Зміст
- Привабливі довгострокові інвестиції
- Побудова власного капіталу
- Місце, Місце, Місце
- Виключення капітальних прибутків
- Податкові відрахування
- Закон про податкові пільги та робочі місця
- Високі передові витрати
- Потенційна амортизація
- Гордість та обов'язки
- Неліквідність
- Суть
Домоволодіння завжди було частиною американської мрії. Через це багато людей приймають володіння будинком як правильну, навіть обов'язкову річ, не враховуючи вигоди та ризики. Якщо ви плануєте придбати житло, вам слід знати і переглянути плюси та мінуси інвестицій, які ви збираєтесь зробити - як і будь-яке рішення щодо інвестицій - перед тим, як підписати пунктирною лінією.
Ключові вивезення
- Якщо ви розглядаєте право власності на будинок, будьте в курсі та перегляньте переваги разом із будь-якими потенційними ризиками, з якими ви можете зіткнутися, перш ніж укладати угоду. Переваги інвестування в житло включають вдячність, власний капітал, податкові вирахування та вирахувані витрати. Ризики та застереження інвестиції в житло можуть включати високі авансові витрати, амортизацію та неліквідність.
Привабливі довгострокові інвестиції
Оцінка являє собою збільшення домашніх цінностей з часом. Ціни на нерухомість циклічні, і власники будинків не повинні очікувати, що вартість нерухомості різко зросте за короткий термін. Але якщо ви будете залишатися в своєму будинку досить довго, є дуже велика ймовірність, що ви зможете продати своє житло з метою отримання прибутку через вдячність пізніше в майбутньому.
Насправді придбання будинку - це одна з найкращих довгострокових інвестицій, яку можна зробити.
Незважаючи на деякі різкі занепади, такі як у 2008-10 роках, житлова нерухомість має тенденцію до зростання цін. За даними Федерального резервного банку Сент-Луїса, середня ціна проданих будинків у США зросла з 340 400 доларів у 3-му кварталі 2014 року до 380 300 доларів у 3-му кварталі 2019 року - на 10% більше, ніж за п’ять років. Поверніться на десятиліття, коли середній будинок отримав 274 100 доларів (3 квартал 2009 року), і ви зросли на 28%. Це не погана віддача від інвестицій, яка також забезпечує вам місце для проживання.
Нерухомість цінується насамперед через землю, на якій сидить будинок, тоді як фактична структура зменшується з часом. Тож вираз "розташування, місцезнаходження, розташування" - це не просто вигадка щодо нерухомості, а дуже важливий розгляд при покупці будинку. Район із зручностями, які він пропонує - шкільні райони, парки, стан доріг тощо, та місто, де розташований будинок, - все, що вказує на оцінку майна.
Розгляньте будинок, який занедбаний і напівзруйнований до того, що він нежилий. Земля під будинком все ще може коштувати значних грошей - більше, ніж проживання в цьому випадку. Продавець може розглянути можливість її продажу такою, якою є - із структурою досі недоторканою - або витратити трохи додатково на знесення будинку та продаж землі за вищою ціною самостійно.
Побудова власного капіталу
Домашній капітал являє собою різницю між тим, скільки ви все ще заборгували за іпотекою, та ринковою ціною або вартістю вашого будинку. Домашній власний капітал та цінність можуть розглядатися разом. Як зазначалося вище, ваш будинок, швидше за все, зросте з ринковою вартістю з часом. Ваш капітал також зростає, коли ви сплачуєте свою іпотеку, менша частина платежів спрямовується на відсотки і більше на зменшення залишку за вашою позикою.
Оцінка - це зміна вартості вашого будинку з часом, тоді як власний капітал - це різниця між залишком на іпотечному кредиті та ринковою вартістю вашого будинку.
Створення власного капіталу потребує певного часу, оскільки потрібен час, щоб знизити основний залишок за рахунок іпотечного кредиту - якщо, звичайно, ви не зробите великий внесок або звичайні передоплати. Однак слід пам’ятати, що тривалість часу перебування вашого будинку є важливим фактором у тому, наскільки ви будуєте власний капітал і цінуєте, яку можете зрозуміти. Чим довше ви його зберігаєте, тим більше власного капіталу отримуєте.
Коли ви сплачуєте свою іпотеку і зменшуєте суму, яку ви заборгували, не усвідомлюючи цього, ви заощаджуєте, коли вартість вашого будинку зростає - так само, як вартість ощадного рахунку збільшується з відсотками. Продаючи, ви, швидше за все, отримаєте кожен виплачений долар та більше, припускаючи, що ви будете залишатися у своєму будинку досить довго. З часом середня 6-відсоткова віддача (відсоткова ставка) на ваші заощадження повинна перевищувати
покрийте свої витрати.
Ще один плюс: власний капітал забезпечує гнучкість отримати кредит, прив’язаний до суми вашого власного капіталу. Багато інвесторів одночасно стежать за власним капіталом та оцінкою дому. Якщо інвестор вважає, що їхня домашня цінність дуже цінує, вони можуть відкласти позику на власний капітал, щоб мати кращу можливість зрозуміти ціну продавця.
