Покупці будинків, які мають намір фінансувати покупку будинку за допомогою позики Федеральної адміністрації житла (FHA), іноді отримують жахливий сюрприз: їм не дозволять купувати конкретну нерухомість, оскільки вона не відповідає вимогам FHA. Чому ці вимоги існують, що це таке, і чи можна їх виправити, щоб покупці могли придбати бажані будинки?
Чому FHA встановлює мінімальні стандарти власності
Коли домовласник знімає іпотеку, майно служить заставою для позики. Іншими словами, якщо позичальник перестане здійснювати іпотечні платежі, іпотечний кредитор врешті-решт викупить і заволодіє будинком. Потім позикодавець продасть будинок, щоб повернути якомога більше грошей, які все-таки заборгували за кредитом. Процес викупу має 6 фаз.
Вимагаючи, щоб майно відповідало мінімальним стандартам, захищає кредитора. Це означає, що майно має бути легше продати та мати більш високу ціну, якщо кредитору доведеться його захопити. У той же час ця вимога захищає позичальника: це означає, що він або вона не буде обтяжений руйнівними рахунками за ремонт, і, маючи принципово надійне місце для проживання, позичальник має більше стимулів здійснювати виплати у важкі фінансові часи щоб зберегти дім.
Що таке мінімальні майнові стандарти?
За даними Міністерства з питань житлово-комунального господарства США (HUD), FHA вимагає, щоб об'єкти нерухомості, що фінансуються за його позичковими продуктами, відповідали наступним мінімальним стандартам:
- Безпека: будинок повинен захищати здоров'я та безпеку мешканців. Безпека: будинок повинен захищати безпеку майна. Здоровість: У властивості не повинно бути фізичних недоліків або умов, що впливають на його структурну цілісність.
Потім HUD описує умови, яким має відповідати майно, щоб виконати ці вимоги. Оцінювач буде спостерігати за станом нерухомості під час необхідної оцінки майна та повідомляти про результати у формі оцінки FHA. Оцінка майна є однією з багатьох вимог, які покупці виконують, перш ніж укласти угоду.
Для односімейних будинків, що займаються окремими сім'ями, оцінювач повинен використовувати форму під назвою Єдиний звіт про оцінку житла. Форма просить оцінювача описати основні особливості об'єкта нерухомості, такі як кількість історій, рік його побудови, квадратні метри, кількість кімнат та місцезнаходження. Він також вимагає від оцінювача "описати стан майна (включаючи необхідний ремонт, пошкодження, реконструкцію, реконструкцію тощо)" і запитує: "Чи є якісь фізичні недоліки чи несприятливі умови, які впливають на придатність, надійність або цілісність конструкції власність? " Форма оцінювання кондомініумної одиниці схожа, але має специфічні запитання щодо спільних територій, асоціацій власників будинків, кількості одиниць, зайнятих власником тощо.
FHA не вимагає ремонту косметичних чи дрібних дефектів, відкладеного обслуговування та нормального зносу, якщо вони не впливають на безпеку, безпеку чи надійність будинку. FHA говорить, що приклади таких проблем включають, але не обмежуються цим, лише наступне:
- Пропущені поручніЗалаковані або пошкоджені вихідні двері, які в іншому випадку спрацьованіЗаскрені віконні склаДефективні поверхні фарби в будинках, побудованих після 1978 року (через небезпеку свинцевої фарби) Незначні витоки сантехніки (наприклад, крапельні крани) Дефектні обшивки підлоги або покриття (зношені через обробку, погано забруднений килим) Докази попередніх (неактивних) пошкоджень комаха / організму, що знищують деревину, коли немає доказів непоправлених структурних пошкодженьРозбійні або зношені стільниціПошкоджена штукатурка, профнастил або інші матеріали для стін і стель у будинках, побудованих після 1978 року. частково високі тротуари, погано встановлений килимовий покрив) Повзайте простори зі сміттям і сміттям
Однак є багато областей, де FHA вимагає усунення проблем, щоб закрити продаж. Ось деякі найпоширеніші проблеми, з якими, швидше за все, стикаються покупці дому.
Електричне та опалення
- В електричній коробці не повинно бути жодних потертих або опромінених проводів. Усі житлові приміщення повинні мати функціонуюче джерело тепла (за винятком кількох вибраних міст із м'якою зимою).
