Довірчий інвестиційний фонд (REIT) повинен виплачувати щонайменше 90% свого оподатковуваного прибутку як дивіденд акціонерам, що робить REITs відносно високодохідними інструментами. Насправді, з точки зору загальної віддачі - дивідендів плюс подорожчання цінних паперів, REITs поводяться як типовий запас з невеликою обмеженістю. Але, на відміну від акцій з невеликим обмеженням, більша частина очікуваного прибутку REIT пов'язана не з підвищенням ціни, а з дивідендів. Насправді, в середньому, приблизно дві третини повернення REIT припадає на дивіденди. Недоліком цього для інвесторів є те, що, як інвестиції з високим рівнем доходу, можна очікувати, що REIT проявляє чутливість до змін процентних ставок., ми досліджуємо цей взаємозв'язок. (Для фонового читання див. Розділ Що таке REITs ?)
Відносно високі врожаї
На малюнку 1 ми показали середню дохідність для кожного сектору РЕІТ станом на вересень 2004 року як приклад ризику, який може представляти РЕІТ. Верхня частина кожного бруска має вихід 75%; дно - в урожайності 25%; а перерва від зеленого до синього посередині - середня врожайність.
Малюнок 1: Врожайність у різних секторах REIT
Ви можете бачити, що врожайність залежить від сектора. Станом на вересень 2004 року середня врожайність серед усіх ЗНО (найдальша смуга праворуч) становила близько 5, 5%, але врожайність була розсіяна: врожайність 25% (дно синьої частини) становила близько 4% і 75% урожайність становила понад 6, 5% (верхня частина зеленої частини). Це означає, що лише половина прибутковості РЕІТ становила від 4% до 6, 5%, тоді як інша половина доходів від REIT була поза цим діапазоном. У той же час, дохідність у довгострокових казначейських урядах США становила менше 5%. Це говорить про те, що якщо ваша мета - дохід, ви можете зробити краще з REIT, але ви б взяли на себе додатковий ризик. The
Загальний дохід REIT порівняно з процентними ставками
Звичайна мудрість говорить, що більш високі показники, як правило, погані для ЗНО. Найпопулярнішим індексом REIT є індекс NAREIT Equity REIT. На малюнку 2 порівнюється значення індексу NAREIT з 10-річною казначейською облігацією (Т-облігацією) з початку 1972 року до майже кінця 2004 року:
Малюнок 2 - Індекс авторських прав NAREIT
Щорічна віддача за період, що закінчується вереснем 2004 року
| 1 рік | 2 рік | 3 рік | 4 рік | 5 рік | 6 рік | 7 рік |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
Таблиця 1
Повернення ціни REIT порівняно з процентними ставками На жаль, ми можемо припустити, що минулі прибутки, такі як ці, не можуть бути повторені у майбутньому в довгостроковій перспективі для галузі в цілому. Будуть винятки в короткостроковій перспективі.
Давайте зосередимось лише на ціновій складовій запасів REIT. На малюнку 3 нижче ми порівняємо ті самі 10-річні ставки казначейських облігацій з індексом лише ціни. Іншими словами, ми виключаємо дивіденди і ізолюємо лише зміни цін, щоб побачити, що буде з 100 доларами, якби вони були вкладені в 1972 році.
Рисунок 3 - Кошти на авторські права від операцій (FFO).
Незважаючи на те, що такі вигоди можна повторити в майбутньому, це малоймовірно. Крім того, цілком можливо, що ціни можуть повернутися до попередніх кратних (наприклад, ціна, кратна FFO).
По-друге, середньострокова процентна ставка за історичними мірками низька. Цілком ймовірно, що ця процентна ставка зросте вгору. Якщо 15 років зворотної кореляції між ставками та цінами REIT, зазначеними вище, продовжуються, то ціни на REIT постраждають.
Підсумок
Розглянутий вище 15-річний період показує, що між цінами REIT та процентними ставками існує сильна зворотна залежність. В середньому, можна було б припустити, що підвищення процентних ставок, можливо, буде досягнуто зниженням цін REIT. Звичайно, реакція за секторами буде різною. Наприклад, дехто стверджує, що у випадку житлових та офісних REITs підвищення процентних ставок призведе до підвищення цін на REIT, оскільки підвищення ставок відповідає економічному зростанню та збільшенню попиту. Але в такому середовищі вам потрібно буде бути виборчими. Хороша новина про REITs полягає в тому, що високі врожаї - це свого роду захист від зниження цін: якщо ви придбаєте високодохідний REIT, будь-яке зниження ціни тим часом буде пом'якшене високим доходом.
Щоб дізнатися більше про REITs, див. Основні оцінки довіри до інвестицій у нерухомість (REIT) та REIT .
Пов'язані статті
Інвестування в нерухомість
REITs vs. REIT ETFs: як вони порівнюються
Дивідендні запаси
6 АКТІВ, які щомісяця сплачують дивіденди
Інвестування в нерухомість
Старший живий REITs: добре для вашого портфоліо?
Інвестування в нерухомість
Як оцінити трест на інвестиції в нерухомість (REIT)
Інвестування в нерухомість
5 видів ЗНО та як інвестувати їх
Інвестування в нерухомість
Як аналізувати інвестиційні трести в нерухомість
Посилання партнераПов'язані умови
Визначення інвестиційного трасту в нерухомість (REIT) Визначення Інвестиційний траст у нерухомість (REIT) - це публічно продана компанія, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість для отримання прибутку. докладніше Як отримати прибуток від нерухомості Нерухомість є реальною, тобто матеріальною, власністю, що складається із землі, а також будь-чого на ній, включаючи будівлі, тварини та природні ресурси. більше Визначення коефіцієнта капіталізації Коефіцієнт капіталізації - це норма рентабельності інвестиційної нерухомості на основі доходу, який очікує отримання власності. більше Прибутковість дивідендів Доходність дивідендів - це фінансовий коефіцієнт, який показує, скільки компанія виплачує дивіденди щороку відносно ціни акцій. докладніше Визначення фонду зростання та доходів Фонди зростання та доходів переслідують як збільшення капіталу, так і поточний дохід, тобто дивіденди та відсотки за облігаціями. докладніше Визначення інвестування Інвестування - це акт розподілу коштів на актив або залучення капіталу для досягнення з очікуванням отримання доходу або прибутку. більше