Що таке мультиплікатор валового доходу?
Мультиплікатор валового доходу (GIM) - це приблизна міра вартості інвестиційної нерухомості, яка отримується діленням ціни продажу майна на валовий річний дохід від оренди. GIM використовується при оцінці комерційної нерухомості, наприклад торгових центрів та квартирних комплексів, але обмежена тим, що вона не враховує вартість таких факторів, як комунальні послуги, податки, обслуговування та вакансії. Інші, більш детальні методи, що зазвичай використовуються для оцінки комерційних властивостей, включають норму капіталізації (норму обмеження) та метод дисконтованого грошового потоку.
Пояснений множник валового доходу
Мультиплікатор валового доходу може бути використаний, щоб приблизно визначити, чи є ціна нерухомості вигідною. Помноження GIM на валовий річний дохід власності приводить до вартості майна або до того, що воно має продаватися.
Приклад обчислення множника валового доходу
Наприклад, нерухомість, що переглядається, має ефективний валовий дохід у розмірі 50 000 доларів. Порівняльний продаж доступний з ефективним доходом у 56000 доларів та продажною вартістю 392 000 доларів (насправді, ми б шукали ряд порівняльних для покращення аналізу).
Наш GIM склав би $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
На закінчення, цей порівняний (або "комп", як його часто називають на практиці), проданий у 7 разів (7 разів) від його ефективного валового показника. Використовуючи цей множник, ми бачимо, що ця властивість має значення капіталу в 350 000 доларів. Що знаходимо за: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 $ = 350 000 $.
Недоліки методу мультиплікатора валового доходу
Природний аргумент проти мультиплікаційного методу виникає через те, що це досить жорстка методика оцінки. Оскільки зміни процентних ставок (які впливають на ставки дисконтування у часовій вартості грошових розрахунків), джерел або доходів (якості) та витрат чітко не враховуються - мультиплікатор валового доходу навряд чи є практичною моделлю оцінки, але він пропонує “ зворотній бік конверта ”.
Інші недоліки включають:
- Метод GIM передбачає рівномірність властивостей у подібних класах. Практикуючі знають з досвіду, що коефіцієнт витрат серед подібних властивостей часто відрізняється внаслідок таких факторів, як відкладене обслуговування, вік власності та якість управління майном. GIM оцінює значення на основі валового доходу, а не чистого операційного доходу (NOI), а майно купується насамперед на основі його чистого заробітку. Цілком можливо, що дві властивості можуть мати однаковий NOI, навіть якщо їх валовий дохід значно відрізняється. Таким чином, метод GIM легко може бути використаний тими, хто не оцінює його межі. GIM не враховує залишок економічного життя порівнянних властивостей. Ігноруючи економічне життя, що залишається, практикуючий може призначити рівні цінності новій власності та 50-річній власності, припускаючи, що вони приносять рівні доходи.
