Іпотечні кредити з фіксованою ставкою проти регульованої ставки: огляд
Іпотека з фіксованою ставкою та іпотека з регульованою ставкою (ARM) - це два основних види застави. Хоча ринок пропонує численні різновиди в цих двох категоріях, першим кроком при покупці іпотеки є визначення того, який із двох основних видів позики найкраще відповідає вашим потребам.
Ключові вивезення
- Іпотечний кредит з фіксованою ставкою стягує встановлену процентну ставку, яка не змінюється протягом життя кредиту. Початкова процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою (ARM) встановлюється нижче ринкової ставки за позикою порівнянної фіксованої ставки, і тоді ставка збільшується (або, можливо, знижується) у міру того, як час триває. ЗМІ зазвичай є більш складними, ніж іпотека з фіксованою ставкою.
Іпотечні кредити з фіксованою ставкою
Іпотека з фіксованою ставкою стягує встановлену процентну ставку, яка не змінюється протягом життя кредиту. Незважаючи на те, що сума основної суми та відсотків, що сплачуються щомісяця, змінюється від платежу до платежу, загальний платіж залишається однаковим, що полегшує складання бюджету для власників будинків.
Наведений нижче графік часткової амортизації демонструє спосіб зміни розмірів, внесених до основної суми та відсотків, протягом строку іпотечного кредитування. У цьому прикладі строк іпотеки становить 30 років, основна сума - 100 000 доларів, а процентна ставка - 6%.
| Оплата | Головний | Інтерес | Основний баланс |
| 1. 599, 55 дол | 99, 55 дол | $ 500, 00 | 99900, 45 дол |
| 2. 599, 55 дол | 100, 05 дол | 499, 50 дол | 99800, 40 дол |
| 3. 599, 55 дол | 100, 55 дол | $ 499, 00 | 99699, 85 дол |
Як бачите, виплати, здійснені протягом перших років іпотечного кредитування, складаються в основному з виплат відсотків.
Основна перевага позики з фіксованою ставкою полягає в тому, що позичальник захищений від раптового та потенційно значного збільшення щомісячних іпотечних платежів у разі підвищення процентних ставок. Іпотеку з фіксованою ставкою легко зрозуміти і мало варіюється від позикодавця до позикодавця. Недоліком іпотечних кредитів з фіксованою ставкою є те, що коли високі відсоткові ставки, отримати право на позику складніше, оскільки виплати є менш доступними.
Хоча відсоткова ставка є фіксованою, загальна сума відсотків, яку ви сплатите, залежить від строку іпотеки. Традиційні кредитні установи пропонують іпотеку з фіксованою ставкою на різні терміни, найпоширенішими з яких є 30, 20 та 15 років.
30-річна іпотека - найпопулярніший вибір, оскільки вона пропонує найменший щомісячний платіж. Однак компроміс за цей низький платіж - значно вища загальна вартість, тому що додаткове десятиліття або більше в терміні присвячене насамперед виплаті відсотків. Щомісячні платежі за короткострокові іпотечні вищі, так що основна сума погашається за коротший термін. Крім того, короткострокові іпотечні кредити пропонують нижчу процентну ставку, що дозволяє отримати більший розмір погашеної основної суми при кожному виплаті іпотеки. Таким чином, іпотека на коротший термін коштує значно менше в цілому. (Докладніше див. Розуміння структури іпотечних платежів .)
Іпотечний кредит: фіксована ставка проти регульованої ставки
Іпотека з регульованою ставкою
Процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою є змінною. Початкова процентна ставка за ARM встановлюється нижче ринкової ставки за порівнянною позикою з фіксованою ставкою, а потім ставка зростає з плином часу. Якщо АРМ утримується досить довго, процентна ставка буде перевершувати діючу ставку за кредитами з фіксованою ставкою.
АРМ мають фіксований період часу, протягом якого початкова процентна ставка залишається постійною, після чого процентна ставка коригується за попередньо домовленою частотою. Період фіксованої ставки може суттєво відрізнятися - від одного місяця до 10 років; коротші періоди коригування зазвичай мають нижчі початкові процентні ставки. Після початкового строку позика скидається, тобто нова процентна ставка заснована на поточних ринкових ставках. Це ставка до наступного скидання, який може бути наступного року.
