Що таке ПІДГОТОВКА?
UPREIT означає зонтичне партнерство в інвестиції в нерухомість. UPREIT - це унікальна структура REIT, яка дозволяє власникам нерухомості обмінювати свою власність на частку власності в UPREIT. Однак ПЕКЛАМИ, як правило, підлягають обміну 721 Кодексу внутрішніх доходів (IRC).
Ключові вивезення
- UPREIT - це унікальна структура REIT, яка дозволяє власникам нерухомості обмінювати свою власність на часткову власність у UPREIT. Обміни на власність на акції в UPREIT, як правило, дозволені відповідно до розділу 721 розділу 26 Кодексу внутрішніх доходів. податки з продажу майна в обмін на ПОДРОБНІ одиниці, хоча податки на приріст капіталу на одиниці ПІДГОТОВКИ підлягають стандартному оподаткуванню REIT.
Розуміння ПІДВИЩЕННЯ
Трасти щодо інвестицій в нерухомість (REITs) були введені Дуайтом Д. Айзенхауером як різновид альтернативного взаємного фонду нерухомості. REITs створюються як тип портфеля нерухомості, що включає властивості нерухомості та капітал фінансування нерухомості. REITs - це суб'єкт господарювання, який дозволяє інвесторам робити інвестиційні внески для паїв власного капіталу або акцій бізнесу.
У міру розвитку РЕІТ на ринку були розроблені деякі альтернативні структури для забезпечення інвесторів різних типів. ПІДПРИЄМСТВО - одна з таких структур, в першу чергу відома тим, що надає майнові внески в обмін на частку власності. DownREIT та деякі інші альтернативи також були створені як офшорки.
Під час їх формування REITs можуть вибрати будь-яку структуру бізнесу. Публічно реалізовувані РЕІТС будуть структуровані як корпорації. Приватні REITs, як правило, обирають бути структурованими як трести або асоціації, хоча вони також можуть обирати інші статуси. Як і більшість не корпорацій, приватні особи також мають можливість оподатковуватися як корпорація.
Головне для будь-якого REIT - це те, що вони відповідають вимогам розділу 266 IRC, розділ 856-859. Виконуючи ці вимоги, REIT може передати весь свій дохід своїм акціонерам. Таким чином, прохідний дохід вважається відрахуванням, і REIT платить дуже мало податків. Основна вимога полягає в тому, що більше 90% бізнесу стосується активів нерухомості.
Спеціальні міркування
Замість того, щоб продати нерухомість, власник може внести його в ПОДРОБНИК в обмін на паї. Пайові паї зазвичай мають таку саму цінність, що і внесена власність. Оскільки майно, продане REIT, підпадає під дію розділу 721 IRC, операція не створює податкову подію.
Під час конвертації власності на частку UPREIT можуть диктувати спеціальні положення. Часто біржа надає продавцю спеціальні підрозділи, які дозволяють продавцю майна вибирати, яким чином вони хотіли б наділити REIT. Продавцям майна може бути дозволено негайно конвертувати паї в акції REIT. Також можуть бути доступні інші варіанти, такі як проведення акцій мінімум один рік та отримання готівкових грошей.
Після того як інвестор продає свою власність ПОДРОБНІЙ, ПОДРОБНИК володіє майном та всіма адміністраціями, що займаються ним. Управління UPREIT може бути дещо складнішим, ніж основні REITs через опцію обміну розділу 721 та всі положення, які постачаються разом з цим для нового власника підрозділу. Менеджери UPREIT відповідають за управління своїм портфелем REIT з метою отримання прибутку.
Акції UPREIT можуть коливатися залежно від діяльності управління, оцінки нерухомості, фінансових угод та будь-яких інших операцій, що відбуваються. Це може створити мінливість для акціонерів. Акціонери UPREIT, як правило, мають гнучку ліквідність, що дозволяє їм легко конвертувати свої акції у готівку, коли вони захочуть.
Переваги ПОДРОБНИХ
ПІДВИЩЕННЯ можуть бути життєздатним варіантом для будь-якого власника нерухомості, який прагне продати свою власність. Як такий, він може звернутися як до окремих власників нерухомості, так і до власників комерційної нерухомості. Будь-який власник нерухомості, який вирішив здійснити обмін розділу 721 на ПОДРОБНИЙ, може отримати вартість майна у вигляді одиниць UPREIT.
Розділ 721 обмін на ПОДРОБНЕ не створює податкову подію. Однак власники паїв оподатковуються на основі загальних стандартів оподаткування REIT. Деякі власники нерухомості можуть вирішити використовувати цей вид інвестицій для планування нерухомості, оскільки він може взагалі обійти податки.
Вимоги до UPREIT
ПІДПРИЄМСТВО - це РЕІТ відповідно до всіх стандартних інструкцій з обліку та оподаткування. UPREIT були створені для того, щоб забезпечити внесок майна в REIT в обмін на частки власності. Таким чином, ця структура керується стандартами IRC розділу 721, в яких обговорюються податкові щити щодо обміну власності. Загалом, будь-який REIT, який дозволяє проводити обмін розділом 721 в рамках REIT, може вважатися ПОДРОБНИМ.
Більшість REITs зосереджуватимуться на певному сегменті ринку нерухомості, хоча керівні стандарти лише диктують, що майно нерухомості та пов'язане з цим фінансування повинні становити більше 90% бізнесу. Збільшення ПОВЕДЕННЯ зазвичай дотримується тієї ж стратегії інвестування, орієнтуючись на цільову нішу нерухомості.
Розділ 721 надає керівні стандарти щодо звільнення пайових паїв в обмін на майно. Розділ 721 може бути альтернативою бірж IRC, розд. 1031. Розділ 1031 бірж дозволяє власнику нерухомості продавати своє майно та інвестувати виручку в обмін подібним видом, щоб уникнути сплати податків.
Розділ 1031 біржі заборонено в UPREIT, однак тому, що вони потребують подібних обмінів і не дозволяють майнові обмінюватися власними біржами. Тому обмін розділу 721 на ПОДРОБНИЙ може бути привабливим. Обидві біржі 721 та 1031 дозволяють власнику нерухомості відкладати податки.
UPREIT проти DownREIT
UPREITs, DownREITs та всі інші спеціальні об'єкти REIT є основою REITS із основними положеннями, які дозволяють їм отримати додаткову гнучкість. DownREIT дозволяє інвестору нерухомості укладати спільне підприємство з REIT. У DownREIT обмін паїв базується, головним чином, на вартості майна спільного підприємства, яка може створити кращі прибутки для власника пайового підприємства.
