Станом на 28 березня 2018 року, опитування кредиторів Bankrate.com повідомило, що іпотечні ставки становили 4, 30% за 30-річну фіксовану, 3, 72% за 15-річну фіксовану і 4, 05% за перші п’ять років на 5/1 з регульованою - застава (ARM). Це національні середні показники; Ставки іпотеки залежать від місця розташування і сильно залежать від вашої кредитної оцінки.
Отже, перший крок у визначенні того, чи є іпотека з фіксованою ставкою чи ARM - найкращий вибір на сучасному ринку, - поговорити з декількома позикодавцями, щоб з’ясувати, за якою ставкою ви маєте право та які умови позики мають сенс для вас з огляду на ваш кредитний рейтинг, дохід, борги, початковий внесок та щомісячний платіж, який ви можете собі дозволити.
Як тільки ви дізнаєтесь, яка ставка та строкові кредитори поширяться на вас, як ви обираєте між іпотекою з фіксованою ставкою та ARM? Розглянемо ці фактори.
Виправлено проти ARM: щомісячна різниця в оплаті
На кожні 100 000 доларів, які ви позичаєте, ось що ви платите за місяць за кожен із основних видів іпотечного кредиту за національними середніми процентними ставками, переліченими вище:
- 30-річна іпотека з фіксованою ставкою: $ 495
- 15-річна іпотека з фіксованою ставкою: 726 доларів
- іпотека з регульованою ставкою 5/1: 480 доларів за перші 60 місяців
З огляду на лише щомісячний платіж, здається, що іпотека з регульованою ставкою може бути кращим вибором. Це найдешевший варіант на 15 доларів на місяць. Чим більша ваша застава, тим більша щомісячна економія. Якщо ви позичите півмільйона, ви заощадите 73 долари на місяць за допомогою регульованої ставки.
Чи є ця різниця достатньо великою, щоб взяти на себе додаткові ризики, пов'язані з ARM?
Види іпотеки з регульованою ставкою
Озброєння буває багатьох видів. Найпопулярнішим є гібридний АРМ, і серед них найпопулярнішим варіантом є АРМ 5/1, за ним 3/1, 7/1 та 10/1.
Ось як працюють гібридні ARM: Наприклад, 5/1 ARM має фіксовану процентну ставку протягом перших п'яти років, яку називають вступним періодом. Після цього процентна ставка коригується один раз на рік на решту терміну позики (скажімо, ще 25 років). Є ARM, які регулюються рідше, ніж раз на рік, такі як 3/3 та 5/5 ARM, але це може бути важко підійти. Чим довший початковий період, тим меншою буде різниця між процентною ставкою ARM та процентною ставкою іпотечного кредиту з фіксованою ставкою.
У США процентна ставка для більшості АРМ базується на ставці казначейства США, але близько 20% АРМ базується на лондонській міжбанківській пропонованій ставці (LIBOR). Казначейські ставки в даний час дуже низькі, тому якщо ви вийдете ARM зараз, є хороший шанс, що ваша процентна ставка зросте, коли закінчиться вступний період ARM. Федеральний резерв підвищив процентні ставки один раз у березні, і, як очікується, це зробить ще два рази в 2018 році, при цьому кожен приріст складе 0, 25%.
Толерантність до ризиків та плани на майбутнє
Коли ви знімаєте іпотеку з фіксованою ставкою, перед тим, як підписувати свої заключні документи, ви точно знаєте, яка сума вашого іпотечного платежу буде щомісяця, поки ви маєте іпотеку. Багато людей цінують цю стабільність.
АРМ піддаються ризику процентної ставки, або можливості зміни процентної ставки. Після початкового терміну відсоткова ставка за цим видом іпотеки коригується відповідно до поточної кон'юнктури ринку. Як ви знаєте, якою буде процентна ставка ARM, коли вона скидається після вступного періоду?
Деталі конкретного ARM - як називається структура обмеження процентних ставок - розповідають про те, наскільки високий мій щомісячний платіж може вийти. Наприклад, 5/1 ARM, може мати структуру обмеження 2-2-6, це означає, що в шостий рік (після закінчення п’ятирічного вступного періоду) процентна ставка може зрости на 2%, в наступні роки процентна ставка може зростати додатково на 2% на рік, а загальне підвищення процентних ставок ніколи не може становити більше 6% протягом життя кредиту.
Якщо ваша вступна ставка становила 4%, за перші п’ять років ваша процентна ставка склала б 4%. У шостому році він може збільшитися на цілих 2%, залежно від однорічної ставки казначейства США, тому ваша ставка може піднятися до 6%. У сьомому році ваша ставка може зрости ще на 2%, до 8%, а у восьмому році ваша ставка може знову підвищитися на 2%, зробивши ставку 10%. У цей момент ви б досягли 6% стелі; ваша ставка ніколи не перевищуватиме 10%.
Хоча обмеження дещо зменшує ваш ризик, на 30-річну іпотеку в розмірі 200 000 доларів США, різниця між відсотками від 4% до 10% - це щомісячна виплата близько 955 доларів проти приблизно 1755 доларів. Ви повинні запитати себе, чи не гірший сценарій додаткових 800 доларів на місяць протягом восьми-30 років.
