Передбачувана іпотека дозволяє покупцеві нерухомості взяти заставу у продавця нерухомості. Можуть бути вигідні як для покупця, так і для продавця, прикріплені до передбачуваної іпотеки. Однак все залежить від того, чи має покупець здатність взяти на себе передбачувану ставку іпотечного кредитування, яка часто є нижчою за переважаючі ринкові ставки. Крім того, іпотечний кредит допомагає покупцеві уникнути певних витрат на поселення. Як правило, позики, надані протягом останніх 20 років іпотечного кредитування, рідко є сумнівними, за винятком винятків позик з VA та FHA.
Покупець - не єдина сторона, яка користується вигідною іпотекою. Продавець ділиться арбітражним шляхом, або стягуючи більшу ціну за майно, вимагаючи від покупця сплатити витрати на закриття, які може зазнати продавець, або вимагаючи готівкової оплати за половину заощаджень покупця протягом домовлених строків.
Наприклад, якщо поточна процентна ставка становить 8%, передбачувана іпотечна ставка становить 5%, а покупець планує прожити в будинку протягом п'яти років, продавець може вимагати половину часто недисконтованих очікуваних заощаджень протягом п'ятирічки періоду. У такому випадку імовірний іпотечний кредит може принести користь продавцю навіть більше, ніж покупцеві!
Ось деякі переваги та недоліки передбачуваних іпотечних кредитів як для покупців, так і для продавців.
Переваги
- Якщо передбачувана процентна ставка нижча за поточну ринкову ставку, покупець економить гроші відразу. Також є менші витрати на закриття, пов'язані з прийняттям іпотеки. Це може зекономити гроші як продавця, так і покупця. Якщо покупець отримує нижчу процентну ставку, продавцю може бути легше домовитись про ціну, наближену до справедливого ринку із запитуваною ціною. Продавець також може скористатися використанням використання іпотечної заставки як маркетингової стратегії для залучення покупців. Не всі іпотечні кредити є сумнівними, і продавець міг отримати перевагу над ринковою конкуренцією.
Недоліки
- Покупець, який бере на себе іпотеку, може вимагати великої кількості готівки або зняти другу іпотеку. Якщо житло оцінюється за ціною, більшою, ніж застава, яка залишається на житло, покупець повинен компенсувати різницю. Будинок може бути на ринку за 350 000 доларів, але іпотека, яку слід припустити, становить лише 200 000 доларів. Покупець повинен внести $ 150 000. Друга іпотека є проблематичною, оскільки є два заставних кредитора, а договірні деталі складні у випадках, коли покупець за замовчуванням. Більше того, якщо взяти іншу позику, це заперечує переваги кредиту.
Нарешті, позики під VA та FHA можна взяти за умови отримання покупцем схвалення кредиту від іпотечного кредитора. Цей випадок не розміщується на позикодавцеві, який погоджується з тим, що позику можна взяти, але, швидше, це спосіб визначити, чи є покупець кредитоспроможним. У таких випадках продавець не отримає жодного з арбітражних прибутків, але покупець повинен сплачувати додаткові збори до VA або FHA.
