Аналіз дисконтованих грошових потоків або DCF дуже часто використовується при оцінці інвестицій у нерухомість, хоча визначення ставки дисконтування передбачає ряд змінних, які важко точно передбачити. Аналіз дисконтованих грошових потоків - це метод оцінки, який спрямований на визначення прибутковості чи просто життєздатності інвестицій шляхом вивчення прогнозованих майбутніх доходів або грошових потоків від інвестицій, а потім дисконтування цього грошового потоку для досягнення оціночної поточної вартості інвестиції. Це розрахункове поточне значення зазвичай називають чистою теперішньою вартістю або NPV. Для оцінки інвестицій в нерухомість ставка дисконтування зазвичай є бажаною або очікуваною річною нормою прибутку.
Розрахунок дисконтованого грошового потоку на нерухомість
Для інвестицій в нерухомість у розрахунок потрібно включити такі фактори:
- Початкова вартість - або ціна придбання, або внесок, внесений на майно. Витрати на фінансування - Витрати на відсоткові ставки за будь-яке початкове або очікуване фінансування. Період утримування - Для інвестицій у нерухомість, період утримування, як правило, розраховується на період від п'яти до 15 років, хоча це залежить від інвесторів та конкретних інвестицій. Додаткові щорічні витрати - До них належать заплановані витрати на обслуговування та ремонт; податки на нерухомість; та будь-які інші витрати, крім витрат на фінансування. Прогнозовані грошові потоки - Річна прогноза доходів від оренди, отриманих від володіння майном. Прибуток від продажу - Прогнозована сума прибутку, яку власник розраховує реалізувати при продажу майна наприкінці прогнозованого періоду утримання.
У розрахунку DCF необхідно оцінити ряд змінних; це може бути важко точно визначити і включати такі речі, як витрати на ремонт та обслуговування, прогнозовані збільшення оренди та збільшення вартості майна. Зазвичай ці елементи оцінюються за допомогою опитування подібних властивостей у цьому районі. Хоча визначення точних показників для прогнозування майбутніх витрат та грошових потоків може бути складним, як тільки ці прогнози та ставка дисконтування будуть визначені, розрахунок чистої теперішньої вартості є досить простим, а комп'ютеризовані розрахунки є вільно доступними.
