Зміст
- 1. Смерть у домі
- 2. Неприємності сусідства
- 3. Небезпеки
- 4. Інформація про HOA
- 5. Ремонт
- 6. Пошкодження води
- 7. Відсутні предмети
- 8. Інші можливі розкриття інформації
- Як розкрити
- Суть
Ось важливий захист для покупців дому: Коли власники продають нерухомість, вони зобов’язані розкрити інформацію про його стан, яка може негативно вплинути на її вартість. Якщо вони навмисно приховують таку інформацію, вони можуть бути засуджені за шахрайство, крім того, що їх пред'явили до суду. Продаж майна "як є" не звільнить їх від цих розголошень.
Ці правила стосуються тих, хто продає житло, але особливо ймовірно, вони вплинуть на ласти, що часто стосуються нерухомості в поганому стані. Крім того, існують невеликі державні відмінності в законі, що стосуються інформації про розголошення. Дізнайтеся про конкретні закони вашої держави щодо необхідних розголошень у вашому державному відділі нерухомості та місцевого планування. Знання типів інформації, яку слід оприлюднити, може допомогти вам у придбанні властивостей; якщо ви продаєте його, це може врятувати вас від судового позову. Ось як ці правила впливають на покупців та продавців.
Ключові вивезення
- Продавці нерухомості юридично зобов’язані розкривати інформацію про її стан, яка може негативно вплинути на її вартість. Навіть якщо ваша держава не вимагає розголошення конкретної проблеми, вона може зобов’язати продавців розкрити її в будь-якому разі, щоб уникнути проблем з потенційним покупцем. Інформація про те, що може знадобитися розкриття, включає смерть через насильницький злочин на майні, сусідські негаразди, такі як шум чи запахи, небезпеки, пошкодження води та ремонт будинку. Державні закони відрізняються, тому обов'язково зверніться до юриста з нерухомості щодо вимог, де ти живеш.
1. Смерть у домі
У деяких покупців можуть виникнути побоювання чи забобони щодо придбання будинку, в якому хтось загинув, тому важливо знати, чи вимагає ваша держава від продавців розкриття попередньої смерті в будинку.
"Кожен штат матиме дещо різні вимоги до розкриття інформації", - каже Джим Оленбуш, техаський брокер з нерухомості. "У Техасі, наприклад, смерть від природних причин, самогубств або нещасних випадків, не пов'язаних із майном, не повинна розголошуватися".
Однак "продавець зобов’язаний розкривати смерть, пов’язану із станом власності або насильницькими злочинами", - говорить Оленбуш. Якщо дитина попереднього мешканця потонула в басейні через те, що в басейні не було належної огорожі безпеки, наприклад, продавцю потрібно було б розкрити смерть навіть після виправлення проблеми безпеки, встановивши належний корпус басейну. Однак є обставини, коли продавці не повинні оголошувати про смерть на майні.
"Немає держав, в яких є зобов'язання розкривати смерть людини, яка померла в природних умовах", - говорить адвокат Меттью Рейшер, генеральний директор LegalAdvice.com. "Однак деякі держави покладають мито на стигматизований будинок або квартиру, в якій відбулося самогубство або вбивство. Деякі держави навіть йдуть так далеко, що накладають стверджувальний обов'язок на продавця, якщо вони знають, що їх нерухомість переслідують мертві ».
Навіть коли розголошення не вимагається - наприклад, Грузія не вимагає розголошення вбивств або самогубств - продавці можуть захотіти помилитися в стороні, повідомивши покупця про смерть на майно. "Якщо продавця турбує відповідальність, найкраща порада - іти вперед і розкривати все вперед, навіть якщо цього не вимагає закон", - говорить Оленбуш. "Покупці завжди чують про речі від сусідів, і сюрприз може змусити їх відмовитися від договору про купівлю або задатися питанням, що продавець не скаже їм".
