Незалежно від того, чи бажаєте ви придбати житло для використання в якості основного місця проживання або інвестиційної нерухомості, цілком можливо, що зараз власність займається орендарями. Якщо це так, є кілька речей, які слід розглянути, перш ніж зважитися на покупку. Читайте далі про швидке ознайомлення з правами орендаря, зобов’язаннями орендодавця та як обмежити ризики, купуючи будинок з орендарями.
Права орендаря
Для початку важливо розуміти, що продаж нерухомості не змінює умови оренди орендаря. Так само, як сервітути (та інші завіти), які "бігають із землею" - це означає, що вони прив'язані до землі, а не власника - оренди залишаються "приєднаними" до будинку, навіть коли власність переходить на руки. Винос: Оренда, яка діє до того, як ви придбаєте нерухомість, залишається чинною навіть після того, як ви закриєте її, тому ви не можете на законних підставах підвищувати оренду, змінювати положення або угоди або виганяти орендаря до закінчення строку оренди лише тому, що ти новий власник.
Обов'язки орендодавця
Як новий власник, ви успадковуєте зобов’язання орендодавця. Значна частина того, що є орендодавцем, - це безпечне та житлове майно для ваших орендарів. Загалом, потрібно (як мінімум):
- Утримуйте всі загальні приміщення, такі як передпокої та сходи, у безпечному та чистому стані. Переконайтесь, що конструктивні елементи є безпечними та неушкодженими (підлоги, стіни, сходи, ліфти, дахи). Переконайтесь, що електричні, сантехнічні, опалювальні / кондиціонуючі (HVAC), вентиляція та санітарна система належним чином підтримуються. Переконайтесь, що орендарі мають доступ до проточної води, гарячої води та тепла в розумних кількостях у розумні періоди. Запропонуйте контейнери для сміття та організуйте вивезення сміття. Керуйте відомими токсинами навколишнього середовища, включаючи свинцеву фарбу, пил та азбест. Винищують гризунів та інших шкідників.
Ваші місцеві закони можуть вимагати виникнення додаткових вимог щодо житлового середовища - перегляньте їх, щоб переконатися, що ви відповідаєте. Крім того, важливо, щоб ви прочитали договір оренди, щоб з’ясувати будь-які інші конкретні зобов’язання, такі як: скошування газону або оплата комунальних послуг.
Зміна або припинення оренди
Загалом, якщо орендар має щомісячну оренду, ви (як новий орендодавець) можете припинити оренду квартири або збільшити орендну плату до початку нового місяця, за умови, що ви повідомляєте про це відповідним чином (як правило, 30 днів, але це залежить від штату та кількості місяців, що орендар займав майно). Якщо є оренда на строковий термін (наприклад, на півроку або 12 місяців), орендар має законне право (в більшості випадків) займати житло до тих пір, поки оренда активна, незалежно від того, хто є власником будинку.
Є кілька випадків, коли оренда може бути достроково розірвана. Одне - якщо в договорі оренди є мова про те, що власник (продавець) має право розірвати договір оренди, якщо він продає або передає майно; у такому випадку оренда може бути законно розірвана при купівлі будинку. Інший виняток - якщо ви купуєте нерухомість внаслідок звернення стягнення, і в цьому випадку ви можете дотримуватися правил своєї держави щодо повідомлення про звільнення. Наприклад, у штаті Вашингтон, ви повинні надати орендодавцям 60-денне повідомлення, щоб звільнити обмежене майно, перш ніж ви зможете почати виселення. У деяких випадках орендарі погоджуються виїхати достроково із пропозицією «готівка за ключі» від нового власника, піклувальника чи банку.
Нарешті, якщо ви плануєте використовувати житло в якості свого основного місця проживання (а не як орендну власність), можливо, ви зможете використовувати виселення власника з переїздом (OMI), щоб орендар виїхав з місця. Правила цього залежать від штату, але загалом ви повинні переїхати додому протягом 90 днів після виселення та прожити в ньому як своє основне місце проживання не менше трьох років.
Суть
Важливим першим кроком є перегляд документів оренди, перш ніж закривати, щоб ви дізналися, у що потрапляєте, і таким чином ви зможете переконатися, що оренда є чітко написаною та структурованою відповідно до місцевих законів про оренду. Якщо щось здається, вимагайте, щоб продавець зафіксував мову як умову вашого закриття. Також важливо отримати не лише записи про будь-які попередньо сплачені орендні платежі та гарантії, але й гроші (вони повинні бути передані вам у заключній заяві). Вам, ймовірно, доведеться зберігати заставу на довірчому рахунку (залежно від вашого штату), і закриваючий агент повинен передбачити поточну плату за оренду між вами та продавцем.
Також переконайтеся, що продавець надає документацію щодо стану майна до того, як орендар переїхав, - якщо є шкода, вам доведеться важко довести, що орендар несе відповідальність без звіту про реєстрацію. Якщо можливо, зустрічайтеся з орендарями до закриття, щоб ви могли перевірити поточний стан будинку та обговорити умови оренди.
Нарешті, переконайтеся, що ви належним чином застраховані. Стандартна політика для власників будинків зазвичай не справляється із цією справою. Повідомте свого страховика про те, що житло здається в оренду, щоб ви могли покриватися в разі травм орендар, халатності та інших втрат.
