Чи окупиться ремонт будинку?

Реконструкція певних ділянок будинку для односемейних будинків - це відмінний спосіб для власників будинків додати підвищену функціональність та красу у власність за чужі кошти. Вибравши правильний проект для збільшення вашої житлової площі, значна частина витрат може бути передана майбутнім власникам у вигляді підвищених цінностей майна.

Ключові вивезення

• Реконструкція може підвищити рентабельність інвестицій (ROI) будинку. Дерев’яні настили, заміна вікон та оновлення кухні та ванної кімнати, як правило, приносять найвищі рентабельності інвестицій. Для відновлення витрат, проекти реконструкції, як правило, повинні виправити проектний або структурний недолік, щоб окупити витрати на будівництво. Вартість оновлення орендної нерухомості може бути відшкодована під час продажу, а також із збільшенням орендної плати, яка визначається оновленими будинками. Позики на власний капітал - це один із способів фінансування проектів реконструкції, що дозволяють сплачувати лише відсотки до моменту продажу майна та відшкодування витрат. Однією з найбільших помилок ремонту є покращення будинку значно вище середнього рівня для сусідніх будинків. Ціни на житло, як правило, відображають смаки місцевих покупців і суму, яку вони готові платити.

Що слід врахувати перед реновацією

Рентабельність інвестицій (ROI) будь-якого проекту реконструкції - це функція місцевих ринкових характеристик, стану ринку житлової нерухомості при продажу майна та якості виконаних робіт. Історично і в середньому окремі проекти, такі як додавання дерев’яної настилу, оновлення кухні та ванної кімнати та заміна вікон, показали найбільшу рентабельність інвестицій незалежно від місцезнаходження нерухомості чи стану ринку житлової нерухомості.

Більш масштабні ремонти не завжди є кращими, оскільки витрати більше не завжди забезпечують більшу вартість.

Однак, якщо проект реконструкції не розроблений для вирішення структурних проблем або недоліків дизайну, навряд чи власник дому заробить більше, ніж вартість будівництва. Якщо відшкодування витрат є настільки ж важливим фактором, як збільшення задоволення від покращення майна, тоді власники будинків повинні враховувати смаки потенційних покупців, вирішуючи, які проекти здійснювати.

Для інвесторів, що реконструюють нерухомість на оренду, витрати на її вдосконалення можна стягнути не тільки під час продажу, але і завдяки підвищеним ставкам оренди, якими керують оновлені резиденції.

Тим не менш, власники будинків повинні бути обережними, які проекти вони вирішать завершити, оскільки потенційне збільшення вартості може бути реалізоване лише в тій мірі, в якій є покупці, готові заплатити за ремонт.

Розгляньте своє місцезнаходження

Розглядаючи будь-який тип проекту, важливо переконатися, що внесені удосконалення відповідають конкретному типу житла та місцевої власності. Однією з помилок власників будинків часто є поліпшення житла значно вище середнього рівня для сусідніх будинків. Покупців приваблюють окремі квартали через послуги, розташовані неподалік, і тому, що будинки в цьому районі продаються в межах цінового діапазону цього покупця. Хоча будинок, покращений набагато вище інших поблизу, може все-таки отримати той же рівень інтересу порівняно з іншими, котрі продаються на ринку, навряд чи він буде командувати премією набагато вище середнього просто через додаткові покращення.

Агенти з нерухомості знатимуть, коли збільшення відсоткової вартості буде вищим для середніх або нижчих за середніми цінами будинків у даному мікрорайоні та нижчим для будинків, що мають ціну у верхній частині відповідних ринків. Саме в ці періоди посилення економічної активності та зростання попиту на нерухомість покращення матимуть найбільший вплив на ринкову вартість будинку.

Час також матиме вплив на здатність поліпшити підвищення цінностей. Внесення структурних або дизайнерських удосконалень, таких як будівництво добудови або оздоблення необробленого простору, додасть цінності на триваліші часові рамки, ніж, скажімо, оновлення для кухонь та ванних кімнат або технологічних удосконалень, таких як нові системи кондиціонування, оскільки останні, як правило, застарівають. через деякий час.

Географічне розташування також матиме великий вплив на швидку чи найбільшу окупність проектів. Наприклад, час утримання та витрати наземних плавальних басейнів ускладнюють відновлення витрат на установку, а в деяких випадках зменшать загальну вартість будинку. Однак це може бути не так у південних регіонах США, де тривалі періоди надзвичайно спекотної погоди роблять басейни цінним доповненням для деяких власників будинків.

Як уряд може допомогти

Оскільки відсотки від іпотечного кредиту віднімаються з податку на прибуток, дядько Сем може допомогти субсидувати благоустрій будинку, зробивши вартість будівництва ще менш обтяжливою для власників нерухомості.

Для менш небезпечних ризиків власники нерухомості, які накопичили належний капітал у своїх будинках, можуть використовувати фінансові інструменти, такі як рефінансування грошових коштів або позика на капітал для фінансування своїх будівельних проектів. Використовуючи ці методи, єдиними грошовими коштами, необхідними для виконання запланованих проектів, були б виплати відсотків за підтримку позик, які в більшості випадків не підлягають оподаткуванню. Основна сума може бути погашена після остаточного продажу майна.

Проект повертає інвестиції

Кінцевою причиною взяти будь-який проект реконструкції будинку як власника-власника - це задоволення, отримане від життя в оновленому будинку. Для тих, хто сподівається також отримати прибуток від реконструкції, є кілька джерел, які пропонують зрозуміти очікувану окупність конкретних проектів. Наприклад, журнал REALTOR® публікує щорічний звіт "Вартість та вартість", в якому порівнюється вартість звичайних проектів реконструкції та показується окупність, яку власники будинків можуть очікувати. Ці оцінки окупності ґрунтуються на основах тогочасного ринку житлової нерухомості, а також середній вартості будівництва.

Таблиця 1 містить середні національні оцінки, але власники будинків можуть знайти більш конкретну інформацію в Remodeling Online, пропонуючи однакові оцінки для різних географічних районів США. Ці середні діапазони окупності для найпоширеніших проектів реконструкції дають потенційним продавцям широку інформацію про те, які проекти мають найбільша ймовірність повернення основної частини вартості проекту при продажу. Диференціали середніх виплат пояснюються обсягом та якістю виконаних робіт, причому менші, менш корисні проекти знаходяться на нижньому кінці діапазону.

Середнє відновлення / відновлення витрат
Ремонт / Реконструкція	Середнє відновлення витрат
Доповнення деревної колоди	80-85%
Заміна сайдинга	75-83%
Малий кухонний ремонт	75-83%
Заміна вікон	75-80%
Ремодель ванної кімнати	70-78%
Основний кухонний ремонт	70-78%
Реконструкція спальні на горищі	65-76%
Реконструкція підвалу	65-75%
Двоповерхове доповнення	65-74%
Доповнення гаража	60-70%