ARM термінологія
АРМ значно складніші за кредити з фіксованою ставкою, тому вивчення плюсів і мінусів вимагає розуміння деякої базової термінології. Ось кілька понять, які позичальники повинні знати перед вибором ARM:
- Частота коригування: це стосується часу між коригуваннями процентної ставки (наприклад, щомісяця, рік та ін.). Індекси коригування: коригування процентної ставки прив’язується до еталону. Іноді це процентна ставка за типом активу, наприклад, депозитними сертифікатами або казначейськими векселями. Це також може бути конкретний індекс, наприклад, індекс вартості коштів або лондонська міжбанківська пропонована ставка (LIBOR). Маржа: Коли ви підписуєте свою позику, ви погоджуєтесь платити ставку, яка на певний відсоток перевищує індекс коригування. Наприклад, вашою регульованою ставкою може бути ставка однорічної ОВД плюс 2%. Ці додаткові 2% називаються маржею. Обмеження : Це стосується обмеження суми, за якою процентна ставка може збільшуватись протягом кожного періоду коригування. Деякі ARM також пропонують обмеження на загальний щомісячний платіж. Ці позики, також відомі як негативні позики на амортизацію, утримують платежі низькими; однак ці платежі можуть покривати лише частину належних відсотків. Невиплачені відсотки стають частиною основної суми. Після років виплати іпотеки ваша основна заборгованість може бути більшою за суму, яку ви спочатку позичили. Стеля: Це найвищий рівень, за яким дозволено стати регульованою процентною ставкою протягом життя кредиту.
Найбільша перевага ARM полягає в тому, що вона значно дешевша, ніж іпотека з фіксованою ставкою, принаймні протягом перших трьох, п'яти чи семи років. АРМ також привабливі тим, що їх низькі початкові платежі часто дозволяють позичальнику отримати право на отримання більшого кредиту та, в умовах падіння процентних ставок, дозволяють позичальнику користуватися нижчими процентними ставками (та нижчими платежами) без необхідності рефінансувати іпотеку..
Позичальник, який вибирає ARM, може економити кілька сотень доларів на місяць до семи років, після чого його витрати, ймовірно, зростуть. Нова ставка буде базуватися на ринкових ставках, а не на початковій. Якщо вам дуже пощастить, вона може бути нижчою залежно від того, якими є ринкові ставки на момент скидання курсу.
Однак ARM може спричинити значні недоліки. З ARM, ваш щомісячний платіж може часто змінюватися протягом терміну дії кредиту. І якщо ви берете велику позику, у вас можуть виникнути проблеми, коли процентні ставки зростають. Деякі ARM побудовані так, що відсоткові ставки можуть майже подвоїтись лише за кілька років. (Докладніше див. Іпотеку з регульованою ставкою: що відбувається, коли процентні ставки зростають ).
Дійсно, іпотека з регульованою ставкою вийшла з ладу у багатьох фінансових планувальників після краху іпотечного кредиту 2008 року, що спричинило епоху викупу та коротких продажів. Позичальники стикалися з поштовхом стикера, коли їх зброя налагодилася, а їх виплати злетіли. На щастя, з тих пір урядові постанови та законодавство були прийняті для посилення нагляду, який перетворив житловий міхур у глобальну фінансову кризу. Бюро захисту прав споживачів (CFPB) запобігає хижацькій іпотечній практиці, яка завдає шкоди споживачеві. Кредитори надають позичальникам, які, ймовірно, повернуть свої позики.
ARM коштують значно дешевше, ніж іпотека з фіксованою ставкою.
Яка позика підходить саме вам?
Вибираючи іпотечний кредит, потрібно враховувати широкий спектр особистих факторів і збалансувати їх з економічними реаліями ринку, що постійно змінюється. Особисті фінанси людей часто переживають періоди просування та зниження, процентні ставки ростуть і падають, а сила економіки падає і зменшується. Щоб поставити свій вибір позики в контекст цих факторів, врахуйте наступні питання:
- Наскільки великий іпотечний платіж ви можете собі дозволити сьогодні? Чи можете ви дозволити собі ARM, якщо процентні ставки зростають? Як довго ви маєте намір жити на нерухомість? У якому напрямку рухаються процентні ставки, і чи очікуєте ви, що ця тенденція продовжиться?
Якщо процентні ставки високі і очікується падіння, ARM забезпечить вам скористатися падінням, оскільки ви не заблоковані в певній ставці. Якщо процентні ставки зростають або для вас важливий стабільний передбачуваний платіж, можливим є іпотечний кредит з фіксованою ставкою.
Кандидати в АРМ
Короткостроковий власник будинку
ARM може стати відмінним вибором, якщо низькі платежі в найближчій перспективі є вашою основною вимогою, або якщо ви не плануєте жити у власність досить довго, щоб ставки зросли. Як вже згадувалося раніше, період фіксованої ставки ARM коливається, як правило, від одного року до семи років, саме тому ARM може не мати сенсу для людей, які планують тримати свій будинок більше. Однак, якщо ви знаєте, що збираєтеся переїхати протягом короткого періоду, або не плануєте триматися за будинок на наступні десятиліття, то ARM збирається мати багато сенсу.
