Зміст
- Міркування перед покупкою
- Процес покупки
- Спеціальні умови для першокласників
- Вітаю. Тепер що?
- Суть
Незалежно від того, чи робили ви це раніше, чи ні, проблема придбання будинку може здатися настільки страшною, що спокусити або просто поїхати з першим місцем, яке потрапить у ваш ціновий діапазон, або продовжувати орендувати. Щоб допомогти вам демістифікувати процес та отримати максимальну користь від покупки, давайте вивчимо, що вам потрібно врахувати, перш ніж купувати, що ви можете очікувати від самого процесу покупки, а також кілька корисних порад щодо полегшення життя після переїзду..
Ключові вивезення
- Перш ніж розпочати полювання на дому, запитайте себе, який вид проживання найкраще відповідає вашим потребам та бажанням, скільки будинку ви можете насправді дозволити, скільки фінансування ви можете отримати та хто допоможе вам у пошуку. Фактичний процес придбання дому включає пошук місце, забезпечивши фінансування, зробивши пропозицію, отримавши огляд будинку та закривши угоду. Як новий власник будинку, ви повинні підтримувати місце проживання, а також продовжувати економити гроші - не покладайтеся на продаж будинку, щоб фінансувати свій пенсія, незалежно від того, чим займається ринок житла.
Використовуйте цю інформацію - та решту матеріалів у нашому Повному посібнику з покупки дому - для переробки складного процесу початку роботи, складання бюджету на будинок, пошуку його, перевірки, вивчення ключових концепцій покупки. і отримання іпотеки.
Міркування перед покупкою
Перше, що вам потрібно буде визначити, - які ваші довгострокові цілі, а потім, як власність дому відповідає цим планам. Деякі люди просто хочуть перетворити всі "витрачені" рентні платежі на іпотечні платежі, які насправді призводять до володіння чимось відчутним - справедливості, дитино! Інші бачать власність будинку як ознаку своєї незалежності та насолоджуються ідеєю бути власним орендодавцем. Тоді виникає питання про те, як думати про придбання будинку як інвестиції. Звуження ваших цілей власного дому з великим малюнком направить вас у правильному напрямку. Ось п’ять питань, які потрібно задати собі:
Який тип будинку найкраще відповідає вашим потребам?
При покупці житлової нерухомості у вас є кілька варіантів: традиційний будинок для односемейного будинку, таунхаус, ОСББ, кооператив або багатоквартирний будинок з двома-чотирма одиницями. Кожен варіант має свої плюси і мінуси, залежно від цілей власності на житло, тому вам потрібно вирішити, який тип власності допоможе вам досягти цих цілей. Ви також можете заощадити на покупній ціні в будь-якій категорії, вибравши верхній фіксатор, хоча кількість часу, капіталу поту та грошей, необхідних для перетворення фіксатора у ваш будинок мрії, може бути набагато більше, ніж ви торгувались.
Які конкретні особливості матиме ваш ідеальний дім?
Хоча в цьому списку добре зберегти певну гнучкість, ви робите, мабуть, найбільшу покупку свого життя, і ви заслуговуєте на те, щоб ця покупка відповідала як вашим потребам, так і хочеться якомога ближче. Ваш список повинен містити основні бажання, такі як околиці та розміри, аж до дрібніших деталей, таких як компонування ванної кімнати та кухня, яка оснащена надійними приладами.
На яку іпотеку ви маєте право?
Перш ніж розпочати покупки, важливо скласти уявлення про те, скільки кредитор насправді буде готовий дати вам на придбання першого будинку. Ви можете подумати, що можете собі дозволити собі 300 000 доларів, але кредитори можуть подумати, що ви хороші лише за 200 000 доларів, залежно від таких факторів, як, скільки у вас є інший борг, щомісячний дохід та як довго ви працюєте на своїй нинішній роботі.
