Зміст
- Що таке житловий міхур?
- Причини міхура на ринку житла
- Сили, які розривають міхур
- Збій на ринку житла
- Середня реверсія
- Оцінки амортизації цін
- Суть
На відміну від фондового ринку, де більшість людей розуміє та приймає ризик зниження цін, більшість людей, які купують будинок, ніколи не думають, що вартість їхнього будинку колись знизиться.
На ринок житла зазвичай не впливають цінові бульбашки, як інші ринки активів. Це пов’язано з великими трансакційними витратами, пов'язаними з придбанням будинку, не кажучи вже про несучі витрати на володіння та утримання будинку, відштовхують від спекулятивної поведінки. Однак ринки житла переживають періоди ірраціонального насильства., ми поговоримо про те, що спричиняє бульбашки з цінами на житло, тригери, які спричиняють розривання бульбашок житла, і чому покупці будинків повинні дотримуватися довгострокових середніх показників, приймаючи критичні рішення щодо житла.
Ключові вивезення
- Житлові бульбашки - це тимчасові події, які можуть тривати роки, і характеризуються високим попитом, низькою пропозицією та завищеними цінами. Ці бульбашки спричинені різними факторами, включаючи економічне процвітання, низькі відсоткові ставки, кращі пропозиції іпотечних товарів та простий доступ у них Кредити. Сили, які роблять міхур з житлом, включають спад економіки, зростання процентних ставок, а також падіння попиту.
Що таке житловий міхур?
Перш ніж ми розберемося з причинами появи бульбашок і що змушує їх з’являтися, важливо розібратися в житловому міхурі. Зазвичай вони починаються зі стрибка попиту на житло, незважаючи на обмежену кількість запасів. Попит ще більше зростає, коли спекулянти виходять на ринок, роблячи міхур більшим. З обмеженою пропозицією та великим попитом ціни природно зростають.
Житлові бульбашки мають прямий вплив на галузь нерухомості, а також власників будинків та їх особисті фінанси. Вплив міхура на економіку - процентні ставки, стандарти кредитування та практики - можуть змусити людей знайти способи не відставати від своїх іпотечних платежів, коли важкі часи. Декому, можливо, доведеться навіть копати глибше в кишені, використовуючи заощадження та пенсійні кошти лише для того, щоб утримати своє житло.
Житлова бульбашка - це звичайно тимчасова подія. Незважаючи на те, що бульбашки на ринку цінних паперів трапляються набагато частіше, бульбашки з житлом можуть бути набагато довшими, за даними Міжнародного валютного фонду (МВФ), і можуть тривати кілька років.
Зазвичай тимчасова подія, міхур з житлом може тривати кілька років.
Причини міхура на ринку житла
Ціна житла, як ціна будь-якого товару або послуги на вільному ринку, визначається попитом і пропозицією. Коли попит збільшується та / або зменшується пропозиція, ціни ростуть. За відсутності стихійного лиха, яке зменшує пропозицію житла, ціни зростають, оскільки тенденції попиту перевершують поточні тенденції пропозиції. Не менш важливо те, що пропозиція житла повільно реагує на збільшення попиту, тому що потрібно тривати довгий час, щоб побудувати будинок, а у високорозвинених районах просто більше немає землі для будівництва. Отже, якщо є раптове або тривале зростання попиту, ціни неодмінно зростуть.
Після того, як ви встановили, що вище середнього зростання цін на житло в першу чергу зумовлюється збільшенням попиту, ви можете запитати, які причини цього збільшення попиту. Є кілька можливостей:
- Підвищення загальної економічної активності та процвітання, що збільшує наявний дохід у кишені споживачів та заохочує власність додому. Збільшення чи демографічний сегмент населення, що виходить на ринок житла. Низький загальний рівень процентних ставок, особливо короткий -строкові процентні ставки, що робить будинки більш доступними. Інноваційні іпотечні продукти з низькими початковими щомісячними платежами, що роблять будинки більш доступними. (Щоб дізнатися більше про іпотечний кредит, дивіться наш підручник з основ іпотечного кредитування .) Легкий доступ до кредитів - зниження стандартів андеррайтингу - що приносить більше покупців на ринок. Високодохідні структуровані іпотечні облігації, як того вимагають інвестори, надають більше іпотечного кредиту для позичальників. Потенційне зловживання ризиком іпотечними позикодавцями та інвесторами іпотечних облігацій, що розширює доступність кредитів для позичальників. Короткострокові відносини між іпотечним брокером та позичальником, за якими позичальники колись заохочуються брати надмірні ризики. Відсутність фінансова грамотність та надмірне ризикування з боку іпотечних позичальників. Спекулятивна та ризикована поведінка покупців будинків та інвесторів нерухомості, що підживлюється нереальними та нестійкими оцінками ціни на житло.
Усі ці змінні можуть поєднуватись, викликаючи міхур на ринку житла. Вони, як правило, харчуються один від одного. Детальне обговорення кожного з них виходить за межі цієї статті. Ми просто зазначаємо, що в цілому, як і всі бульбашки, погіршення активності та цін передує надмірній ризикованості та спекулятивній поведінці всіх учасників ринку - покупців, позичальників, кредиторів, будівельників та інвесторів.
Сили, які розривають міхур
Міхур лопається, коли надмірне ризикування стає розповсюдженим у всій системі житла. Це відбувається, поки пропозиція житла все ще збільшується. Іншими словами, попит зменшується при збільшенні пропозиції, що призводить до падіння цін.