Місце, Місце, Місце
Оплата за іпотекою працює так само, незалежно від того, де ви живете, зростання ринкової вартості залежить від місця розташування. За даними Індексу цін на будинки Федерального агентства фінансування житла (FHFA), ціни на нерухомість в середньому в США піднялися в середньому на 32, 93% за п'ятирічний період, що закінчився 31 серпня 2019 року. Однак ціни в переліку перепису середнього Атлантичного океану зросли лише на 22, 26%, тоді як ціни в тихоокеанському розділі перепису населення піднялися в середньому на 41, 04%.
Щоб побачити, як це може вплинути на ціни, де ви плануєте придбати, ознайомтеся з повним графіком FHFA нижче:
|
Відділ |
Відділ Рейтинг |
Один рік |
Чверть |
П’ятирічка |
З тих пір 1991 р., 1 квартал |
|---|---|---|---|---|---|
|
США |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Гора |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Тихоокеанський |
2 |
4, 55% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Південна Атлантика |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Центральний Західний Південь |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Східний Південь Центральний |
5 |
5, 27% |
.99% |
29, 59% |
149.60% |
|
Східний Північний Центр l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Нова Англія |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Західна Північ Центральна |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Середній Атлантичний океан |
9 |
4, 04% |
.76% |
22, 26% |
146, 18% |
Джерело: FHFA. Відділи перепису населення США, відсоткові зміни цін на житло. Сезонно відрегульований, лише для покупки HPI, період закінчився 31 серпня 2019 року.
Виключення капітальних прибутків
Зрештою ви продасте свій будинок. Коли ви це робите, закон дозволяє вам зберігати прибуток і не сплачувати податки на приріст капіталу. Ну, не обов’язково весь прибуток. Прибуток без податку становить до 250 000 доларів для власників одиноких будинків і 500 000 доларів для подружніх пар. Це лише для вашого основного місця проживання - а не для другого будинку чи відпустки.
Є кілька вимог, яким ви повинні відповідати, щоб отримати право на це виключення. Ви повинні володіти будинком принаймні два роки - 24 місяці - протягом останніх п'яти років до дати закриття. Вимога на проживання вказує на те, що ви повинні прожити в будинку принаймні 730 днів або два роки протягом п'ятирічного періоду, що призводив до продажу. Кінцева вимога, вимога огляду, передбачає, що ви не отримали прибутку від продажу іншого первинного місця проживання протягом дворічного періоду, що призвело до останнього продажу.
Податкові відрахування
Після вдячності перевагу домоволодіння, яке найчастіше цитується, є податкові відрахування або заощадження. Купуючи житло, ви можете відняти частину витрат на володіння цим будинком з податків, які ви сплачуєте уряду. Сюди входить іпотечний відсоток як на основне місце проживання, так і на другий будинок, який може становити тисячі доларів на рік.
Відсотки за позиками на власний капітал або кредитними лініями власного капіталу (HELOC) також можуть бути відрахувані, якщо кошти будуть використані для істотного поліпшення вашого будинку.
Ви також можете відрахувати до 10 000 доларів США державних та місцевих податків (SALT), включаючи податки на нерухомість.
Дія Закону про зменшення податків та робочих місць
Закон про пільги щодо податкових пільг і робочих місць, прийнятий у грудні 2017 року, вніс суттєві зміни до частин податкового кодексу, що стосуються домоволодіння. Якщо майбутній Конгрес не змінить закон, усі положення закінчуються після 31 грудня 2025 року. Але наразі зміни в цьому законі зменшили вартість володіння будинком.
Закон обмежує відрахування відсотків від іпотечного кредиту до 750 000 доларів загальної заборгованості за іпотечним кредитом, у тому числі для першого та другого житла та будь-яких позик на власний капітал чи HELOC. Попередній ліміт становив 1 000 000 доларів іпотечного боргу плюс додаткові 100 000 доларів за боргом власного капіталу.
Існує виняток, який передбачає загальний іпотечний борг у розмірі 1 000 000 доларів США, якщо ви купили будинок 14 грудня 2017 року або раніше. Це положення застосовується навіть у випадку рефінансування цієї застави. Відсотки по позиці на домашній капітал підлягають вирахуванню лише в тому випадку, якщо гроші використовуються для значних поліпшень будинку, в якому ви взяли позику. Раніше відсотки на суму до 100 000 доларів були вирахувані незалежно від того, як використовувались гроші з власного капіталу.
Законом також встановлено межу відрахування СОЛТ до 10 000 доларів. Раніше всі платежі за SALT були відрахувані, якщо ви не обкладалися альтернативним мінімальним податком.
Інші нові положення включають обмеження на вимогу втрат від нещасних випадків, за винятком федеральних катастроф. Вирахування рухомих витрат більше не існує, за винятком військовослужбовців, які перебувають на строковій службі, переїжджаючи з міркувань праці.