Переконайтеся, що перед тим, як розмістити пропозицію на житло, попередньо схвалили позику: у багатьох випадках продавці навіть не розважатимуть про пропозицію, яка не супроводжується попереднім затвердженням застави. (Крім того, багато ріелторів не витрачатимуть часу на клієнтів, які не уточнили, скільки вони можуть собі дозволити витратити.) Ви робите це в основному, подавши заявку на іпотеку та заповнивши необхідну документацію. Вигідно робити покупки навколо кредитора та порівнювати процентні ставки та збори за допомогою такого інструменту, як іпотечний калькулятор чи Google.
Скільки будинку ви можете реально собі дозволити?
З іншого боку, іноді банк дасть вам позику на більше будинку, ніж ви насправді хочете платити. Тільки тому, що банк каже, що позичить вам 300 000 доларів, це ще не означає, що вам потрібно стільки позичати. Багато покупців, які вперше потрапляють додому, роблять цю помилку, і закінчуються "домашніми бідними" - це означає, що після сплати щомісячної іпотечної виплати їм не залишається коштів на інші витрати, такі як одяг, комунальні послуги, відпустки, розваги або навіть їжу.
Вирішуючи, яку велику позику насправді брати, ви хочете переглянути загальну вартість будинку, а не лише щомісячний платіж. Поміркуйте, наскільки високими є податки на нерухомість у вибраному вами районі, скільки коштуватиме страхування власників будинків, скільки ви передбачаєте витрат на утримання чи покращення будинку та скільки будуть коштувати ваші витрати на закриття.
У вас є серйозні заощадження?
Навіть якщо ви маєте право на значну іпотеку, існуватимуть значні авансові витрати (як, наприклад, початковий внесок на будинок, як правило, 20% від загальної вартості купівлі), а також витрати на закриття. Тож вам потрібно гроші відкласти. Що стосується інвестицій з огляду на придбання житла - короткотермінову мету - однією з найбільших проблем є збереження заощаджень у доступному відносно безпечному транспортному засобі, який все ще дає прибуток. Якщо у вас є рік до трьох років, щоб здійснити свою мету, ніж депозитний сертифікат може бути життєздатним варіантом. Це не зробить вас багатим, але ви також не втратите гроші. Ця ж ідея може бути застосована до придбання короткострокових облігацій або портфеля фіксованого доходу, які дадуть вам певний ріст, але також захистять вас від бурхливого характеру фондових ринків.
Якщо покупка будинку відбувається за півроку до року, тоді ви хочете зберегти гроші ліквідними. Високодохідний заощаджувальний рахунок може бути найкращим варіантом. Важливо переконатися, що це FDIC застрахований, так що якщо банк перейде до вас, ви все одно можете отримати доступ до своїх грошей до 250 000 доларів.
Хто допоможе вам знайти житло та проведе вас через покупку?
Агент з нерухомості допоможе вам знайти будинки, які відповідають вашим потребам та є у вашому ціновому діапазоні, а потім зустрінеться з вами для перегляду цих будинків. Вибравши будинок для покупки, ці професіонали можуть допомогти вам домовитися про весь процес покупки, включаючи надання пропозиції, отримання позики та оформлення документів. Хороший досвід агента з нерухомості може захистити вас від будь-яких підводних каменів, з якими ви можете зіткнутися під час процесу. Більшість агентів отримують комісію, сплачену від виручки продавця.
Процес покупки
Тепер, коли ви вирішили поринути, давайте вивчимо, чого можна очікувати від самого процесу покупки дому. Це хаотичний час, коли пропозиції та контрфортери люто літають, але якщо ви готові до клопоту (і папірців), ви зможете пройти процес зі своєю розумністю більш-менш недоторканою. Ось основний прогрес, який ви можете очікувати:
1. Знайдіть дім
Не забудьте скористатися всіма доступними варіантами пошуку будинків на ринку, в тому числі з використанням агента з нерухомості, пошуку списків в Інтернеті та об'їзду мікрорайонів, які вас цікавлять у пошуку знаків для продажу. Крім того, покладіть на службу друзів, родину та ділові контакти. Ніколи не знаєш, звідки може взятись хороша довідка чи довідка про дім.
Після того, як ви серйозно ходите по магазинах для дому, не заходьте у відкритий будинок, не маючи агента (або принаймні готового викинути ім’я того, з ким ви нібито працюєте). Ви можете побачити, як це може не спрацювати в інтересах, щоб почати мати справу з агентом продавця, перш ніж зв’язатися з одним із своїх.