Чи буде ваш коефіцієнт колись підлаштовувати такий високий, залежить від показника показника ARM. Якщо ваш ARM індексується до однорічної казначейської ставки, і ця ставка є такою ж у шостому році, як і в першому році, ваша процентна ставка не зросте в шостому році. Однак, якщо казначейська ставка зросла на 3%, ваша процентна ставка не зросте більше ніж на 2% у шостому році через обмеження.
Люди, які отримують зброю, часто думають, що відбудеться одна з наступних подій:
- Вони продадуть житло до повернення позики.
- Їхні доходи збільшаться до того, як позика повернеться.
- Вони зможуть рефінансувати до повернення позики.
- Процентні ставки залишатимуться стабільними або знижуватимуться, надаючи їм ставку, аналогічну вступній ставці, коли кредит повертається назад.
Зброя FHA
Федеральне управління житлового господарства (FHA) гарантує іпотеку з регульованою ставкою, дозволяючи кредиторам пропонувати їх позичальникам, яким потрібні більш м'які вимоги, щоб отримати право. FHA пропонує 1-річну зброю та 3-, 5-, 7- та 10-річну гібридну зброю. Процентна ставка за однорічною та трирічною версіями не може зростати більш ніж на 1% на рік після вступного періоду або на понад 5% протягом терміну дії позики. Процентна ставка за 5-, 7-і та 10-річними АРМ не може зростати більш ніж на 2% на рік після вступного періоду, а обмеження терміну експлуатації - 6%.
Як і всі іпотечні зобов'язання FHA, хоча ARM FHA може мати більш м'яку кваліфікацію, він вимагає, щоб позичальники сплачували попередню премію за іпотечне страхування у розмірі 1, 75% від суми позики (яка, як правило, передається в кредит, і ви сплачуєте відсотки за неї як результат). Він також вимагає щомісячного сплати премії за страхування іпотечного кредитування, вартість якого залежить від терміну вашого кредиту та початкового внеску. Якщо, наприклад, ви зробите мінімальний необхідний внесок FHA в розмірі 3, 5% і берете 30-річну позику, ви будете сплачувати 0, 85% непогашеного залишку кредиту щороку в іпотечному страхуванні, поки ви не сплатите кредит повністю. Ця сума ділиться на 12 і додається до щомісячного платежу. При позиці в розмірі 200 000 доларів США, преміальний внесок обійдеться вам в 3500 доларів, а щомісячні внески за іпотечне страхування коштують вам приблизно 142 доларів на місяць протягом першого року і поступово знижуватимуться після цього. Ці витрати збільшують витрати на володіння будинком як на короткий, так і на тривалий термін і можуть зробити його менш доступним.
Вибір між Позикою з фіксованою ставкою та АРМ
Тепер, коли ви знаєте, як ARM порівнюються з позиками з фіксованою ставкою, як ви вирішите, який з них має найбільш сенс для вашої ситуації?
Шон О. Макгіхан, позичальник у Гомері Глен, штат Іллінойс, недалеко від Чикаго, важить таким чином. «Більшість наших клієнтів потрапляють у відро з фіксованою ставкою. Вони традиційно вперше купують будинків, які купують квартиру або будинок для одиноких сімей і не знають своїх планів на майбутнє », - говорить він. "Якщо вони в кінцевому підсумку матимуть дітей та потребуватимуть там тривалий термін, фіксована ставка надасть їм впевненість та стабільність у їх іпотечних виплатах"
Оскільки відсоткові ставки майже нікуди не діваються, але на сучасному ринку більшість покупців не зацікавлені ризикувати ARM.
"Завдяки нинішньому середовищу з низькою процентною ставкою, я використовував 30-річний варіант фіксованого кредиту 90% часу протягом останніх шести з лишком років для перших покупців житла", - каже Лорен Ейбрамс, консультант з іпотечного кредиту в Absolute Mortgage Банківська справа в Сан-Рамоні, Каліфорнія.
"Однак важливо вести бесіду про довгострокові плани покупця щодо нерухомості. У більшості випадків покупці не знають або не можуть передбачити, які будуть ці плани », - каже вона. "Клієнти іноді наполягають на тому, що це лише будинок для початківців, і він не буде в ньому більше трьох-п'яти років". З її досвіду, цей термін може бути фактично короткий, як один рік, якщо є розлучення, переведення на роботу., шлюб або діти, але цей термін також може легко простягнутись до десяти років.
Позичальники, які думають, що вони будуть знаходитись вдома протягом короткого часу та хочуть використовувати ARM, можуть зменшити свій ризик, відстежуючи щомісячні заощадження на процентному рахунку, щоб покрити потенційно більш високий майбутній платіж, якщо вони все ще перебувають у додому, коли ставка регулюється. Але "насправді покупці дому зазвичай не заощадять ці гроші", - говорить Абрамс.
Заможні клієнти та інвестори, які мають план, на який термін вони будуть переносити іпотечний кредит і можуть надавати згодом потенційно більш високі платежі, швидше побачать привабливість ARM і більше шансів отримати вигоду від її вступної ставки.
Суть
Менше 10% позичальників обирали ARM у серпні 2017 року, згідно з даними CoreLogic та Freddie Mac.
Продовжити читання →
