Вкладення капіталу проти боргової нерухомості: огляд
Краудфандинг на нерухомість знявся з моменту прийняття Закону Jumpstart Our Business Startupps у 2012 році, і очікується, що ринок ще більше розшириться. У жовтні 2015 року SEC прийняла остаточне рішення щодо положень Закону III про JOBS, передбачених заголовком ІІІ, дозволивши неокредитованим інвесторам брати участь у угодах з нерухомим капіталом разом з акредитованими інвесторами.
Інвестування в нерухомість через платформу для краудфандингу має певні переваги перед REITs або прямою власністю на власність. Однією з таких переваг є можливість вибору між борговими та власними інвестиціями. Перш ніж зануритися в краудфандинг на нерухомість, корисно мати розуміння того, чим вони відрізняються і якими є ризики. (Докладніше про основи краудфандингу нерухомості див. У розділі: Нерухомість та краудфандинг: новий шлях для інвесторів.)
Ключові вивезення
- Краудфандинг на нерухомість є все більш популярною альтернативою REITs та ETF для нерухомості для додавання майна до свого портфеля. Інвестиції в акції з нерухомості отримують прибуток за рахунок доходу від оренди, виплаченого орендарями або капітальних прибутків від продажу майна. Вкладення в борг нерухомості включає видачу позик або інвестування в іпотеку (або іпотечні цінні папери).
Основи капіталовкладень
Більшість угод щодо краудфандингу нерухомості стосуються інвестицій в акції. У цьому сценарії інвестор є акціонером у конкретній власності, і їх частка пропорційна сумі, яку вони вклали. Повернення коштів здійснюються у вигляді частки доходу від оренди, яке отримує майно, за вирахуванням будь-яких зборів за послуги, що сплачуються на платформу краудфандингу. Інвесторам також може бути виплачена частка будь-якої вартості ціни, якщо нерухомість продана.
Плюси:
- Без обмеження прибутку: інвестиції в акції пропонують більш широкий горизонт з точки зору потенціалу заробітку. Можна побачити щорічні прибутки в межах від 18% до 25%. Однак, оскільки немає обмеження, небо дійсно є межею з точки зору інвестора. Податкові пільги: одна вигода володіння інвестиційною нерухомістю здатна відняти певні витрати, пов’язані з її володінням, такі як амортизація та вартість ремонту. За допомогою краудфандингу власного капіталу, угоди зазвичай структуруються через ТОВ, яке трактується як потокове підприємство для цілей оподаткування. Це означає, що інвестори можуть скористатися перевагами відрахування амортизації, не маючи власності безпосередньо на майно. Нижчі збори: інвестиції в акції можуть бути дешевшими, якщо йдеться про комісії. Замість того, щоб сплачувати авансові внески та щомісячні плати за послуги, інвестори можуть сплачувати єдину щорічну плату за збереження свого становища у власність. Плата обчислюється у відсотках від загальної суми вкладеної суми і часто становить від 1% до 2%.
Мінуси:
-
Як працюють боргові інвестиції
Інвестуючи в боргові інструменти нерухомості, інвестор виступає позикодавцем власника майна або спонсора угоди. Кредит під заставу власного майна, і інвестори отримують фіксовану норму прибутку, яка визначається процентною ставкою за кредитом та тією сумою, яку вони вклали. У борговій угоді інвестор знаходиться в нижній частині капітального пакету, що означає, що вони мають пріоритет, коли справа доходить до вимагання виплати з майна. (Докладніше див. Підручник: Як заробити гроші на нерухомості.)
Плюси:
- Коротший термін утримання: боргові інвестиції найчастіше пов'язані з проектами розвитку. Як результат, вони, як правило, мають коротший термін утримування порівняно з капіталовими інвестиціями. Залежно від характеру угоди, час утримування може тривати від шести до 24 місяців. Це плюс для інвесторів, яким не зручно зв’язувати активи довгостроково. Нижчий ризик: через структурування угод; інвестори беруть на себе менший ризик за рахунок боргових інвестицій. Кредит під заставу майна, який виступає страховим полісом від погашення позики. У випадку, якщо власник нерухомості чи спонсор за замовчуванням інвестори мають можливість відшкодувати втрату своїх інвестицій шляхом викупу. Постійний дохід: боргові інвестиції є більш передбачуваними з точки зору суми та частоти повернення виплат. Незважаючи на те, що кожна угода різна, для інвесторів незвично отримувати дохід від 8% до 12% щорічно. Зазвичай ці прибутки виплачуються щомісяця або щоквартально. Обмежений прибуток: боргові інвестиції тягнуть за собою менший ризик, але головним недоліком є той факт, що прибуток обмежений відсотковою ставкою за позикою. Інвесторам слід зрозуміти, чи готові вони пожертвувати потенціалом для отримання вищих прибутків в обмін на більш безпечну ставку. Більш високі комісійні платежі: хоча більшість платформ для краудфандингу нерухомості не вимагають від інвесторів нічого, щоб створити обліковий запис та дослідити боргові інвестиції, зазвичай для участі в угоді беруть участь певні збори. Платформа для краудфандингу зазвичай знімає відсоток від початку, перш ніж виплачуватиметься будь-який відсоток, який може принести ваші прибутки. Також може бути окрема плата за надання позики, яка передається інвесторам. (Докладніше про платформи краудфандингу нерухомості читайте у розділі: Топ-5 компаній з краудфандингу нерухомості .)
Мінуси:
- Нижча потенційна віддача: з меншим ризиком приходить нижча очікувана віддача. Вплив до ризику передоплати: іпотекодержателі іноді погашають свої позики достроково, продаючи житло або через рефінансування. Це може перервати грошові потоки, пов'язані з вашими борговими інвестиціями, і зменшити тривалість вашого кредитного портфеля.
Суть
Краудфандинг - це привабливий варіант для інвесторів, які хочуть інвестувати у приватні угоди з нерухомістю рентабельно. Мінімальні інвестиції на багатьох платформах становлять від 5000 до 10 000 доларів, що є відносно невеликою ціною, яку потрібно заплатити за доступ до цього класу активів. Як інвестиції в акціонерний капітал, так і боргові інвестиції мають свої добрі та погані сторони, які кмітливі інвестори повинні зайняти час для ретельного зважування. Розуміння того, що ви маєте на меті отримати порівняно з тим, що ви ризикуєте, може допомогти вам вирішити, чи один чи обидва типи інвестицій найкраще підходять для вашого портфеля.