2. Неприємності сусідства
Неприємність - це шум або запах від джерела, що знаходиться поза межами нерухомості, який може дратувати мешканців нерухомості. Північна Кароліна вимагає від продавців розголошення шумів, запахів, диму чи інших неприємностей з комерційних, промислових чи військових джерел, які впливають на майно. Мічиган вимагає, щоб продавці розкривали ферми, фермерські операції, сміттєзвалища, аеропорти, стрільбища та інші неприємності поблизу, але Пенсильванія залишає це за покупцем, щоб визначити наявність сільськогосподарських неприємностей. Це правила лише для трьох держав; переконайтеся, що ви знаєте, що вимагає ваш державний закон щодо розкриття неприємностей щодо сусідства
3. Небезпеки
Якщо в будинку є підвищений ризик пошкодження від стихійного лиха або він знає або є потенційним забрудненням навколишнього середовища, можливо, вам буде потрібно розголосити цю інформацію покупцеві.
Техаський закон вимагає від продавців розкривати наявність небезпечних або токсичних відходів, азбесту, ізоляції сечовини-формальдегіду, радонового газу, фарби на основі свинцю та попереднього використання приміщень для виготовлення метамфетаміну. Міссурі також вимагає розкриття колишньої лабораторії мет в будинку, але сусідній Канзас, як і більшість штатів, цього не робить.
Закон про розкриття нерухомості в Нью-Йорку зобов’язує продавців повідомляти покупців про те, чи знаходиться нерухомість у заплаві, водно-болотному угідді чи сільськогосподарському районі; чи це колись було сміттєзвалищем; якщо на об'єкті колись були резервуари для зберігання палива над або під землею; якщо і де структура містить азбест; якщо є свинцева сантехніка; чи вдома пройшли випробування на радон; а також те, чи було пальне, олія, небезпечна чи токсична речовина було розлито чи просочилось на майно.
Держави також можуть вимагати розкриття осідання шахт, підземних ям, поселення, ковзання, потрясінь чи інших дефектів земної стійкості. Закон про розкриття природних небезпек Каліфорнії вимагає від продавців розкрити, чи знаходиться майно в зоні сейсмічної небезпеки, і, отже, воно може зазнати зрідження або зсуву після землетрусу.
Хоча більшість вимог щодо розкриття інформації регулюються державами, федеральний уряд доручає одне: розголошення того, що фарба на основі свинцю може бути присутнім у будь-якій власності, побудованій до 1978 року.
4. Інформація про асоціацію власників будинків
Якщо будинком керує Асоціація власників будинків (HOA), вам слід розкрити цей факт. Вам також потрібно знати про фінансове здоров'я ХОЗ та надати цю інформацію покупцеві, щоб він міг прийняти обгрунтоване рішення про купівлю.
"Покупець, якого я знаю, придбав кондомініум, продавець помилково забув дати покупцю останні 12 місяців записів про зустрічі", - каже Ед Камінський, президент і генеральний директор SportStar з переїзду в Манхеттен-Біч, Каліфорнія. "Через сім місяців покупцем був оцінили 30 000 доларів за покращення власності. Згодом продавець був позов покупець за те, що він не розголошував ці важливі замітки."
5. Ремонт
Що ви відремонтували і чому? Покупці повинні знати історію ремонту будинку, щоб вони могли домогтися того, щоб їхній домашній інспектор приділяв додаткову увагу проблемним зонам та знав про можливі майбутні проблеми. Закон Техасу, наприклад, вимагає від продавців розкривати попередній ремонт або ремонт даху; лінії звалища, осідання, руху ґрунту або розломи; дефекти або несправності в стінах, даху, огорожі, фундаменті, підлогах, тротуарах та будь-які інші поточні або попередні проблеми, що впливають на структурну цілісність будинку. Можливо, вам також знадобиться розкрити електромонтажний або сантехнічний ремонт та будь-які інші проблеми, про які ви хотіли б знати, якщо ви збиралися купувати будинок і жити в ньому.
