Зміст
- Що таке позика?
- Формула та розрахунок співвідношення позики до вартості (LTV)
- LTV та кредитний андеррайтинг
- Фактори, що впливають на коефіцієнт LTV
- LTV ставки та процентні ставки
- Види позики та коефіцієнт LTV
- Рейтинг коефіцієнта LTV
- LTV проти комбінованого LTV (CLTV)
- Обмеження LTV
Що таке коефіцієнт позики до вартості (LTV)?
Коефіцієнт позики до вартості (LTV) - це оцінка ризику кредитування, який фінансові установи та інші кредитори вивчають перед затвердженням іпотечного кредиту. Як правило, оцінки з високим коефіцієнтом LTV мають більш високий ризик, і тому, якщо іпотека буде схвалена, позика коштує позичальнику дорожче.
Крім того, позика з високим коефіцієнтом LTV може вимагати позичальника придбати іпотечне страхування для компенсації ризику для кредитора.
Ключові вивезення
- LTV часто використовується при іпотечному кредитуванні, щоб визначити суму, необхідну для заповнення авансового внеску, та чи буде кредитор надавати кредит позичальнику. Більшість кредиторів пропонують заявникам іпотечного та власного капіталу найнижчу можливу процентну ставку, коли Коефіцієнт співвідношення становить 80% або менше. Можливі програми іпотечного кредитування для позичальників з низьким рівнем доходу дозволяють стягнути LTV в розмірі 97% (3% початкового внеску), але вимагають страхування іпотечного кредиту до тих пір, поки цей показник не впаде до 80%.
Формула та розрахунок співвідношення позики до вартості (LTV)
Покупці будинків можуть легко розрахувати коефіцієнт LTV у своєму будинку.
Сігналы абмеркавання LTVratio = APVMA, де: MA = Сума заставиAPV = Оцінене значення властивості
Процес включає поділ загальної суми іпотечного кредиту на загальну ціну придбання житла. Наприклад, житло з ціною покупки 200 000 доларів США та загальним іпотечним кредитом у розмірі 180 000 доларів призводить до співвідношення LTV у 90%. Звичайні іпотечні кредитори часто надають кращі умови позики позичальникам, які мають коефіцієнт LTV не вище 80%.
Коефіцієнт LTV обчислюється шляхом ділення суми, запозиченої на оцінену вартість майна, вираженої у відсотках. Наприклад, якщо ви придбаєте будинок, оцінений у 100 000 доларів за його оціночну вартість, і внесите 10 000 доларів США, ви позичите 90 000 доларів США, в результаті чого коефіцієнт LTV становить 90% (тобто 90 000/100 000).
LTV та кредитний андеррайтинг
Коефіцієнт LTV є критичною складовою андеррайтингу іпотечного кредиту, будь то з метою придбання житла, рефінансування поточної іпотечної кредити в нову позику або позики під накопичений власний капітал у власності.
Кредитори оцінюють коефіцієнт LTV, щоб визначити рівень ризику, який вони беруть на себе під час андеррайтингу іпотеки. Коли позичальники вимагають отримання позики на суму, яка дорівнює або становить приблизно оцінену вартість, і, отже, більший коефіцієнт LTV, кредитори розуміють, що існує більша ймовірність того, що позика стане дефолтом, оскільки власний капітал, накопичений у власності, майже не має. Якщо відбудеться звернення стягнення, позикодавцю може бути важко продати житло за стільки, щоб покрити непогашений іпотечний баланс і отримати прибуток від угоди.
Фактори, що впливають на коефіцієнт LTV
Основними факторами, що впливають на коефіцієнт LTV, є авансовий внесок, ціна продажу (контракт) та оцінена вартість. Щоб досягти найнижчого (і найкращого) коефіцієнта LTV, підніміть внесок і спробуйте знизити ціну продажу. Скориставшись наведеним вище прикладом, припустимо, що ви купуєте будинок, який оцінюється за 100 000 доларів, але власник готовий продати за 90 000 доларів. Якщо ви внесите ті ж 10 000 доларів США в авансовий платіж, ваш кредит становить лише 80 000 доларів США, в результаті чого коефіцієнт LTV становить 80% (тобто, 80 000/100 000). Якщо ви збільшите свій внесок до 15 000 доларів, ваш іпотечний кредит зараз становить 75 000 доларів, що робить ваш коефіцієнт LTV 75% (тобто 75 000/100 000).
Все це важливо, тому що чим менший коефіцієнт LTV, тим більший шанс на те, що позика буде схвалена, тим нижча процентна ставка, швидше за все, і тим менше ймовірність, що вам потрібно буде придбати приватне іпотечне страхування (PMI).
LTV ставки та процентні ставки
Хоча коефіцієнт LTV не є єдиним визначальним фактором у забезпеченні іпотечного кредиту, позики власного капіталу чи кредитної лінії, він відіграє істотну роль у тому, скільки коштує запозичення власника будинку. Насправді, високий коефіцієнт LTV може перешкодити вам отримати право на позику чи варіант рефінансування в першу чергу.
Більшість кредиторів пропонують заявникам іпотечного та власного капіталу найнижчу можливу процентну ставку, коли коефіцієнт LTV становить або не перевищує 80%. Більш високий коефіцієнт LTV не виключає позичальників схвалювати іпотеку, хоча загальна вартість позики зростає зі збільшенням коефіцієнта LTV. Наприклад, позичальник з коефіцієнтом LTV 95% може бути затверджений, але відсоткова ставка може бути до повного відсоткового пункту вище, ніж для позичальника з коефіцієнтом LTV 75%.