Дахи та горища
- Покрівельне покриття повинно утримувати вологу. Покрівельне покриття повинно тривати не менше двох років. Оцінювач повинен оглянути горище на предмет можливих проблем з покрівлею. На даху не може бути більше трьох шарів покрівлі. Якщо інспекція виявить потребує ремонту даху, а на даху вже є три або більше шарів покрівлі, FHA вимагає нового даху.
Водонагрівачі
Водонагрівач повинен відповідати місцевим будівельним нормам і повинен передаватись із власністю.
Небезпеки та неприємності
Ряд умов підпадає під цю категорію. Вони включають, але не обмежуються ними:
- Забруднений ґрунтБлизькість до місця небезпечних відходівНафтові та газові свердловини, що знаходяться на території власного транспортуВисокий рух повітряного шуму та небезпекиІнші джерела надмірного шумуБлизькість до чогось, що могло вибухнути, наприклад, нафтопровід високого тиску. Близькість до високовольтних ліній електропередач
Доступ до власності
Майно має забезпечити безпечний та адекватний доступ для пішоходів та транспортних засобів, а вулиця повинна мати всепогодну поверхню, щоб аварійні транспортні засоби могли отримати доступ до помешкання за будь-яких погодних умов.
Структурна стійкість
Будь-які несправні структурні умови та будь-які інші умови, які можуть призвести до майбутніх структурних пошкоджень, повинні бути усунені до продажу майна. До них відносяться несправна конструкція, надмірна вогкість, протікання, гниття, термітні пошкодження та продовження відкладення.
Азбест
Якщо в районі будинку міститься азбест, який, як видається, пошкоджений або погіршився, FHA вимагає подальшого огляду фахівцем з азбесту.
Ванні кімнати
У будинку повинні бути туалет, раковина та душ. (Ця вимога може звучати нерозумно, але ви будете здивовані, що люди візьмуть із собою, коли їх виключають, і які вандали будуть красти у вільного будинку.)
Техніка
Анекдотичні дані свідчать про те, що FHA вимагає властивостей мати робочу кухонну техніку, зокрема працюючу плиту. Однак документи FHA не згадують жодних вимог щодо приладів.
Засоби захисту покупців для властивостей нижче мінімальних стандартів
Що робити домогосподарцю після закохування у власність, яка має одну із цих проблем, пов'язаних із вбивством?
Першим кроком має стати прохання продавця зробити необхідний ремонт. Якщо продавець не може дозволити собі якісь ремонти, можливо, вартість закупівлі може бути збільшена, щоб продавці повернули свої гроші при закритті. Зазвичай ситуація працює навпаки - якщо у власності є значні проблеми, покупець вимагатиме знизити ціну за компенсацію. Однак, якщо вартість нерухомості вже є нижчою за ринкову або якщо покупець хоче цього досить погано, підвищення ціни для забезпечення ремонту буде завершено і угода може бути закритою.
Якщо продавець є банком, він може не бажати робити будь-який ремонт. У цьому випадку угода є мертвою. Власність повинна перейти до покупця готівки або до покупця, який не є FHA, чий кредитор дозволить їм придбати нерухомість у нинішньому стані.
Багатьом домашнім покупцям просто доведеться продовжувати шукати, поки не знайдуть кращу нерухомість, яка буде відповідати стандартам FHA. Ця реальність може розчарувати, особливо для покупців з обмеженими коштами та обмеженими властивостями в їх ціновому діапазоні. На жаль, іноді це єдине рішення.
Деякі покупці дому можуть отримати схвалення для іншого кредитного продукту. Позика, що не стосується FHA, може забезпечити більшу свободу для того, в якому стані може знаходитися нерухомість, але кредитор все ще матиме свої вимоги, тому це не є гарантією. Інший варіант - подати заявку на позику FHA 203 (k), яка дозволяє придбати житло, яке має значні проблеми.
Суть
Кредити FHA полегшують позичальникам отримати право на іпотеку, але вони не обов'язково спрощують придбання нерухомості. Багатьом домашнім покупцям просто доведеться продовжувати шукати, поки вони не знайдуть кращу нерухомість, яка буде відповідати стандартам FHA - процес, який може бути розчаровуючим, особливо для покупців з обмеженими коштами та мало властивостей у їх ціновому діапазоні.
Однак позичальники FHA, які знають, чого очікувати, коли купуватимуть домашні покупки, можуть обмежити свій пошук на властивості, які, можливо, відповідатимуть інструкціям FHA, або, принаймні, уникають сподіватися на власність у верхній частині фіксатора, перш ніж її оцінити.