Скажімо, середовище відсоткової ставки означає, що ви можете взяти п'ятирічний АРМ із відсотковою ставкою 3, 5%. 30-річна іпотека з фіксованою ставкою, порівняно, дала б вам процентну ставку 4, 25%. Якщо ви плануєте переїхати до того, як п’ятирічний АРМ перезавантажиться, ви збираєтеся заощадити багато грошей на відсотках. Якщо, з іншого боку, ви вирішите залишитися в будинку довше, особливо якщо ставки вищі, коли ваша позика підбирається, то іпотека буде коштувати дорожче, ніж мала б позика з фіксованою ставкою. Якщо ви купуєте будинок, орієнтуючись на перехід до більшого будинку, як тільки ви створюєте сім'ю - або ви думаєте, що переселитесь на роботу - тоді ARM може підійти саме вам.
Заробіток, що отримує виграш
Для людей, які мають стабільний дохід, але не очікують, що він різко зросте, іпотека з фіксованою ставкою має більше сенсу. Однак, якщо ви розраховуєте на збільшення доходу, співпраця з ARM може врятувати вас від сплати чималих відсотків протягом тривалого перевезення.
Скажімо, ви шукаєте свій перший будинок і щойно закінчили медичну або юридичну школу або здобули MBA. Високі шанси, що ви збираєтеся заробляти більше в найближчі роки і зможете дозволити собі збільшені платежі, коли ваш кредит підлаштовується під більш високу ставку. У такому випадку ARM буде працювати для вас. В іншому випадку, якщо ви розраховуєте почати отримувати гроші від трасту в певному віці, ви можете отримати ARM, який буде скинутий в тому ж році.
Тип окупності
Взяти іпотеку з регульованою ставкою дуже привабливо для іпотечних позичальників, які мають або матимуть гроші, щоб погасити кредит до появи нових процентних ставок. Хоча це не включає переважну більшість американців, є ситуації в якому може бути можливим його витягнути.
Візьміть позичальника, який купує один будинок і продає інший одночасно. Ця особа може бути змушена придбати нове житло, поки старий знаходиться за контрактом, і, як результат, витягне одно- або дворічну зброю. Після того, як позичальник отримає виручку від продажу, він може повернутися, щоб погасити АРМ разом із виручкою від продажу будинку.
Інша ситуація, в якій ARM мала б сенс, якщо ви можете дозволити собі прискорювати виплати щомісяця на достатню кількість, щоб погасити їх до того, як він буде відновлений. Використання цієї стратегії може бути ризикованим, оскільки життя трапляється, і хоча ви, можливо, зможете дозволити собі здійснювати прискорені виплати зараз, якщо ви захворієте, втратите роботу або котел перейде, це може бути вже не можливим.
Суть
Незалежно від обраного типу позики, ретельний вибір допоможе вам уникнути дорогих помилок. Одне впевнене: не варто брати з собою зброю, оскільки менший щомісячний платіж - єдиний спосіб дозволити собі будинок мрії. Ви можете отримати подібний показник під час скидання, але це серйозна гра. Більш доцільно шукати замість цього будинок із меншим цінником.
Продовжити читання →
Пов'язані статті
Рефінансування будинку
Коли (і коли ні) рефінансувати свою іпотеку
Придбання будинку
Основи фінансування початкових покупців
Іпотечний
Як працюють процентні ставки за іпотекою
Іпотечний
Як вибрати найкращу для вас іпотеку
Іпотечний
Іпотека з регульованою ставкою: що відбувається, коли процентні ставки зростають
Іпотечний
Іпотека з фіксованою або змінною ставкою: що краще зараз?
Посилання партнераПов'язані умови
Іпотека Іпотека - це борговий інструмент, який позичальник зобов'язаний повернути заздалегідь визначеним набором платежів. більше іпотека з регульованою ставкою (ARM) Іпотека з регульованою ставкою - це тип, при якому відсоткова ставка, сплачена за непогашеним балансом, змінюється залежно від конкретного показника. більше Переробка іпотечного кредиту Передача іпотечного кредиту бере решту основних платежів та відсотків за іпотекою та перераховує їх на основі нового графіка амортизації. докладніше Як фіксована процентна ставка за позикою може вплинути на ваш бюджет Фіксована процентна ставка залишається однаковою протягом усього терміну позики, що полегшує довгострокове бюджетування. Деякі позики поєднують фіксовану та змінну ставки. детальніше Дата скидання Дата скидання - це момент часу, коли початкова фіксована процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою (ARM) змінюється на регульовану ставку. Детальніше Випускний іпотечний платіж (GPM) Визначення Ступінь іпотеки з дипломованим платежем (GPM) - це вид іпотечного кредитування, при якому платіж збільшується від низької початкової ставки до більш високої ставки. більше