Ця розповсюдженість ризику у всій системі спричинена втратами, понесеними власниками житла, іпотечними кредиторами, іпотечними інвесторами та інвесторами у власність. Ці втрати можуть бути спричинені низкою речей, зокрема:
- Збільшення процентних ставок, що ставить власність на житло поза досяжністю для деяких покупців і, в деяких випадках, робить будинок людиною, який зараз є власником, недоступним. Це часто призводить до дефолту та викупу, що врешті-решт збільшує поточну пропозицію, наявну на ринку. Зниження загальної економічної діяльності, що призводить до зменшення наявного доходу, втрати робочих місць та / або меншої кількості наявних робочих місць, що зменшує попит на житло. Попит він вичерпується, приводячи попит та пропозицію в рівновагу і сповільнюючи швидкий темп подорожчання цін на житло, на який деякі власники будинків, особливо спекулянти, розраховують зробити їх покупки доступними або вигідними. Коли швидке подорожчання застоюється, ті, хто розраховує на те, щоб дозволити собі своє житло, можуть втратити своє житло, приносячи більше пропозиції на ринок.
Суть полягає в тому, що, коли втрати ростуть, кредитні стандарти посилюються, легкі іпотечні запозичення більше не доступні, попит зменшується, збільшується пропозиція, спекулянти залишають ринок, а ціни падають.
Збій на ринку житла
У середині 2000-х економіка США зазнала житлової бульбашки, яка мала пряме відношення до Великої рецесії. Після бульбашки dotcom цінності нерухомості почали повзати, що сприяло зростанню домоволодіння серед спекулятивних покупців, інвесторів та інших споживачів. Низькі процентні ставки, невимушені стандарти кредитування - включаючи низькі вимоги до сплати - дозволяли людям, які зазвичай ніколи не мали змоги придбати житло, щоб стати власниками дому. Це ще більше збільшило ціни на житло.
Але багато спекулятивних інвесторів припинили купувати, оскільки ризик став надто високим, що призвело до того, що інші покупці вийшли з ринку. Це, у свою чергу, спричинило падіння цін. Іпотечні цінні папери були продані у величезних кількостях, тоді як іпотечні дефолти та викупи піднялися до безпрецедентного рівня.
Середня реверсія
Занадто часто власники будинків роблять згубну помилку, припускаючи, що нещодавні показники ціни продовжуватимуться в майбутньому, не попередньо розглядаючи довгострокові темпи подорожчання та потенціал середньої реверсії. Закони фізики стверджують, що коли будь-який об’єкт - щільність якого більша за повітря - рухається вгору, він врешті повертається на землю, тому що сили тяжіння діють на нього. Закони фінансів говорять про те, що ринки, які проходять періоди швидкого подорожчання або знецінення, з часом повернуться до цінової точки, яка приводить їх у відповідність до того, де їх середньострокові темпи подорожчання вказують, що вони мають бути. Це відомо як середня реверсія.
Ціни на ринку житла також відповідають цьому закону середньої реверсії. Після періодів швидкого подорожчання або, в деяких випадках, амортизації, вони повертаються туди, де їх середньорічні темпи подорожчання вказують, що вони повинні бути. Повернення середньої ціни на житло може бути швидким або поступовим. Ціни на житло можуть швидко переміститися до точки, яка приводить їх назад у відповідність до середньострокового середнього періоду, або вони можуть залишатися постійними, поки довгострокова середня не наздогнає їх.
Теоретичне значення, показане вище, було отримане шляхом обчислення середньоквартального збільшення індексу цін на житло з першого кварталу 1985 р. По четвертий квартал 1998 р. - приблизний момент, коли ціни на житло почали швидко зростати над довгостроковою тенденцією. Потім обчислене середньоквартальне збільшення відсотків було застосовано до початкової величини, показаної на графіку, та до кожного наступного значення, щоб отримати теоретичне значення індексу цін житла.
Оцінки амортизації цін
Занадто багато покупців житла використовують останні показники ціни як орієнтири для того, що вони очікують протягом найближчих кількох років. На основі своїх нереальних оцінок вони беруть надмірні ризики. Ця надмірна ризикованість зазвичай пов'язана з вибором іпотеки, розміром або вартістю будинку, який споживач купує. Є кілька іпотечних продуктів, які широко продаються споживачам і розраховані на відносно короткострокові позики. Позичальники вибирають ці іпотечні кредити, виходячи з очікувань, що вони будуть рефінансувати цю іпотеку протягом певної кількості років, і зможуть це зробити через власний капітал, який вони матимуть у своїх будинках у цей момент.
Нещодавні показники ціни на житло, як правило, не є хорошим прогнозом майбутніх цін на житло. Покупці будинків повинні дотримуватися довгострокових темпів подорожчання цін на житло та враховувати фінансовий принцип середньої реверсії при прийнятті важливих рішень щодо фінансування. Спекулянти повинні робити те саме.
Хоча ризикувати за своєю суттю не є поганим, а насправді ризикувати іноді необхідно і доцільно, головним для прийняття хорошого рішення, що ґрунтується на оцінці ризику, є розуміння та вимірювання ризиків, роблячи фінансово обґрунтовані оцінки. Особливо це стосується найбільшого і найважливішого фінансового рішення, яке приймає більшість людей - придбання та фінансування будинку.
Суть
Простий і важливий принцип фінансів - це середня реверсія. Хоча ринки житла не є предметом бульбашок, як деякі ринки, житлові бульбашки існують. Довгострокові середні показники добре свідчать про те, де в кінцевому підсумку ціни на житло закінчаться в періоди швидкого подорожчання з подальшим застійним або падінням цін. Те саме стосується періодів нижчої ціни середньої ціни.
