Існує шість різних способів отримання виручки від найпопулярнішого виду зворотної іпотеки - іпотечної конверсії власного капіталу (HECM). Міністерство з питань житлово-комунального господарства США, яке регулює HECM, називає цей вибір "платіжними планами". Ви можете вибрати велику одноразову підсумку, встановити кредитну лінію, яку можна отримати за необхідності, отримати рівні щомісячні платежі або виберіть якусь комбінацію цих варіантів.
Зміст
- План платежів з фіксованою ставкоюПлани платежів з регульованою ставкою Варіант 1: План виплати за виплатою строку Варіант 2: План строкової виплати Варіант 3: Кредитна лінія Варіант 4: Модифікований план виплат 5 Варіант: Змінений термін
Обраний вами план впливатиме на те, скільки грошей ви отримаєте в короткостроковому та довгостроковому періодах, як швидко ви скористаєтеся власним капіталом і як ефективно зворотний іпотечний кредит сприяє вашим фінансовим цілям. Ось подивіться, як працює кожен платіжний план та їх плюси та мінуси. (Докладніше див . Погляд на регулювання зворотних іпотечних кредитів та Повне керівництво по зворотній іпотеці.)
План платежів з фіксованою ставкою
Як це працює
Ви отримуєте велику суму відразу, як тільки ваша зворотна іпотека закривається. На цю суму нараховуються відсотки, поточні щомісячні премії за страхування іпотечного кредитування, а також будь-які фінансувані витрати на закриття до моменту повернення зворотної іпотечної виплат. Початкова відсоткова ставка вища, ніж у планах з регульованою ставкою, але очікувана процентна ставка з часом нижча.
Плюси
Ви повинні використовувати цей вид позики, щоб погасити високий іпотечний баланс або покрити ще великі витрати. "Одноразовий розподіл найкраще працює для людей, які мають велику існуючу іпотеку, яку їм потрібно погасити", - каже Кейсі Флемінг, радник іпотечного кредиту в Сан-Хосе, штат Каліфорнія, який наразі працює в компанії C2 Financial Corp. і має понад 30 багаторічний досвід в галузі іпотечного кредитування. Він каже, що це найкращий варіант, якщо вам потрібно взяти всі або більшість наявних надходжень відразу.
Мінуси
Ви не зможете отримувати додаткові надходження від цього кредиту в майбутньому. Позичальники, які не добре керують грошима або втратили здатність до цього, ризикують розтратити виручку або витратити їх занадто швидко. Шахраї іноді переконують людей похилого віку взяти цей вид позики або націлити власників будинків, які нещодавно взяли його. (Докладніше див. Остерігайтеся цих обернених іпотечних шахрайств .)
Флемінг каже, що найбільшим недоліком є те, що «майже для всіх випадків максимальний розіграш у першому році становить 60% від початкової основної межі. Оскільки цей варіант має лише одне залучення, максимальний розмір позики є досить низьким. »Інші 40% ви зберігаєте як власний капітал. Ви ніколи не можете позичити на ці 40%, але мати це може стати в нагоді, якщо ви хочете продати свій будинок і погасити зворотну іпотеку.
Щоб отримати доступ до всіх власних акцій у часі, вам потрібно вибрати план оплати з регульованою ставкою.
Плани платежів з регульованою ставкою
Інші п’ять планів зворотних іпотечних платежів мають регульовані ставки. Якщо ви виберете одне із них, є три варіанти того, як ваша процентна ставка може змінитися. До вашого іпотечного кредиту буде застосовано лише одне, і це буде розкрито у вашому кредитному папері.
- Ваша процентна ставка буде коригуватися один раз на рік, виходячи з індексу казначейства постійної строковості (CMT) плюс маржа, встановлена кредитором. Ставка не може зростати більше ніж на 2% на рік, і вона не може збільшуватися або зменшуватися більш ніж на 5% від початкової ставки протягом строку позики. Ваша процентна ставка буде коригуватися щомісяця на основі індексу CMT плюс маржі, встановленої кредитором. Ставка не може зростати більше ніж на 10% протягом строку позики, і немає обмежень щодо того, наскільки низька процентна ставка може бути меншою. Ваша процентна ставка буде коригуватися щомісяця на основі пропонованої міжбанківської ставки Лондона плюс маржа, встановлена кредитором. Ставка не може зростати більше ніж на 10% протягом строку позики, і немає обмежень щодо того, наскільки низька процентна ставка може бути меншою.
Незважаючи на те, який із цих сценаріїв застосовується до вашої позики, оскільки це впливає на те, скільки відсотків нараховується ваш кредит за час, це не має значення з точки зору впливу на ваші заплановані щомісячні платежі або доступну кредитну лінію. Значна зміна процентної ставки із зворотною іпотекою не загрожує стягненням кредитів, як це можливо з форвардною іпотекою. Однак більша процентна ставка впливає на власний капітал і означає, що ви будете отримувати менше, якщо продаєте житло.
