Що таке іпотека спільної оцінки (SAM)?
Загальна іпотечна застава (SAM) - це коли позичальник або покупець житла ділиться відсотком вартості вартості будинку з позикодавцем. У відповідь на цю додаткову компенсацію позикодавець погоджується стягувати процентну ставку, яка нижча за переважаючу ринкову процентну ставку.
Розуміння іпотеки спільної оцінки
Іпотечний патент, що надається спільно, відрізняється від звичайної застави під час перепродажу майна. При стандартній іпотеці позичальник виплачує позикодавцю основну заборгованість за кредитом плюс відсотки протягом встановленої кількості років. Коли позичальник продає будинок, виручені кошти від продажу використовуються для погашення іпотечного кредиту, якщо ще є залишок, який заборгований банку.
Як приклад, скажімо, власник дому фінансував 300 000 доларів, а наприкінці застави позичальник погасив кредит. Припустимо, вартість будинку зросла з 300 000 до 360 000 доларів або 20%. Позичальник зберігає 20% прибуток, а також виручку від продажу.
З SAM, позичальник погоджується надати частину оціненої вартості житла позикодавцю, коли позичальник продає будинок, а також погасить іпотеку. Сума, яка виплачується банку, називається умовною ставкою, оскільки ви надаєте позикодавцю відсоток за оцінкою вартості майна. Умовний відсоток узгоджується наперед і обумовлений позикодавцем при продажу майна. Зазвичай банк пропонує нижчу процентну ставку на SAM.
Скориставшись нашим попереднім прикладом, скажімо, що позичальник уклав іпотеку з спільною оцінкою з банком, у якому умовна умова становить 25%. Якщо ви пам’ятаєте, вартість будинку зросла від 300 000 до 360 000 доларів за 60 000 доларів США. Згідно з рекомендаціями SAM, власник будинку сплачує банку 25% або 15 000 доларів США за підвищення вартості в розмірі 60 000 доларів.
Ключові вивезення
- Загальна іпотечна авансована застава (SAM) - це коли позичальник або покупець житла поділяє відсоток від вартості вартості будинку з позикодавцем. ринкова відсоткова ставка. Іпотечний кредит з роздільною оцінкою може мати застереження про поступове припинення після встановленої кількості років.
Варіації іпотеки із загальною оцінкою
Іпотечні зобов'язання можуть мати різні контингенти. ЗРК може включати застереження про поетапне припинення, згідно з яким воно може повністю припинити або зменшити відсоток, виплачений позикодавцю з часом. Застереження заохочує власника не продавати майно та повертати іпотечний кредит. З деякими статтями умовний відсоток може повністю припинитись, коли власник дому нічого не зобов’язаний під час продажу.
Інший варіант застереження про поетапне припинення може передбачати, що позичальник сплачує відсоток ціни на ціну будинку, лише якщо будинок продається протягом перших кількох років. Типовий термін поетапного відмови передбачає, що 25% вартості вартості буде виплачено позикодавцю, якщо позичальник продає протягом п'яти років.
Ідеальною ситуацією для позичальника було б тримати будинок протягом п’яти років, а якщо збільшиться вартість, продати його після п’ятого року, оскільки позичальник утримає всю ціну ціни. Однак можуть виникнути ризики для позичальника. Якщо позичальник не продає житло і тримає майно до закінчення іпотечного кредитування, їм, можливо, доведеться виплатити банку свою частину оціненої вартості - якщо не існує застереження про припинення.
З іншого боку, SAMS допомагають позикодавцям відшкодувати втрачені відсотки, якщо позичальник продає майно до виплати іпотеки. Банки заробляють гроші на відсотках, нарахованих за іпотечним кредитом, і якщо покупець продає будинок, банк втрачає будь-які майбутні виплати відсотків. Загальна іпотечна іпотека допомагає компенсувати частину втрати відсотків за кредитом у разі продажу майна.
Спільні іпотечні іпотечні кредити на практиці
Іпотечні кредити із загальною оцінкою іноді використовуються для інвесторів у нерухомість та домашніх ластів. Ласти - це ті інвестори, які купують та ремонтують нерухомість у надії отримати прибуток. ЗРК для ластів, як правило, найкраще працюють на зростаючому ринку нерухомості. Однак у цього виду домашньої позики часто є обмежений термін погашення залишку. Власність, не продана до встановленого терміну, як правило, рефінансує залишок залишку за існуючою ринковою ставкою.
Ще одне використання іпотечного кредиту, що користується загальним доступом, - це коли іпотечний кредит перевищує вартість будинку або він знаходиться під водою. Підводна іпотека може виникнути, якщо ринок житла знизився після придбання житла. Банк може запропонувати модифікацію позики, щоб зменшити іпотечний борг відповідно до нижчої ринкової вартості житла. Натомість банк міг би запропонувати змінити позику на іпотеку із загальною оцінкою.
Однак, з SAMS можуть виникати різні проблеми з оподаткуванням, внаслідок чого кредитори можуть не застосовувати той самий податковий режим у відношенні оціненого прибутку як позичальники. Як результат, важливо звернутися до податкового радника або бухгалтера, щоб допомогти розібратися, чи варто переслідувати іпотеку спільної оцінки.
