Коли процентні ставки зростають, інвестори працюють на покриття - і на будь-який хороший актив, який вони можуть знайти. Альтернативні інвестиції, такі як цільові інвестиційні фонди (REITs), можуть бути хорошим варіантом, принаймні, за історичними даними. Подивимося, як виконувались REITs у періоди із високими та низькими процентними ставками.
Швидкий підсумок REIT
REIT - це цінний папір, що продається на публічному ринку, яка інвестує в нерухомість через власність або іпотеку, і ціна якої коливається на великих біржах, таких як акції. Як результат, REITs пропонують високий рівень ліквідності (рідкісна якість при роботі з нерухомістю). Трасти часто спеціалізуються на конкретних типах нерухомості, таких як житлові квартири, комерційні будівлі, склади або готелі. REITs також доступні в регіональних варіантах, зосереджуючись на нерухомості в конкретних країнах / регіонах, таких як США, Європа, Китай або Японія. (Докладніше дивіться: 5 видів АКТІВ та як інвестувати їх .)
REITs пропонує багато переваг, включаючи диверсифікацію, згадану вище ліквідність, невелику суму інвестицій та податкові пільги (залежно від місцевого законодавства). (Для більшого пояснення див. Інвестиції в REITs .)
REIT Повертає Vs. Процентні ставки
Звіт REIT.com показує історично низький рівень кореляції (як два цінні папери рухаються один щодо одного) між REITs та фондовим ринком. Цей же звіт показує аналогічні низькі рівні кореляції між REITs та дохідністю облігацій.
(Нижче наведена оброблена таблиця з підкресленою кореляцією REITs-облігацій.)
Подібне історичне порівняння між доходами від популярного індексу REIT та 10-річних процентних ставок облігацій свідчить про зворотну залежність. Ми плануємо річну віддачу популярного індексу FTSE NAREIT All REITs відповідно до 10-річних процентних ставок
Казначейські облігації:
Як видно з наведеного вище графіку, який охоплює 45 років, підвищення процентних ставок виявляється поганим для прибутку REIT і навпаки. Під час періодів високих процентних ставок 1980-1985 рр. Прибуток від REITs був нижчим, тоді як вони зросли після 2008 року, коли процентні ставки досягли рекордно низьких показників.
Однак слід врахувати й інші фактори та інші детальні спостереження, які можуть свідчити про позитивні прибутки для інвестицій REITS навіть у епоху високих процентних ставок. Зверніться до конкретних часових періодів, коли процентні ставки були високими і з'явилися цікаві спостереження:
З 1981 р. Процентні ставки були тенденцією до зниження; У проміжні роки було декілька спорадичних стрибків, але загалом це стало постійним зниженням (хоча станом на жовтень 2018 року вони знову почали зростати) для процентних ставок. З кожним п’яти- або десятирічним періодом нижчий діапазон процентних ставок вважався "високим".
- 1979-1984 рр.: у цей період процентні ставки були високими в межах 10% - 14%. Прибутковість з REITs також була у високому діапазоні 9% - 32%.1991-1997: У цей період з'явився новий діапазон високих процентних ставок, який коливався від 6% - 8%. Дохідність від індексу REIT знаходилась у межах 12% - 36%, за винятком 1% протягом 1994.2000-2001 рр.: Наступний діапазон високих відсотків був у період 2000-2001 рр., Коли ставки коливалися на рівні 5, 5%. Повернення коштів за REITs становило від 16% до 26%.
Яким чином ставки REITs проходили в проміжні періоди з низькими відсотками?
- 1973-1974 рр.: процентні ставки були порівняно нижчими, коливаючись від 6, 9% до 7, 4% (порівняно з високим діапазоном від 10% до 14% у наступні роки). РЕІТс погано працював із річними втратами в межах від -42% до -27%. 1991-1999: процентні ставки були в межах 4% - 5, 5%, а прибуток від REITs все ще був негативним у розмірі -18% до -6%.2007-2012: Оскільки відсоткові ставки поступово зменшувались від 4% до менш ніж 2%, REITs отримував постійні щорічні збитки в межах від -45% до -5%, за винятком лише одного виключення з позитивного прибутку в 2009 році.
Ці спостереження вказують на те, що РЕІТ може насправді не залежати від сценаріїв процентних ставок. Прибуток від інвестицій REIT може фактично залишатися вільним від зміни процентних ставок.
Переваги REIT для інвесторів
Є й інші переваги REITs, які роблять їх хорошим інвестиційним вибором навіть у періоди високих відсотків:
- Можливість доходу: REITs вважаються цінними паперами, що ґрунтуються на доходності. Незважаючи на те, що вони можуть оцінити ціну, значна частина прибутку REIT - це за рахунок дивідендів. REITs уникають сплати корпоративного податку, якщо вони розподіляють щонайменше 90% доходу своїм власникам паїв. Ця податкова пільга призводить до регулярного розподілу доходів від дивідендів акціонерам РЕИТ, і ефективні чисті доходи часто перевищують доходи від облігацій (або акцій), навіть у випадках високих процентних ставок. Глобальна диверсифікація: REITs пропонують вплив на світові ринки. Починаючи з 90-х років, Великобританія, Сінгапур, Японія, Австралія, Нідерланди, Південна Африка та багато інших країн увімкнули переліки REIT, дозволяючи інвесторам піддаватися впливу на ринки нерухомості зарубіжних країн. Наприклад, якщо місцевий ринок нерухомості в американських резервуарах через вплив більш високих процентних ставок, американський інвестор, який зазнає впливу ринку нерухомості в Сінгапурі, може отримати вигоду, якщо він має у своєму портфелі REITs в сингапурській нерухомості. Специфічна експозиція сектору: У разі підвищення процентних ставок не всі підгалузі нерухомості можуть зазнати негативного впливу. Наприклад, оренда житла може постраждати, але торгові центри в престижних місцях можуть не мати. Ретельне вивчення ринку нерухомості, впливу процентних ставок на конкретний підгалузевий сектор та на конкретні РЕІТ на основі власного холдингового холдингу може зробити інвестиції РЕІТ вигідними незалежно від впливу процентної ставки. (Докладніше див.: 3 REITs готелів, які випереджали ринок та житлову, медичну та офісну REITs .)
Суть
Переглянувши схеми кореляції та історичні дані, виявляється, що прибутки від РЕПІ залишаються незалежними від періодів процентних ставок. Після ретельного вивчення та належного вибору підгалузей нерухомості та географічних регіонів інвестори можуть вважати РЕІТ хорошою альтернативою традиційним акціям та облігаціям, які дуже чутливі до процентних ставок.
