Незалежно від того, що ваша мета - зменшити щомісячні іпотечні платежі або погасити іпотечний кредит рано, можна застосувати кілька стратегій, які допоможуть вам здійснити фінансовий план. Незважаючи на те, що більшість власників будинків знають про переваги та потенційні підводні камені рефінансування, менш відомим варіантом, доступним для деяких позичальників, є переробка або переамортизація позик.
SEE: Графік амортизації
Що таке переоформлення позики?
Переоформлення позики, як правило, вимагає сплатити одноразову суму до основного залишку за іпотекою.
Хоча виплата додаткових грошей на основний баланс дає змогу погасити іпотеку раніше, додатковою перевагою перепланування позики є те, що щомісячні платежі перераховуються, щоб відобразити новий баланс. Наприклад, позичальник з 15-річним, 270 000 доларів США з фіксованою кредитною ставкою в розмірі 4, 25%, яка переробила позику після одного року, з виплатою в розмірі 75 000 доларів США до основної суми, зменшить щомісячний платіж з 2032 до 1322 доларів. Не переробляючи позику, іпотека буде погашена швидше, але щомісячні платежі за основною ставкою та відсотками залишаться незмінними.
Для позичальників, які не можуть рефінансувати через кредитні проблеми або низький власний капітал, переробка кредиту може стати хорошим варіантом, оскільки ви не претендуєте на новий кредит. Ваша процентна ставка та термін кредитування залишаться незмінними. Різниця полягає лише у щомісячних платежах. Переоцінка позики, оскільки вона не є рефінансуванням і не потребує заявки на позику, а витрати на закриття значно дешевші, ніж рефінансування. Комісії за рефінансування часто коштують від 2 до 3% від суми позики.
Причини переробляти позику
Основна причина, яка позичальники вирішили переробити позику, - це зменшити щомісячні платежі. Потім деякі позичальники продовжують здійснювати свої попередні іпотечні платежі і, таким чином, погашають позику на житло ще швидше. Інші використовують додатковий грошовий потік для інвестування, погашення іншого боргу або заощадження для інших цілей.
Інший раз, коли може бути корисно перепланування позики, коли ви купуєте нове житло до того, як продали свій дім. Якщо ви можете претендувати на іпотеку свого нового будинку, поки все ще платите за попередній будинок, поки він знаходиться на ринку, ви можете зробити переплату позики разом з виручкою після продажу попереднього будинку. Однак більшість кредиторів не дозволяють переробляти, поки не буде здійснено принаймні 90 днів іпотечних платежів.
Існують деякі недоліки в переробці позики. По-перше, вам потрібно буде здійснити одноразовий платіж, а деякі фінансові планувальники припускають, що краще використовувати готівку, ніж сплачувати свій іпотечний баланс. Якщо вам не вистачає аварійного накопичувального рахунку, заборгованість за кредитною карткою або недостатнє фінансування ваших пенсійних заощаджень, вам може бути краще використовувати готівку для цих цілей.
Не знизить вашу процентну ставку
Ще одним недоліком, залежно від умов іпотеки, є те, що переамортизація не знизить вашу процентну ставку. Коли іпотечні ставки низькі, вам може бути краще рефінансування, навіть із закриттям витрат. Деякі позичальники спочатку вирішують рефінансувати, а потім переамортизувати протягом року або менше, щоб отримати переваги обох фінансових варіантів.
Якщо ваша мета - виплатити іпотеку швидше, ви також можете просто вибрати щомісяця доплату до основної суми, здійснювати щотижневі іпотечні платежі або щомісяця робити додатковий платіж, щоб зменшити суму, яку ви будете сплачувати за відсотки понад термін життя позики та погасити залишок у повному обсязі швидше.
Деякі позичальники виявлять, що переробка позики - це не варіант. Як правило, допустимі лише відповідні звичайні позики Fannie Mae або Freddie Mac. Позики FHA та VA не можуть бути амортизовані. У деяких випадках кредити, пов’язані з перемичками, можуть бути перероблені, але рішення залежить від індивідуального кредиту та вашого кредитора. Ваша позика повинна бути справжньою. Крім того, якщо ваш кредит був проданий інвестору, інвестор повинен погодитися на перероблення позики разом з вашим іпотечним обслуговувачем.
Суть
Перш ніж ви вирішите подати заявку на переплату позики, не забудьте порівняти фінансові вигоди від здійснення додаткових іпотечних платежів поступово, рефінансування чи переамортизацію, щоб побачити, який варіант чи комбінація варіантів буде відповідати як вашим негайним потребам у грошовому потоці, так і довгостроковою. фінансові цілі.
