Коефіцієнт капіталізації є найбільш часто використовуваним базовим рівнем для порівняння інвестиційних властивостей. Це аналогічно оціночній ефективній нормі прибутковості типових інвестицій в цінні папери. Наприклад, майно на 100 000 доларів за весь готівковий капітал з максимальною ставкою 4, 5% буде отримувати таку ж віддачу, як і 100 000 доларів США, вкладені в цінні папери в розмірі 4, 5%. Ця цифра допомагає інвесторам нерухомості визначити найкраще використання своїх інвестиційних фондів.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Проста формула для розрахунку норми капіталізації - річний чистий операційний дохід, поділений на загальні витрати на придбання. Ця формула насправді обернена стандартною кратною ціною / заробітком.
Чистий операційний дохід можна обчислити, віднявши з валового доходу всі витрати на управління, витрати на комунальні послуги, обслуговування, страхування, податки та інші операційні витрати. Чистий операційний дохід не враховує іпотечні платежі.
Витрати на придбання перевищують заявлену ціну придбання. Вони повинні обліковувати брокерські збори та витрати на закриття. Якщо майно не готове до оренди, необхідно також включити всі витрати, здійснені на реабілітацію.
Інвестори повинні порівнювати норми капіталізації, що включають однакові витрати. Наприклад, невірно порівнювати одну норму капіталізації, яка знижує доходи від оренди, виходячи із середньорічних вакансій, та іншу, яка не дає такої знижки.
Важливість коефіцієнта капіталізації
Головне використання коефіцієнта капіталізації - це розмежування різних інвестиційних можливостей. Якщо інвестиції в цінні папери пропонують орієнтовну віддачу в розмірі 4%, а коефіцієнт капіталізації майна становить 8%, інвестор, ймовірно, зосередиться на майні.
Норми капіталізації також можуть формувати тенденції для власників комерційної нерухомості. Тенденції можуть показувати, куди може попрямувати ринок, з урахуванням коригувань на основі оціненої орендної плати.
Існує обмеження корисності ставки капіталізації; інвестиційні властивості з нерегулярними або складними грошовими потоками не можуть покладатися на прості норми капіталізації. Найкраще буде покладатися на аналіз дисконтованих грошових потоків.
