вас не вистачить власного капіталу у вашому будинку, щоб задовольнити 20% початкового внеску за новою іпотекою та вимагати від вас отримати більший депозит, ніж очікували. Це також може зажадати від вас страхування приватної іпотеки, що в кінцевому підсумку збільшить ваш щомісячний платіж. У цих випадках, навіть при падінні процентних ставок, ваші реальні заощадження можуть скласти не багато.
Суть
Обчисливши фактичну економію рефінансування своєї іпотеки, ви зможете точно визначити, з яким реальним періодом окупності вам доводиться боротися. Скорочення чисел вимагає трохи роботи, але кожен може це зробити.
Особливо, якщо ви плануєте переїхати в найближчі кілька років, витратити кілька хвилин, щоб обчислити реальну економіку рефінансування вашої іпотеки, може дуже допомогти вам уникнути пошкодження вашої чистої вартості тисячами доларів. І якщо це буде схоже на те, що рефінансування окупиться за вас, ви будете набагато чіткіше розуміти, коли саме ви почнете отримувати користь від цього кроку.
