Покупка проти оренди у Сан-Франциско: огляд
Якщо ви купуєте своє житло чи орендуєте його? Це вікова дискусія, яка насправді не має правильної чи неправильної відповіді, оскільки це залежить від кожної людини. Для одних покупка має більше сенсу, а для інших найкраще підходить оренда.
Купівля будинку - одне з найбільших фінансових інвестицій, яке ви можете зробити за своє життя. Це вимагає багато планування, економії та рішучості, і може зрештою окупитися. Зрештою, ви будуєте справедливість. Але домоволодіння, яке завжди було частиною американської мрії, - дороге починання. Розглянемо деякі з витрат, пов’язаних із влаштуванням дому, включаючи виплату іпотеки, реконструкцію та обслуговування та податки на нерухомість - лише декілька.
З іншого боку, оренда - це зовсім інший звір. Щомісяця платити оренду комусь іншому вважалося марною тратою, оскільки, як вважали, орендар кидає гроші. Але для того, хто не хоче займатися технічним обслуговуванням, це може мати більше сенсу. Вам не доведеться мати справу з ремонтом чи іншими витратами, і багато ваших рахунків можуть бути покриті в оренді. А орендна плата часто набагато дешевша, ніж іпотечний платіж.
Але все це, звичайно, залежить від того, де ти живеш. Розглянемо Сан-Франциско, Каліфорнія. Місто вважається одним із найбажаніших у Сполучених Штатах. Але це також одне з найдорожчих як для орендарів, так і для власників будинків.
За даними Smart Asset, середній дохід у місті становив 96 265 доларів для домогосподарств та 74 841 доларів, що вище середнього показника в країні на 61 372 доларів. Якщо ви хочете дозволити собі жити в місті як власник дому, вам доведеться заробляти $ 128 600, тоді як орендна плата потребує доходу 188 000 доларів.
І важко дізнатися, чи має сенс купувати чи орендувати найбільш сенс, оскільки вони обоє дорогі. Але в Сан-Франциско існують ключові відмінності. Нижче ми перерахували деякі основні.
Ключові вивезення
- Сан-Франциско - одне з найдорожчих міст США як для орендарів, так і для покупців будинків. Ціни на дому в середньому в місті 1, 3 мільйона доларів, а його ефективна ставка податку на нерухомість становить 1, 163% від оціненої вартості будинку. Середня щомісячна орендна плата за двокімнатну квартиру в Сан-Франциско - 4400 доларів. З іншого боку, оренда може бути більш доступним варіантом, оскільки є менші витрати, пов'язані з тим, що вони є орендарем.
Купівля в Сан-Франциско
Як згадувалося вище, Smart Asset повідомляв, що придбання будинку в Сан-Франциско насправді не так вже й доступне. Фактично, опитування сайту 2017 року встановило, що для отримання щомісячних платежів у розмірі 3858 доларів потрібно щорічний дохід у розмірі 128 000 доларів. Майте на увазі, ця цифра не включає будь-яких інших необхідних для життя, включаючи вартість їжі та транспорту.
Дані з сайту нерухомості Zillow показують, що середня ціна переліку житла в місті станом на квітень 2019 року становила 1, 299 000 доларів США. Іпотечні платежі в місті складають 0, 2%, що значно нижче середнього показника в країні на 1, 1%. Три найдорожчі мікрорайони міста - Буена Віста, Корона Хайтс та Хайт.
Як і в будь-якому місті, домоволодіння має багато переваг і недоліків. Купуючи житло, ви інвестуєте в нерухомість і, таким чином, будуєте капітал. Оволодіння будинком може допомогти власникам будинків побудувати яйце для гнізд на майбутнє, оскільки загалом значення будинку з часом зростає. За даними Zillow, середня вартість будинку в Сан-Франциско становила 1375 500 доларів станом на квітень 2019 року. Вартість будинків у Сан-Франциско з 2018 року зросла на 3%.
Але є певні витрати, пов'язані з влаштуванням дому, які, можливо, вам доведеться врахувати. По-перше, регулярні витрати на утримання вашого будинку. І якщо ви вносите доповнення або змінюєте свій будинок, вам також потрібно буде враховувати це. Як власник будинку, ви також будете нести відповідальність за комунальні платежі, включаючи опалення та охолодження, плату за воду та каналізацію та електроенергію. А якщо ви є власником ОСББ, з вас також буде стягуватися щомісячна плата за технічне обслуговування.