Коли ви подаєте заявку на зворотну іпотеку з регульованою відсотковою ставкою, ілюстрації варіантів вашого плану платежів використовуватимуть очікувану процентну ставку. Це найкраща здогадка кредитора про те, якою буде середня регульована процентна ставка протягом життя вашої позики. Це один з трьох ключових факторів у визначенні того, скільки ви можете позичити, разом із віком наймолодшого позичальника та вартістю майна.
Тепер, коли ви маєте загальне розуміння того, як працюють плани з регульованою ставкою, давайте розглянемо ваші п'ять варіантів оплати. Пам'ятайте, що "платіж" у цьому контексті стосується того, як ви отримаєте доходи від позики.
Варіант 1: План виплат за наймом
Як це працює
Ви отримуєте рівні щомісячні платежі до тих пір, поки щонайменше один позичальник проживає в будинку як основне місце проживання. Щомісячні платежі розраховуються з урахуванням того, що ви доживете до 100 років. Якщо ви не розраховуєте прожити так довго, терміновий план платежів, обговорений далі, може бути кращим варіантом. Якщо ви живете довше, ви продовжуватимете отримувати виплати. Якщо ви хочете отримувати постійний щомісячний платіж протягом усього свого життя у своєму будинку, план виплат за наймом - хороший вибір.
Плюси
"Виплати за наймом відмінно підходять для тих, хто думає, що довго житиме в будинку і кому потрібен стабільний щомісячний дохід", - говорить Флемінг. Вам не доведеться турбуватися про те, що вичерпаєте доходи від зворотного іпотечного кредиту за умови виплати строкових платежів, якщо ви продовжуєте виконувати інші умови кредиту.
Мінуси
Ви або ваші спадкоємці отримаєте всі кошти, що залишилися від продажу вашого будинку після виплати зворотної застави. Однак у гіршому випадку депресивного ринку нерухомості в поєднанні з високими відсотковими ставками ви не можете отримати багато грошей.
Варіант 2. План термінових платежів
Як це працює
Ви отримуєте рівні щомісячні платежі за вибраний період часу, наприклад, 10 років. "Термінові платежі найкращі, якщо ви маєте чітке уявлення про те, як довго ви будете жити в будинку", - говорить Флемінг. "Старіші люди - 80 років і більше - або ті, хто хоче відійти через кілька років, можуть вибрати цей тип".
Плюси
Щомісячна виплата вища порівняно з планом виплат за наймом. Хоча ви не отримаєте додаткових щомісячних платежів після закінчення терміну позики, ви зможете продовжувати жити в будинку в якості основного місця проживання до тих пір, поки не помрете або переїдете (поки ви продовжите отримувати інший кредит такі умови, як сплата податку на майно).
Мінуси
Ви не отримаєте постійного доходу протягом життя, якщо не трапитесь під час строку позики. Ви можете використати свій домашній капітал занадто рано у своєму житті і не мати іншого джерела коштів, на яке можна покластися.
Варіант 3: Кредитна лінія
Як це працює
Ви отримуєте доступ до грошей у міру необхідності. Ви можете вирішити, коли брати кредитну лінію і скільки потрібно взяти, поки баланс не перевищує основного ліміту. Ваш кредитор не може вимагати від вас зняти мінімальну суму або зняти мінімальну суму за встановленим графіком.
Плюси
Кредитна лінія забезпечує велику гнучкість. Ви можете зняти велику одноразову виплату, а потім позичити додаткові кошти з часом, і ви отримаєте доступ до цього додаткового капіталу, який залишається зафіксованим у платіжній схемі з фіксованою ставкою. Ви також можете залишати лінію недоторканою роками в очікуванні дня, коли вона вам може знадобитися. Ви також можете зняти однакові або подібні суми щомісяця. В основному, ви можете налаштувати зняття коштів під свої потреби та налаштувати їх у міру зміни потреб.
Кредитна лінія може працювати як одноразовий, строковий або строковий план, але ви маєте більше контролю. Крім того, невикористана частина вашої кредитної лінії з часом зростає за тією ж процентною ставкою, яку ви платите за суму позики. Крім того, ви сплачуєте відсотки лише за гроші, які ви фактично позичаєте, що може полегшити продаж і переїзд пізніше або потенційно залишити гроші вашим спадкоємцям. На відміну від кредитної лінії домашнього власного капіталу, кредитну лінію з зворотним іпотечним кредитом неможливо відкликати, навіть якщо вартість вашого будинку зменшується або ваше фінансове становище погіршується.
Мінуси
Ви можете записати кредитну лінію, запозичивши максимум 60% основного ліміту в перший рік, а решта 40% - у перший день другого року. Якщо ви це зробите, ви не матимете доступу до коштів. Крім того, це може зайняти до п'яти бізнес днів, щоб отримати кошти, які ви вимагаєте, від своєї кредитної лінії, тому ви повинні переконатися, що ви зберігаєте достатню кількість грошових коштів на своєму чековому рахунку для нагальних потреб.
