Що таке просто компенсація?
Справедлива компенсація стосується компенсації, яку отримують особи, коли їх власність вилучається урядом для громадського користування. Наприклад, коли в 1950-х роках була побудована національна система автомобільних доріг, у багатьох власників будинків було вилучено їх власність, оскільки урядові були потрібні землі для побудови міждержавної системи автомобільних доріг.
Закон про справедливу компенсацію надається Законом про прийняття П'ятої поправки і зазвичай вважається справедливою ринковою вартістю. Однак те, що уряд вважає лише компенсацією, не може вважатися особою, у якої вилучено майно. Здатність уряду брати приватну власність для публічного користування називається знаменитою областю.
Ключові вивезення
- Власникам нерухомості виплачується справедлива компенсація за законний арешт особистої власності або земельної ділянки. Законодавчо визначено пунктом "Прийняття" у П'ятій поправці. Власники майна виплачують справедливу ринкову вартість їх майна, але часто визначають, яка справедлива ринкова вартість може бути важко. Існують різні методи, що застосовуються для визначення вартості майна, і вони включають ринковий підхід, підхід до доходу та підхід до витрат.
Розуміння справедливої компенсації
Ідея справедливої компенсації полягає в тому, щоб відремонтувати майно фізичної особи, як ніби вилучення майна не відбулося. Це означає сплатити справедливу ринкову вартість майна.
Однак особи, які втрачають своє житло через дію видатного домену, не можуть вважати справедливу ринкову вартість майна лише компенсацією за їх втрату, оскільки вона не враховує часу, стресу та вартості переїзду в нову власність. Просто компенсація також не враховує втрату сусідських зв'язків чи емоційний зв’язок, який може мати власник із власністю. Справедлива вартість часто оспорюється у видатних випадках.
Фактори справедливої компенсації
При визначенні справедливої компенсації враховуються наступні питання:
Справедлива ринкова вартість землі
Ціна, яку отримав би власник нерухомості, якби вони не бажали, а не змушували продавати землю, може бути використана для визначення справедливої ринкової вартості землі. Наприклад, якщо власник землі вирішив, що вони хочуть більш значну частину землі та виставив на аукціон наявне майно, то аукціонна ціна продажу вважатиметься справедливою ринковою вартістю.
Справедлива ринкова вартість благоустрою землі
Благоустрій землі відноситься до структур, що покращують вартість вилученої землі. Благоустрій землі може включати окремі житлові будинки, комори та окремі гаражі. Також слід врахувати нематеріальні поліпшення земель. Наприклад, земля біля району з природними ресурсами може вважатися благоустроєм земель.
Пошкодження залишків
Якщо вилучена лише частина майна, збиток від залишків відноситься до шкоди, що залишилася внаслідок вилучення майна. Пошкодження від залишків можуть включати неможливість використання найкращої частини землі, будь-яку зміну чи форму землі та нову близькість землі до інфраструктури, наприклад, доріг та комунального обладнання.
Переваги
Хоча рідше, власники нерухомості можуть отримати вигоду з вилучення їхньої землі. Наприклад, якщо частина земельної ділянки власника заволоділа новою службовою дорогою, яка дозволяє розділити майно, ця вигода може бути використана для компенсації загальної отриманої компенсації.
Методи оцінки властивостей
Існує три загальновизнані методи оцінки властивості під час видатного домену. До них належать:
1. Ринковий підхід
Ринковий підхід досить простий, оскільки вилучене майно порівнюється з недавніми продажами нерухомості з подібними характеристиками. Цей метод зазвичай використовується для оцінки житлових об'єктів.
2. Підхід до доходу
Дохідний підхід використовується найкраще для властивостей, які приносять дохід. У цих випадках спочатку слід визначити операційний дохід майна. Тоді дохід і ставка капіталізації використовуються для досягнення значення.
3. Вартісний підхід
Підхід до вартості враховує дуже специфічну структуру об'єкта нерухомості, яка є достатньо унікальною, що власнику потрібно буде відтворити його на будь-якій майбутніх власності. Цінність порожньої землі буде врахована, плюс витрати на заміну нової структури і мінус амортизація поточної структури.
