Процентні ставки все ще вкрай низькі, але не очікується, що вони там залишатимуться надовго. Чи варто рефінансувати, поки не пізно? Не обов'язково. Ось чотири причини, чому рефінансування може бути поганою ідеєю.
Навчальний посібник: Вивчення інвестицій у нерухомість
1. Період беззбитковості занадто довгий.
Період беззбитковості - це кількість місяців, на які вам знадобиться відшкодувати витрати на закриття нового кредиту. Щоб обчислити період беззбитковості, потрібно знати, скільки витрат на закриття буде мати ваш новий кредит та яка буде ваша нова процентна ставка. Ви повинні мати можливість отримати оцінку цих цифр від кредитора.
Не існує жодного магічного числа, яке б представляло прийнятний період беззбитковості - це залежить від того, як довго ви плануєте залишатися в будинку і наскільки ви впевнені в цьому прогнозі. (Дізнайтеся, як визначити, чи буде рефінансування ставити вас попереду чи ще більше відставати. Докладніше див. Як Рефінансування іпотечного кредиту впливає на вашу чисту вартість. )
2. Довгострокові витрати занадто високі.
Рефінансування, щоб знизити щомісячний платіж, велике - якщо тільки це не зашкодить вам істотно в довгостроковій перспективі. Якщо ви кілька років займаєтесь 30-річною іпотекою, ви заплатили багато відсотків, але не багато основної суми. Перефінансування на іпотеку на 15 років, ймовірно, збільшить ваш щомісячний платіж, можливо, до рівня, який ви не можете собі дозволити. Якщо ви почнете заново з новою 30-річною іпотекою, ви починаєте з майже такою ж основною сумою, як і на початку поточної іпотечної кредити. Поки ваша нова процентна ставка буде нижчою, ви будете виплачувати її протягом 30 років. Тож ваші довгострокові заощадження можуть бути незначними, або позика може навіть коштувати вам дорожче.
Якщо зниження щомісячного платежу означає різницю між постійним перебуванням на новій, нижчій оплаті та невиплатою за поточним, більш високим платежем, ви можете вважати цю довгострокову реальність прийнятною. Але якщо ви можете дозволити собі поточний іпотечний платіж, ви можете зараз. (Про читання, пов'язане з цим, див. Іпотечні кредити: Азбука рефінансування. )
3. Вам доведеться перейти в ARM, щоб значно знизити ставку.
Скажімо, у вас вже низька процентна ставка: 5% на 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Якщо ви рефінансувались ще на 30-річний період із встановленим рівнем 4, 5%, щомісячна економія не була б істотною, якщо у вас є іпотека в кілька разів більша за середню по країні.
Отримати іпотеку з регульованою ставкою (ARM) може виглядати чудова ідея. АРМ мають найнижчі доступні відсоткові ставки: Quicken Loans рекламує ставки на рівні від 2, 75%, наприклад. Рекламовані ставки настільки низькі, що може здатися божевільним не користуватися ними, особливо якщо ви плануєте рухатися до моменту скидання АРМ. Напевно ринок житла відновиться через п'ять-сім років, і ви зможете продати, правда?
Справа в тому, що зараз ставки настільки низькі (близько 4, 5% за 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою) як за історичними, так і за абсолютними стандартами, що вони, швидше за все, не будуть значно нижчими в майбутньому. Таким чином, ви, мабуть, або зіткнетесь із значно більшими відсотковими платежами, коли ARM перезавантажується, якщо ви зможете рефінансувати вихід із ARM, або якщо виплати відсотків, якщо вам вдасться продати та купити інше житло.
Якщо у вас вже низька фіксована процентна ставка і ви керуєте своїми платежами, можливо, ви захочете дотримуватися цього. Іпотека з регульованою ставкою зазвичай набагато ризикованіша, ніж іпотека з фіксованою ставкою. Це може окупитися і заощадити тисячі доларів - а може призвести до того, що обійдеться вам у тисячі доларів або навіть вимусить вас вийти з дому. (Про пов’язане читання див. У цій ARM має зуби. )
Навчальний посібник: Вивчення інвестицій у нерухомість
4. Ви не можете дозволити собі витрати на закриття.
Насправді немає такої речі, як безцінне рефінансування. Ви або оплачуєте кошти закриття з кишені, або ви сплачуєте більш високу процентну ставку. У деяких випадках вам дозволяється перераховувати кошти закриття у ваш кредит, але тоді ви сплачуєте відсотки за них до тих пір, поки у вас є позика.
Ви можете собі дозволити витратити кілька тисяч доларів зараз на витрати на закриття, чи потрібні вам ці гроші на щось інше? Якщо ви дивитесь на рефінансування без витрат, чи все-таки варто рефінансування при більш високій процентній ставці? Якщо ви дивитесь на те, як зафіксувати витрати на закриття свого кредиту, врахуйте, що 6000 доларів при 4, 5% відсотках протягом 30 років будуть коштувати вам приблизно 5000 доларів додатково в довгостроковій перспективі порівняно з просто виплатою грошей з кишені зараз. (Детальніше про те, як прочитати, див . Справжню економіку рефінансування іпотеки. )
Суть
Єдина людина, яка може вирішити, чи вдалий час для рефінансування - це ви - і якщо ви хочете професійної думки, ви будете швидше отримувати неупереджену відповідь від фінансового радника, заснованого на платній основі, ніж від того, хто хоче продати вас іпотечний. Деталі вашої індивідуальної ситуації, а не ринок, повинні бути найбільшим визначальним фактором у тому, чи ви вирішите рефінансувати. (Про пов’язане читання див. У розділі " Слідкуйте за іпотечними платежами" Небажані ". )
