Що таке коефіцієнт капіталізації терміналу?
Кінцева норма капіталізації, відома також як швидкість виходу, - це коефіцієнт, який використовується для оцінки вартості перепродажу майна в кінці періоду зберігання. Очікуваний чистий операційний дохід (NOI) на рік ділиться на коефіцієнт обмеження терміналу (виражений у відсотках) для отримання кінцевої вартості. Коефіцієнти капіталізації терміналів оцінюються на основі порівнянних даних про трансакцію або того, що, як вважають, підходить для місцезнаходження та атрибутів певної власності.
Ключові вивезення
- Коефіцієнт терміна капіталізації використовується для оцінки вартості перепродажу майна в кінці періоду утримування. Коефіцієнт мінімальної вартості - прогнозований NOI на перший рік власності, поділений на ціну придбання цього майна. Якщо ця ставка капіталізації терміналу є нижчою від ставки введення, це зазвичай означає, що інвестиції у власність були вигідними.
Розуміння коефіцієнта капіталізації терміналу
Коефіцієнт максимальної ставки - прогнозований чистий операційний дохід на перший рік (NOI), поділений на початкову інвестиційну ціну придбання. На противагу цьому, коефіцієнт капіталізації терміналу - це прогнозований NOI минулого року (рік виходу), поділений на ціну продажу. Якщо ця ставка нижча, ніж ставка капіталу, що вкладається, зазвичай це означає, що інвестиції у власність були вигідними.
Більшість фахівців з інвестицій у нерухомість погоджуються з тим, що важливо співставити коефіцієнт капіталізації терміналу з поточним рівнем ринку, маючи на увазі, що це може бути більш безпечним тестом для розвитку, щоб трохи зменшити норму обмеження терміналу. Динамічна електронна таблиця може бути корисною для стрес-тестування проекту розвитку, щоб встановити найвищий коефіцієнт капіталізації терміналу, який все ще забезпечить достатню перевагу інвесторів.
Кмітливі інвестори нерухомості шукають ринки та типи нерухомості, для яких очікується зниження коефіцієнтів ринкової капіталізації, оскільки нижчий коефіцієнт капітальної капіталізації порівняно з коефіцієнтом капітальної активності призведе до приросту капіталу, припускаючи, що чистий операційний прибуток не буде зменшення протягом періоду утримування. Деякі дані, які необхідно враховувати, включають показники попиту та пропозиції для кожної категорії простору, а також послуги та витрати, які вважаються пов'язаними з кожною областю функціонування.
Незважаючи на те, що майбутнє завжди невизначене, про кінець будь-якого періоду зберігання певні дві речі: будівлі будуть старіти, а ринки змінитимуться. Таким чином, дуже важливо, щоб усі інвестори нерухомості збирали та аналізували якомога більше даних, щоб точно визначити термін капіталізації капіталу для проекту.
Приклад коефіцієнта капіталізації терміналу
Інвестор купує повністю окуповане майно за 100 мільйонів доларів. NOI першого року оцінюється в 5, 0 мільйона доларів. Таким чином, ставка обмеження вхідного плану становить 5, 0%. Через сім років інвестор вважає, що коефіцієнт капіталізації терміналу становить приблизно 4, 0%. Минулого року NOI, який врахував ескалацію орендної плати по дорозі, прогнозується в $ 5, 5 млн (знову ж таки, за умови повної зайнятості). Вартість перепродажу оцінюється в $ 137, 5 млн. (5, 5 млн. Дол. США в NOI, поділеній на 4, 0% термінальної капіталізації, або виходу, курсу).