Тоді також питання податку на майно. Ефективна ставка податку на нерухомість у Каліфорнії становить 0, 79%, що нижче середнього показника в країні на 1, 19%, повідомляє Smart Asset. Але ставка податку в Сан-Франциско майже нарівні з країною. За 2018–2019 фінансовий рік власникам будинків було нараховано 1, 163% від оціненої вартості будинку. Таким чином, податок на податок на нерухомість на середню вартість будинку в розмірі 1375 500 доларів США, про яку повідомляє Zillow, склав би майже 16 000 доларів.
Мешканці Сан-Франциско платять більше за їжу, ніж більшість інших американців.
Оренда в Сан-Франциско
Хоча це може мати менше проблем, оренда в Сан-Франциско не є дешевшою. Середня орендна плата за двокімнатну квартиру в місті становила приблизно 4400 доларів, або 52 800 доларів США щорічно, за даними Smart Asset. Дослідження сайту показало, що це місто потребує мешканців, щоб заробити найвищий дохід у країні, щоб можна було платити оренду.
За словами Curbed, приблизно 65% жителів Сан-Франциско були орендарями. І хоча орендна плата значно висока, це може бути і більш доступним варіантом, залежно від того, як ви на це дивитесь, особливо порівняно з поточними домашніми значеннями.
Хоча оренда може бути дорогою, багатьом орендарям не доводиться стикатися з багатьма витратами, з якими стикаються власники будинків. Зняття чека на оренду може бути доцільним, коли вам не доведеться платити податки на нерухомість, ремонт, плату за квартири або комунальні послуги, якщо ваша оренда включає вартість води, тепла та електроенергії. Тож у вас може бути невеликий додатковий дохід, щоб заощадити власне майно далі в дорозі.
Але це не означає, що ти поза лісом. Орендна плата, як правило, коливається в міру зміцнення та послаблення економіки. Орендодавці Сан-Франциско можуть встановлювати розмір орендної плати на будь-якому рівні, який вони обирають, у вільній одиниці, але місто контролює оренду. Це означає, що орендодавцям дозволяється збільшити орендну плату лише на певну суму, якщо вона зайнята. У період з 1 березня 2019 року по 29 лютого 2020 року місто дозволило поміщикам збільшити орендну плату максимальною ставкою на 2, 6%.
Спеціальні міркування
Співвідношення ціни на оренду
Співвідношення ціни та оренди дає підказки щодо того, чи має оренда чи купівля краще фінансового сенсу на певному ринку нерухомості. Для розрахунку поділіть середню ціну продажу на середньорічну оренду для порівнянного будинку.
Взагалі ринок надає перевагу покупцям, якщо співвідношення менше 15, а орендарям, якщо співвідношення більше 20 (співвідношення між 15 і 20 може йти в будь-який бік). Використовуючи наведені вище показники, співвідношення ціни та оренди у Сан-Франциско склало б 24, 6 (1, 299, 000 доларів, поділене на 52 800 доларів), тобто краще взяти напрокат. Однак, хоча співвідношення ціни та оренди є гарним початковим моментом, воно не розповідає про всю історію.
Дієслова
Verbhouse - це Сан-Франциско взяти на оренду концепцію нерухомості. Поєднуючи гнучкість оренди з довгостроковими перевагами володіння, програма, що базується на місцях, дозволяє учасникам або Verbees переїхати до місця проживання з можливістю, але не з обов'язком, - придбати її пізніше. Verbees зачиняють свою оренду разом із ціною придбання на строк до п'яти років. Потім вони здійснюють щомісячні платежі та створюють справедливість до власності. Це все може усунути необхідність у великому внеску, коли настає час фінансування.
Програма розроблена для бажаючих власників будинків, які не мають збереженого початкового внеску або мають невеликі проблеми з кредитуванням, які можна виправити протягом наступних кількох років.
"Вербхаус вважає, що емоційні, соціальні та фінансові вигоди від власності на дому мають бути досягнуті для всіх", - говорить генеральний директор Вербхаус Марджорі Шольц.
