Що таке модифікована валова оренда?
Модифікована валова оренда - це вид договору оренди нерухомості, коли орендар сплачує базову оренду з моменту початку оренди, але бере на себе пропорційну частку деяких інших витрат, пов’язаних із майном, таких як податки на нерухомість, комунальні послуги, страхування та обслуговування.
Модифікована валова оренда зазвичай використовується для комерційних приміщень, таких як офісні будівлі, де є більше одного орендаря. Цей вид оренди зазвичай потрапляє між валовою орендою, коли орендодавець сплачує операційні витрати, і чистою орендою, яка передає майнові витрати орендарю.
Усі угоди повинні ретельно переглядатися обома сторонами. Навіть якщо в оренді використовується загальна термінологія, до неї слід ставитися як до унікального документа для вашої власної ситуації.
Модифікована валова оренда
Як працює змінена валова оренда
Оренда комерційної нерухомості може бути класифікована двома методами розрахунку орендної плати: валовою та чистою. Модифікована валова оренда - час від часу її називають модифікованою чистою орендою - це поєднання валової оренди та чистої оренди.
Модифікована валова оренда є гібридом цих двох лізингових оренди, оскільки експлуатаційні витрати несуть як відповідальність орендодавця, так і орендаря. Зі зміненою валовою орендою орендар бере на себе витрати, безпосередньо пов'язані з його підрозділом, включаючи витрати на утримання та ремонт підрозділів, комунальні послуги та послуги проживання, а власник / орендодавець продовжує платити за інші операційні витрати.
Обсяг відповідальності кожної сторони узгоджується в умовах оренди. За які витрати орендар несе відповідальність, може суттєво відрізнятися від власності до майна, тому потенційний орендар повинен гарантувати, що змінена валова оренда чітко визначає, які витрати є відповідальністю орендаря. Наприклад, за модифікованою валовою орендою, орендарям майна може бути потрібно сплатити пропорційну частку загальних витрат на опалення офісної вежі.
Коли модифіковані валові оренди є загальними
Модифікована валова оренда поширена, коли офісні будівлі займають кілька орендарів. У будівлі з одним лічильником, де щомісячний рахунок за електроенергію становить 1000 доларів, вартість буде розподілена рівномірно між орендарями. Якщо орендарів 10, кожен платить по 100 доларів. Або кожен може сплатити пропорційну частку рахунку за електроенергію, виходячи з відсотка загальної площі будівлі, яку займає орендаря. Крім того, якщо у кожного блоку є свій лічильник, кожен орендар сплачує точні витрати на електроенергію, які він понесе, 50 доларів або 200 доларів.
Орендодавець, як правило, може сплачувати інші витрати, пов'язані з будівлею, за модифікованою валовою орендою, такими як податки та страхування.
Ключові вивезення
- Модифікована валова оренда - це договори оренди, коли орендар сплачує базову оренду при створенні оренди, а також пропорційно частку інших витрат, таких як комунальні послуги. Інші витрати, пов'язані з майном, такі як утримання та утримання, зазвичай несе відповідальність орендодавця. Змінена валова оренда є поширеною в галузі комерційної нерухомості, особливо в офісних приміщеннях, де є більше одного орендаря.
Плюси і мінуси модифікованої валової оренди
Як і будь-яка інша бізнес-операція, є як плюси, так і мінуси модифікованої валової оренди орендарів і орендодавців.
Орендарі
Оскільки витрати на утримання та інші пов'язані з цим витрати несе орендодавець, орендатор повинен отримати вигоду. Орендар має більше контролю над складанням бюджету на витрати, безпосередньо пов'язані з його бізнесом, включаючи орендну плату, податки на прибуток, зарплату тощо. Але якщо орендодавець слабкий у загальному обслуговуванні, це може бути проблемою для орендарів, особливо тих, хто покладається на появу їх офісні або торгові площі, щоб привабити та утримати клієнтів.
Орендодавці
Використовуючи брутто-модифіковану оренду, орендодавці можуть бути впевнені, що їх майно зберігається настільки, наскільки вони вважають за потрібне, тим більше, що деякі орендарі можуть бути не настільки надійними, коли справа стосується ремонту чи покращення, таких як підтримка зовнішнього простору. Однак, недоліком є недооцінка експлуатаційних витрат. Тож орендодавець може зазнати проблем, якщо орендна плата, яку він стягує, занадто за місце, вимагає великого обслуговування.
Валова та чиста оренда
Валова оренда
За грубою орендою власник / орендодавець покриває всі експлуатаційні витрати майна, включаючи податки на нерухомість, страхування майна, технічне обслуговування та ремонти зовнішніх приміщень, обслуговування та ремонт загальних приміщень, технічне обслуговування та ремонт, комунальні послуги та витрати на проживання.
Орендодавці, які видають валову оренду, зазвичай розраховують суму орендної плати, яка покриває витрати на оренду та інші витрати, такі як комунальні послуги та / або обслуговування. Сума, що підлягає сплаті, зазвичай видається як плата за квартиру, яку орендар сплачує орендодавцю щомісяця за виключне користування майном. Це може бути корисним для орендаря, оскільки це дозволяє їм здійснювати належний бюджет, особливо якщо у них обмежені ресурси.
З іншого боку, чиста оренда частіше зустрічається в будинках-одиночках і передає відповідальність за майнові витрати на орендаря. Чиста оренда зазвичай використовується спільно з орендарями, як національні мережі ресторанів.
Багато інвесторів комерційної нерухомості, які купують нерухомість, але не хочуть, щоб загострення, пов’язані з власністю, схильні використовувати чисту оренду. Оскільки вони передають витрати, пов'язані з будівлею - страхування, утримання, податки на нерухомість - орендареві через чисту оренду, більшість орендодавців стягуватимуть меншу суму орендної плати.