6. Пошкодження води
Коли вода потрапляє туди, де не повинна, це може пошкодити особисте майно, підірвати структуру будинку і навіть створити небезпеку для здоров’я, якщо це сприятиме росту цвілі. Продавці повинні розкрити минулі чи теперішні витоки або пошкодження води. Наприклад, штат Мічиган вимагає від продавців розкривати докази води у підвалі чи повзанні, протікання даху, великих пошкоджень від повеней, типу водопровідної системи (наприклад, оцинкованої, мідної та інших) та будь-яких відомих проблем з водопровідом.
"Існує багато ризиків, пов'язаних із закриттям будинку, коли потрібна деяка робота над об'єктом нерухомості, що не було очевидним при проходженні, особливо взимку або під час сухого заклинання", - каже Білл Прайс, юрист з бізнесу Іллінойсу. «Взимку покупець, який протікає або має дуже старі черепиці, може не перевірити покупець або їх домашній інспектор. Аналогічно, сухе заклинання може приховати проблеми з протікаючим підвалом. "У таких ситуаціях перевірте, наскільки захищений закон вашої держави від розкриття інформації, яку ви б не мали знати.
7. Відсутні предмети
Іноді покупці дому стільки задумуються, що вони, можливо, не помічають, що в будинку відсутня важлива складова до тих пір, поки вони не переїдуть. Деякі закони про розкриття інформації намагаються запобігти цій проблемі. Наприклад, Техас і Мічиган вимагають від продавців розкрити, чи є у власності довгий перелік предметів, включаючи кухонні прилади, центральне кондиціонування та опалення, водостічні канали, витяжні вентилятори та водонагрівачі.
8. Інші можливі розкриття інформації
Покупці повинні знати, чи знаходиться будинок у спеціальному історичному районі, оскільки це вплине на їхню здатність робити ремонт та переобладнання, а також може збільшити вартість цих заходів.
Техаський закон вимагає, щоб продавці розкривали активні терміти або інші комахи, що знищують деревину, терміти або пошкодження деревної гнилі, які потребують ремонту, попереднє пошкодження термітом та попередню обробку термітом. Закон Мічигану та Північної Кароліни також вимагає від продавців розкривати будь-яку історію зараження. Зверніться до законів своєї держави, щоб дізнатися, чи потрібно розкривати інформацію про будь-яких шкідників.
Можливо, вам також знадобиться розкрити проблеми з водовідведенням або класифікацією, зонуванням, судовим спором, що відбулися, зміни, внесені без дозволів, прикордонних спорів та сервітутів.
Як розкрити
Деякі штати, такі як Мічиган та Північна Кароліна, вимагають від продавців використовувати конкретну форму розкриття інформації. Якщо немає конкретної форми, у вашому державному департаменті чи комісії з питань нерухомості чи асоціації державних ріелторів зазвичай є рекомендована форма, яку ви можете використовувати. Форма може бути більш-менш вичерпною, ніж вимагає державне законодавство. Якщо форма недостатня для вашої ситуації, доповніть її переліком додаткових пунктів, які ви хочете оприлюднити. Продавець повинен зробити всі розкриття інформації для покупця в письмовій формі, а і покупець, і продавець повинні підписати та дати документ. Не забудьте ознайомитись з тим, що потрібно розкрити, і як це слід скласти, за допомогою адвоката з нерухомості.
Суть
Навіть якщо конкретного розголошення не потрібно у вашій місцевості, продавці, які мають інформацію про свій будинок, яка може змусити покупця нещасливим, можливо, захочуть розкрити його. На додаток до моральних причин чесності з потенційними покупцями, а також прагнення уникнути витрат і клопотів у справі, люди мають репутацію захищати. Продавці, які мають занепокоєння щодо того, чи правильно вони розкрили стан нерухомості, повинні звернутися до адвоката з нерухомості в їх штаті.