Усі ці зміни знизили цінність володіння будинком, включаючи той факт, що при подвоєнні стандартного відрахування (ще одна особливість Закону) меншій кількості людей буде достатньо відрахувань для подання Графіку А замість стандартного відрахування. Тож той факт, що ви маєте право на податкову знижку, не означає, що вона з часом стане корисною для вас. Суворе обмеження відрахування на солі буде особливо згубним у зниженні доступних відрахувань для людей, які проживають у державах з високим оподаткуванням.
Високі передові витрати
Вартість інвестицій в будинок може бути високою - до ваших витрат більше, ніж продажна ціна нерухомості та відсоткова ставка за вашою іпотекою. Для початку, ви можете розраховувати заплатити десь від 2% до 5% від вартості придбання при закритті витрат. Деякі з найпоширеніших витрат на закриття включають вступний внесок, плату за оцінку, адвокатські збори, податки на майно, іпотечне страхування, інспекцію будинку, страховий внесок власника домогосподарства першого року, пошук титулу, страхування титулу, бали (передплачені відсотки), внесок за внесок, запис збори та плата за опитування.
Експерти кажуть, що ви повинні планувати перебувати у вашому будинку принаймні п’ять років, щоб відновити ці витрати.
Потенційна амортизація
Не всі будинки зростають у ціні. Житлова криза 2008 року призвела до того, що багато власників будинків перебувають під водою, а це означає, що заборгованість повинна бути більшою, ніж коштує ваш будинок. Житлова криза не потребує стагнації або падіння цін на житло. Регіональні або місцеві економічні умови можуть призвести до цін на дому, які не відстають від інфляції.
Пам'ятайте також, що фактична структура, в якій ви живете, з часом знецінюватиметься. Це може бути пов’язано з зносом майна або відсутністю технічного обслуговування та ремонту.
Гордість та фінансові обов'язки
Однією з найпопулярніших переваг власності на житло є знання, якими ви володієте своїм маленьким куточком світу. Ви можете налаштувати свій будинок, переробити, пофарбувати та прикрасити, не вимагаючи дозволу господаря.
Однак власність покладається на обов'язки. Ви повинні сплатити іпотечний кредит або ризикувати втратою свого будинку та власного капіталу. Технічне обслуговування та обслуговування - ваша відповідальність. Ви не можете зателефонувати орендодавцю о 2 ранку, щоб відремонтувати герметичну водопровідну трубу. Якщо дах пошкоджена, ви повинні її відремонтувати - або відремонтувати - самостійно. Косіння газону, прибирання снігу, страхування власників будинків та страхування від відповідальності все залежать від вас.
Неліквідність
На відміну від акцій, які можна продати протягом кількох днів, для вивантаження будинків зазвичай потрібно набагато більше часу. Той факт, що ви можете отримати доступ до 500 000 доларів США без оподаткування прибутку, не означає, що у вас є готовий доступ. Тим часом ви все одно повинні здійснювати іпотечні платежі та підтримувати будинок, поки не продаєте його.
Суть
Будинок - це інвестиція, яка приносить багато інвестиційних вигод, але також ризикує, що робить її інвестицією не для всіх. Важливим є зважування інвестиційних вигод щодо ризиків. Раціональне порівняння плюсів і мінусів може допомогти вам вирішити, вкладати гроші в інвестиції в житло або потенційно знайти кращі прибутки в іншому місці.
Пов'язані статті
Планування виходу на пенсію
Чи повинні пенсіонери володіти чи здавати свої будинки?
Оренда
Різниця між орендою та володінням будинком
Домашній капітал
Виявлена податкова лазівка за відсотками за позику на власний капітал
Домашній капітал
Позика на власний капітал проти HELOC: в чому різниця?
Податкові відрахування / кредити
Ось такі відрахування, які ви втратили через зміни податкового законодавства
Домашня власність
Приховані витрати на володіння будинком
Посилання партнераПов'язані умови
Як працює коефіцієнт позики до вартості (LTV) Коефіцієнт позики та вартості визначається як коефіцієнт оцінки кредитного ризику, який фінансові установи та інші кредитори вивчають перед затвердженням іпотечного кредиту. більше Позика на власний капітал Позика на домовий капітал - це споживчий кредит під заставу другої іпотеки, що дозволяє власникам будинків позичати їх власний капітал у житлі. більше Короткий розпродаж нерухомості Нерухомість - це короткий розпродаж, коли власник дому, який перебуває у фінансових негараздах, продає своє майно за меншу суму, що належить до іпотечного кредиту. більше відсотки, що сплачуються з податку, відсотки, що підлягають сплаті податком - це витрати на позики, які платник податку може вимагати у федеральній чи державній податковій декларації для зменшення оподатковуваного доходу. Типи відсотків, які підлягають сплаті податку, включають іпотечний відсоток, іпотечний відсоток за інвестиційну нерухомість, відсотковий відсоток для студентського кредиту тощо. більше Кредит Федеральної житлової адміністрації (Кредит FHA) Кредит Федеральної адміністрації житла (FHA) - це іпотека, застрахована FHA, призначена для позичальників з нижчим рівнем доходу. докладніше Як отримати прибуток від нерухомості Нерухомість є реальною, тобто матеріальною, власністю, що складається із землі, а також будь-чого на ній, включаючи будівлі, тварини та природні ресурси. більше