Крім того, якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%, вам, швидше за все, доведеться придбати приватне іпотечне страхування (PMI), що може додавати щорічно від 0, 5% до 1% від усієї суми позики. Наприклад, PMI у розмірі 1% за позикою в 100 000 доларів США додасть 1000 доларів до суми, сплаченої за рік, або 83, 33 долара на місяць. Платежі за ІПП тривають до тих пір, поки коефіцієнт LTV не стане 80% або нижче. Коефіцієнт LTV зменшиться, коли ви будете погашати свій кредит і як вартість вашого будинку з часом збільшуватиметься.
Вимога 80% (або нижчого) коефіцієнта LTV для уникнення ІМТ не є законом, але це практика майже всіх кредиторів. Винятки іноді роблять для позичальників з високим рівнем доходу, меншим боргом або іншими факторами, такими як великий інвестиційний портфель.
Максимальне співвідношення позики та вартості - це найбільше допустиме відношення розміру позики до вартості майна в доларі. Чим вище коефіцієнт позики та вартості, тим більша частка ціни закупівлі, яка фінансується. Оскільки житло виступає в якості застави для позики, співвідношення позики та вартості є мірою ризику, який використовують кредитори. Розглядаються різні програми кредитування, які мають різні фактори ризику, і, отже, мають різні максимальні коефіцієнти LTV.
Види позики та коефіцієнт LTV
Деякі види позик мають спеціальні правила, коли мова йде про коефіцієнт LTV.
Кредити FHA
Кредити FHA, які дозволяють початковий коефіцієнт LTV до 96, 5%, потребують страхової премії за іпотечний кредит (MIP), яка триває так довго, як у вас є позика, незалежно від того, наскільки низький коефіцієнт LTV в кінцевому підсумку. Більшість людей рефінансуються до звичайна позика, коли коефіцієнт LTV досягне 80% для усунення MIP.
Кредити на VA та USDA
Кредити під VA та USDA - доступні для нинішніх військових та колишніх військових чи тих, хто перебуває у сільській місцевості, відповідно - не вимагають приватного іпотечного страхування, хоча коефіцієнт LTV може досягати і 100%. мати додаткові збори.
Фанні Мей та Фредді Мак
Можливі іпотечні програми для позичальників з низьким рівнем доходу дозволяють іпотечним кредиторам Fannie Mae Home Home і Freddie Mac Home, але вимагають страхування іпотечного кредиту до тих пір, поки коефіцієнт не впаде до 80%.
Упорядковані варіанти рефінансування, які відмовляються від вимог щодо оцінки (мається на увазі, що ставка LTV будинку не впливає на позику), існують для кредитів FHA, VA та USDA. Для тих, хто має коефіцієнт LTV понад 100% - також відомий як "під водою" або "догори ногами" - можливість високого кредиту до вартості рефінансування Фанні Мей та посилене рефінансування Фредді Мака, які призначені замінити програму рефінансування HARP, термін дії, 31 грудня 2018 року, доступний.
Рейтинг коефіцієнта LTV
Коефіцієнт LTV, що становить 80% або менше, вважається хорошим для більшості сценаріїв іпотечного кредитування. Коефіцієнт LTV у розмірі 80% забезпечує найкращі шанси на затвердження, найкращу процентну ставку та найбільшу ймовірність, що від вас не буде потрібно купувати іпотечне страхування. Як вже зазначалося вище, однак позики під VA та USDA дозволяють досягти більшого коефіцієнта LTV (до 100%) і все ще уникають дорогого приватного страхування іпотечного кредитування, хоча інші збори застосовуються.
Для більшості варіантів рефінансування, якщо ви не подаєте заявку на рефінансування грошових коштів, коефіцієнт LTV не має значення, тому немає такого поняття, як "добре" чи "погано". Якщо ви подаєте заявку на рефінансування грошових коштів, коефіцієнт LTV 90% або менше вважається хорошим.
LTV проти комбінованого LTV (CLTV)
Хоча коефіцієнт LTV розглядає вплив єдиного іпотечного кредиту при купівлі нерухомості, коефіцієнт комбінованої позики до вартості (CLTV) - це відношення всіх забезпечені позики на майно до вартості майна. Кредитори використовують коефіцієнт CLTV для визначення ризику невиконання потенційного покупця житла, коли використовується більше однієї позики, наприклад, якщо у них буде два або більше іпотечних кредитів, або іпотечний кредит, а також позика власного капіталу або кредитна лінія (HELOC). Загалом, кредитори готові позичати за співвідношенням CLTV від 80% і вище позичальникам з високими кредитними рейтингами.
Коефіцієнт LTV враховує лише первинний іпотечний баланс. Отже, у наведеному вище прикладі коефіцієнт LTV становить 50%, результат ділення первинного іпотечного залишку в 100 000 доларів на домашню вартість 200 000 доларів. Первинні кредитори, як правило, є щедрішими щодо вимог CLTV.
Враховуючи приклад, наведений вище, у разі звернення стягнення, основний держатель іпотечного кредиту отримує свої гроші в повному обсязі до того, як другий іпотечний власник щось отримає. Якщо вартість майна зменшиться до 125 000 доларів до того, як позичальник не встановить заборгованість, основний власник застави отримує всю заборговану суму (100 000 доларів США), тоді як другий власник застави отримує лише решту 25 000 доларів США, незважаючи на те, що заборгованість 50 000 доларів США. Первинний правовласник плече менший ризик у випадку зниження цінностей майна, і тому може дозволити собі позичати на більш високій CLTV.
Обмеження LTV
Основним недоліком LTV є те, що він включає лише первинну іпотеку, яку зобов’язаний власник дому, і не включає інші зобов'язання, такі як друга іпотечна позика або позика на власний капітал. Таким чином, CLTV - це більш всеохоплююча міра здатності позичальника повертати кредит на житло.
