Продаж будинку для отримання величезного прибутку - це майже кожна мрія власника будинку. Хто б не хотів заробляти гарну копійку зі свого будинку? Тим не менш, щоб отримати прибуток від продажу вашого будинку, ви можете відкласти отримання прибутку як одноразову суму. Читайте далі, щоб дізнатися чому, і дізнатися про інший варіант: розпродаж у розстрочку.
Велика виплата = велика податкова накладна
Давайте розглянемо загальну ситуацію:
Приклад: Коли прибуток від нерухомості збільшує податкову відповідальність, Хал Букман переглянув пропозицію покупця свого орендового будинку, і не міг повірити, скільки він бачив. Його майно подвоїлося у ціні лише за п’ять років, і він не вважав його дешевим навіть тоді, коли купував його. Однак, коли Хал радісно розповів своєму податковому радникові про продаж, радник був менш схвильований; сприйняття доходу як однієї одноразової суми не було б в інтересах Хал з податкових позицій. Якщо Хал оголосить всю виручку від продажу в тому ж році, коли продає майно, він буде непридатним практично до всіх податкових кредитів, на які він, як правило, має право. Його деталізовані відрахування також будуть зменшені внаслідок додаткового доходу від продажу. Хал запитує свого податкового радника, чи є щось, що він може зробити, щоб зменшити оподатковуваний дохід за рік. Радник знає лише інструмент для використання: договір про розстрочку.
Мета розстрочки продажів
Як детально викладено у Публікації 537 , IRS дозволяє платникам податків відкладати прибутки від основних продажів майна або інших інвестицій за допомогою договору купівлі-продажу. Ця угода дозволяє продавцям оголошувати заборговану частину своїх прибутків капіталу протягом декількох років, доки належне оформлення документів оформляється протягом року продажу.
Як працює метод розстрочки продажу
Оголошення прибутку від розпродажу в розстрочку теоретично просте. Оподаткування розпродажів на розмежування відображає ануїтет, коли заборгована частина кожного платежу вважається поверненням основної суми. Єдине положення полягає в тому, що майно, що продається, не може бути цінним цінним папером, що торгується публічно, і платник податків не може бути дилером проданого майна в будь-якому сенсі.
Давайте подивимось на приклад цього методу, і подивимось, як Хал може структурувати свій розпродаж, якщо він хотів відкласти податок на прибуток на майбутній рік.
Приклад: Відстрочка податків із розпродажів на розпродаж Хал отримує 400 000 доларів США за свій прокат будинку. Він придбав майно за 188 000 доларів і заплатив 12 000 доларів за витрати на продаж, які додаються до основи будинку, зробивши це 200 000 доларів. Тому Хал має задекларувати 200 000 доларів (400 000 - 200 000 доларів) прибутку, про який потрібно повідомити. Радник Хал рекомендує розбити дохід від продажу на вісім щорічних партій по 50 000 доларів кожен, замість того, щоб задекларувати 400 000 доларів за один рік. Поки розстрочки надходять щороку, цей метод дозволить Хелю залишатись правом на отримання податкових кредитів та відрахувань, які одноразового платежу заважали йому отримувати.
Звітність про дохід від розстрочки
Дохід від продажу розстрочки можна розділити на три окремі категорії: прибуток, основна сума та відсотки. Кожна з цих категорій по-різному трактується у формі 1040.
Приріст капіталу
У наведеному вище прикладі Хал повинен щорічно оголошувати прибуток як довгостроковий або короткостроковий, залежно від того, чи був прибуток довгостроковим або короткостроковим у році продажу. Довгострокові прибутки оподатковуються за нижчою ставкою, тоді як короткострокові прибутки оподатковуються як звичайний дохід. Оскільки Хал утримував будинок п'ять років, виграш у цьому випадку був би довгостроковим. Якби виграш був короткостроковим, Хал все-таки обкладався б податком на дохід від розстрочки за нижчою ставкою, ніж у нього, якби він мав оголосити одноразовий прибуток. Це відбувається тому, що короткострокові прибутки оподатковуються як звичайний дохід за найвищою граничною ставкою податку. Про прибуток від розпродажу повідомляється у формі 6252 МСБ, а потім переноситься до Графіку D у формі 1040.
Інтерес
Платники податків з доходом від розстрочки також повинні стягувати відсотки з покупця за ставкою, нижчою від застосовуваної федеральної ставки, або 9%, що складається з півроку. Покупець сплачуватиме відсотки за неоплачені внески до моменту залишку залишку. Тому, якщо Хал стягує покупця 9-відсоткової ставки за його продаж, він також отримає та повідомить приблизно додаткові 4500 доларів від процентного доходу за кожну партію 50 000 доларів, яку ще потрібно сплатити. Про проценти відображається окремо у Графіку В, як звичайний відсотковий дохід. ( Примітка . Якщо відсотки не відображаються окремо, IRS вважатиме частину виручки від продажу відсотковою).
Головний
Частина кожного розпродажу розстрочки IRS вважається неоподатковуваною декларацією основного капіталу. Цю суму можна визначити, обчисливши коефіцієнт виключення. Розділіть суму фактичного прибутку на ціну продажу, яка в цьому випадку становить 200 000 дол. США / 400 000 доларів США, забезпечуючи коефіцієнт виключення 50%. Просто помножте це співвідношення на суму внеску. Це сума, яка повинна бути виключена з оподаткування, оскільки вона визначена як основна. Таким чином, щорічно повертається 25 000 доларів (50 000 доларів х 50%) основної суми.
Іпотека та договірна ціна
Якщо покупець майна при покупці бере на себе іпотечний або інший вексель, вартість вартості майна повинна бути зменшена на суму застави / векселя. Наприклад, якщо майно оренди, яке Хал продав за 400 000 доларів, має іпотеку в розмірі 100 000 доларів, то контрактна ціна знижується до 300 000 доларів (400 000 - 100 000 доларів). Це означає, що Хал матиме лише 100 000 доларів США загального прибутку, щоб звітувати в розстрочку.
Якщо сума іпотеки перевищує загальну коригувану основу майна, то різницю потрібно повідомити як плату за перший рік, а договірну ціну збільшити на цю суму. Наприклад, якщо у власності Хал є застава в розмірі 250 000 доларів, основою будинку буде 200 000 доларів (188 000 доларів + 12 000 доларів). У цьому випадку, крім розстрочки, Хал повинен буде повідомити про перевищення платежу в розмірі 50 000 доларів протягом першого року. Договірна ціна також складе 250 000 доларів США, залишивши 150 000 доларів США як оподатковуваний прибуток.
Суть
Існує багато правил і правил, що стосуються продажу в розстрочку, і їх потрібно уважно дотримуватися. Однак ті, хто розуміє правила, можуть зберігати право на багато відрахувань та кредитів, які інакше повинні бути втрачені. Для отримання додаткової інформації про підтеми, такі як зміни в ціні продажу, різні форми, які можуть отримати отримані платежі, і коли, можливо, буде краще відмовитись від розстрочки і взяти одноразовий платіж, відвідайте веб-сайт IRS або зверніться до свого податкового радника.