Варіант 4: Змінений план перебування на посаді
Як це працює
Ви отримуєте фіксовані щомісячні платежі в поєднанні з доступом до кредитної лінії протягом тих пір, поки один позичальник займає житло як основне місце проживання. Фіксовані щомісячні платежі будуть меншими, ніж якщо ви отримаєте план прямого проживання, а кредитна лінія буде меншою, ніж якщо ви отримаєте кредитну лінію прямої лінії, але ви матимете доступ до тієї ж загальної суми коштів.
Плюси
Ви маєте гнучкість як у встановленні щомісячних платежів, так і у виборі розміру кредитної лінії. Якщо ви хочете збільшити щомісячні платежі, ви можете вибрати меншу кредитну лінію. Якщо ви хочете отримати більшу кредитну лінію, ви можете вибрати менші щомісячні платежі.
Це дозволяє вам задовольняти свої звичайні щомісячні потреби в грошових потоках, не запозичуючи більше, ніж потрібно. Цей параметр зменшує ваші витрати на відсотки та ставить вас до меншого ризику використання всього власного капіталу та неможливості дозволити собі рухатися, якщо ви хочете чи потрібно пізніше.
Мінуси
Варіант 5: Змінений термінний план
Як це працює
Ви отримуєте фіксований щомісячний платіж за заздалегідь визначену кількість місяців плюс доступ до кредитної лінії протягом тих пір, поки один позичальник підтримує дім як основне місце проживання. Фіксовані щомісячні платежі будуть меншими, ніж якщо ви отримуєте прямий строковий план, а кредитна лінія буде меншою, ніж якщо ви отримаєте кредитну лінію прямої лінії, але ви матимете доступ до тієї ж загальної суми коштів.
Плюси
Ви маєте гнучкість у встановленні розміру своїх щомісячних платежів і на тривалий термін їх отримання, і вони будуть вищими, ніж вони були б за зміненого плану перебування на умовах, приймаючи однаковий розмір кредитної лінії. Ви також отримуєте гнучкість у виборі розміру кредитної лінії.
Після закінчення терміну ви все одно отримаєте доступ до грошових коштів, якщо ви не використали кредитну лінію. Як і у випадку з модифікованим планом перебування на посаді, ви можете зменшити свої відсоткові витрати і, можливо, мати достатньо власного капіталу, щоб рухатись згодом.
Мінуси
Ви можете закінчити зворотну іпотечну виручку. Ви отримуєте щомісячні платежі протягом певної кількості місяців або років, тому ви повинні користуватися кредитною лінією обережно, якщо ви очікуєте, що вам потрібен дохід після закінчення терміну. Цей план також не є найкращим вибором для великих готівкових потреб.
Суть
HECM пропонують стільки планів оплати, оскільки старші власники будинків мають багато різних фінансових потреб. Жоден конкретний варіант не є загально добрим чи поганим. "Який варіант найкраще залежить повністю від ситуації та потреб клієнта", - говорить Флемінг. Однак він продовжує, "як правило, я віддаю перевагу кредитній лінії над термінами виплат або строкових платежів", пояснюючи це тим, що кредитна лінія дозволяє здійснювати щомісячні зняття коштів, як можна було б із терміном перебування на посаді чи строком, але дає ви гнучкість приймати більше коштів у надзвичайних ситуаціях та накопичувати заощадження відсотків, якщо вам не потрібно цим користуватися.
Проведіть дослідження та задайте безліч питань своєму консультанту-кредитору та зворотній іпотеці, щоб з’ясувати, який план виплат найкраще підходить для вас. (Докладніше див. 5 Підписання зворотної іпотеки - хороша ідея та вибір правильного зворотного іпотечного кредитора .)
Продовжити читання →
Повне керівництво по зворотній іпотеці
Порівнюючи зворотні іпотечні кредити та форвардні іпотечні кредити
Ви маєте право на зворотну іпотеку?
Види зворотної іпотеки
Вибір правильного зворотного іпотечного кредитора
Зворотний іпотечний або позиковий капітал?
Посібник з податків та зворотних іпотечних кредитів
5 найкращих альтернатив зворотній іпотеці
5 підписує зворотну іпотеку - хороша ідея
5 підписує зворотну іпотеку - погана ідея
Як уникнути застарілості своєї зворотної іпотеки
Погляд на регулювання зворотних іпотечних кредитів
Правила отримання зворотної іпотеки FHA
Знайдіть правильне іпотечне консультаційне агентство
Знайдіть кращі іпотечні компанії
Зворотна іпотека: Чи могла ваша вдова (ер) втратити будинок?
Остерігайтеся цих зворотних іпотечних афери
Зворотні іпотечні підводні камені
