На відміну від акцій акцій, інвестиційні властивості не можна вивантажити за кілька секунд клацанням миші. Час між рішенням про продаж та фактичною датою продажу часто вимірюється тижнями або місяцями. Продаж власного будинку може бути страшним процесом, якщо ви не знаєте, з чого почати, але продаж інвестиційної нерухомості вимагає ще більше роботи.
Обсяг капіталу та питання оподаткування, пов'язані з реалізацією цього капіталу, є складними при роботі з інвестиційною нерухомістю. Однак це зробити неможливо самостійно., ми розглянемо процес продажу інвестиційної нерухомості та зосередимось на тому, як обмежити податки на прибуток.
Навіщо продавати?
Причини продажу орендної нерухомості різні. Орендодавці, які особисто керують своєю нерухомістю, можуть переїхати і хочуть вкласти гроші в щось біля свого нового місця проживання. Або орендодавець може захотіти заробити гроші на оренду майна, а не накопичувати гроші за оренду. Це може бути навіть майно, яке втрачає гроші, або через вакансію, або недостатньо орендної плати для покриття витрат. Незалежно від причини, інвесторам у нерухомість, які прагнуть продати, доведеться мати справу з податками.
Податкова людина приходить
Податки на приріст капіталу від продажу орендної нерухомості набагато крутіші порівняно з прямим продажем майна особистого користування. Основний прибуток від капіталу, який ви повинні сплатити за рахунок прибутку від продажу, збільшується за рахунок будь-якої амортизації, яку ви заявили проти майна. Це означає, що якщо майно втратило гроші, і ви використали збитки проти своєї податкової накладної у попередні роки, у вас буде більша податкова накладна, коли продаж закінчиться.
Приклад - Податок на прибуток та амортизацію
Скажімо, у вас є оренда нерухомості, яку ви купили за 150 000 доларів, і вона продається за 200 000 доларів. Зазвичай це означає, що ви платите за прибутком капіталу в розмірі 50 000 доларів. Якщо ви відрахували амортизацію в 20 000 доларів за той час, яким ви володіли майном, ви зобов'язані різницею між ціною продажу та ціною покупки за вирахуванням амортизації: 200 000 доларів - (150 000 доларів - 20 000 доларів). Замість заборгованості над прибутком капіталу в розмірі 50 000 доларів США ви тепер заборгували над прибутком капіталу на 70 000 доларів.
Примітка. Це не повинно перешкоджати вимагати втрат на амортизацію . Практично завжди краще усвідомити податкові пільги швидше, ніж пізніше .
Перекидання
Розділ 1031 Кодексу внутрішніх доходів дозволяє інвесторам з нерухомості уникати податків на їх прибутки, реінвестуючи їх у власність подібного роду. За допомогою юриста чи податкового радника ви можете налаштувати продаж так, щоб виручені кошти були переведені на депозитний рахунок до тих пір, поки ви не будете готові використовувати їх для придбання нового майна. Для вибору нової власності існує обмеження в 45 днів та шість місяців для завершення транзакції. Якщо ви маєте намір здійснити перекидання, слід почати шукати нове майно, перш ніж продати старе.
Біржа 1031 чудово працює, якщо ви маєте намір реінвестувати в іншу власність. Якщо ви просто хочете перестати брати безпосередню участь, ви можете найняти професійного менеджера нерухомості для вашого поточного місця або продати його та придбати майно, яке управляється професійно. Якщо ваша мета полягає лише у тому, щоб зібрати капітал, вам просто доведеться з'їсти податок на приріст капіталу.
Входить як щит
Компанія стає все більш популярною для інвесторів у нерухомість. Включивши, інвестори можуть зменшити свою відповідальність, змушуючи корпорацію діяти як щит між вами та потенціалом, що орендар може подати до вас позов. Ваш будинок та особисті фінанси не можуть вимагати будь-яких судових позовів чи судових процесів, коли ви реєструєтесь. Корпорації також мають різні податкові правила, які є досить сприятливими, особливо з прибутком капіталу від продажу майна.
Для певного типу інвесторів у нерухомість інкорпорація має сенс. Якщо ви працевлаштовуєте людей для пошуку та управління широким спектром доходів, що приносять прибуток, і приносять їм значні прибутки, то реєстрація зменшить вашу податкову накладну, і тоді ви побачите прибуток завдяки структурі акцій вашої корпорації. Для більшості інвесторів у нерухомість є кращі способи отримати вигоди від інкорпорації, не ускладнюючи те, як реалізується дохід.
Реєстрація може створити бар'єр між вами та заробітком від вашої власності, так що якщо ви будь-яким чином залежатимете від цього доходу, ви не зможете отримати доступ до нього так легко, як хочете - особливо з великими прибутками, такими як прибутки від продажу власність. Це порівняно легко включати, вимагаючи лише деяких професійних порад та оформлення документів, але виводити свої об'єкти у корпорації (наприклад, продати їх та виходити на пенсію) є складнішим, оскільки ви йдете по лінії навмисного ухилення / шахрайства, якщо тільки ви продаєте корпорацію замість властивостей, які її складають. Це, звичайно, набагато складніше, ніж продати будинок.
На противагу цьому, якщо ви особисто керуєте двома-трьома властивостями та маєте ще одну чи дві, якими керуєте професійно, ви не зможете отримати користь від реєстрації. Якщо дохід від орендної плати не перевищує ваші витрати на кожну власність з великою націнкою, то краще утримувати їх так, як є, і використовувати амортизаційні відрахування та списання, де ви можете або змінити власність на нерухомість у малий бізнес.
Окрім використання малого бізнесу як альтернативи інкорпорації, деякі штати дозволяють інвесторам нерухомості відкривати окреме товариство з обмеженою відповідальністю для кожного майна, яке їм належить. Хоча це не обов'язково зменшує податки, проте захищає ваші фінанси, а також кожне майно, від будь-яких судових процесів, які можуть бути розпочаті проти одного з ваших об'єктів нерухомості.
Суть
Продаж нерухомості в оренду може бути складним завданням, а ще важче, якщо ви сподіваєтесь уникнути великої податкової накладної на виручку. Якщо ви продаєте, щоб інвестувати в іншу власність, тоді ви можете просто зробити перекидання 1031 і зняти податкову накладну. Якщо ви продаєте, тому що вам потрібен капітал, вам доведеться сплатити деякі податки.
Найкращим сценарієм, як і щодо акцій, є відкладення продажу інвестиційної нерухомості, особливо орендної плати, яка є навіть кращою або кращою, якщо ви не компенсуєте кредити чи збитки, щоб взяти частину шматочка з податку на прибуток. Таким чином, у вас буде шанс зменшити загальну суму податкової суми та витягнути більше виручки.