Якщо ви плануєте бюджет, шукайте будинки, повний потенціал яких ще не реалізований. Навіть якщо ви зараз не можете дозволити собі замінити жахливі шпалери у ванній кімнаті, можливо, варто буде прожити деякий час з потворністю в обмін на те, щоб потрапити в будинок, який ви можете собі дозволити. Якщо будинок інакше відповідає вашим потребам в частині великих речей, які важко змінити, таких як розташування та розміри, не дозволяйте фізичним недосконалостям відвернути вас. Спочатку покупці дому повинні шукати будинок, в який вони можуть додати цінність, оскільки це гарантує збільшення капіталу, щоб допомогти їм піднятися по сходах на майно.
2. Розгляньте варіанти фінансування та безпечне фінансування
Ми будемо змушені переконатися, що ваші особисті фінанси в порядку. Як правило, для того, щоб отримати право на отримання кредиту на житло, ви повинні мати хороший кредит, історію сплати рахунків вчасно та максимальний коефіцієнт боргу до доходу - 43%. Кредитори в ці дні воліють обмежувати витрати на житло (основна сума, відсотки, податки та страхування власників будинків) приблизно на 30% від місячного валового доходу позичальників, хоча ця цифра може сильно відрізнятися, залежно від місцевого ринку нерухомості.
Після того, як ви погодилися на позикодавця та подали заявку, кредитор перевірить всю надану фінансову інформацію (перевірка кредитних балів, перевірка інформації про зайнятість, обчислення коефіцієнта заборгованості та доходу тощо). Кредитор може попередньо затвердити позичальника за певну суму. Пам’ятайте, що навіть якщо вам було надано попередній кредит на іпотечний кредит, ваш кредит може пропасти в останню хвилину, якщо ви зробите щось для зміни кредитного бала, наприклад, фінансування придбання автомобіля.
Не зв'язуйтеся з лояльністю до вашої поточної фінансової установи, коли шукаєте попереднє схвалення або шукаєте іпотечний кредит: Магазин навколо, навіть якщо ви маєте право лише на один вид позики. Комісії можуть бути напрочуд різноманітними, як і процентні ставки за іпотекою, що, звичайно, має великий вплив на загальну ціну, яку ви платите за своє житло.
Деякі органи влади також рекомендують мати резервного кредитора. Кваліфікація на позику не є гарантією, що ваша позика в кінцевому підсумку буде профінансована: зміна інструкцій щодо андеррайтингу, зміни в аналізі ризику кредитора та зміни ринків інвесторів. Можуть бути випадки, коли клієнти підписують кредитні та декретні документи, а потім отримують повідомлення за 24 до 48 годин до закриття, що кредитор заморозив фінансування за їхньою кредитною програмою. Наявність другого кредитора, який вже кваліфікував вас іпотечний кредит, дає вам альтернативний спосіб тримати процес або наближати його до розкладу.
3. Зробіть пропозицію
Ваш агент з нерухомості допоможе вам вирішити, скільки грошей ви хочете запропонувати для будинку разом з будь-якими умовами, які ви хочете попросити, як, наприклад, покупець заплатить за ваші витрати на закриття. Потім ваш агент представить пропозицію агенту продавця; продавець або прийме вашу пропозицію, або випустить зустрічну пропозицію. Потім ви можете прийняти або продовжувати повертатися вперед і назад, поки ви або не досягнете угоди або не вирішите зателефонувати.
Перш ніж подавати пропозицію, погляньте ще раз на ваш бюджет. Цей коефіцієнт часу в розрахунку на витрати на закриття (які можуть становити від 2% до 5% від ціни закупівлі), витрати на комунальні перевезення та будь-який негайний ремонт та обов'язкові прилади, які можуть знадобитися перед тим, як переїхати. потрапляти в засідку вищими або несподіваними витратами на комунальні послуги, податками на нерухомість або комісіями для об'єднань у районі, особливо якщо ви переїжджаєте з оренди чи квартири, де раніше не стикалися з цими речами. Ви можете запитати рахунки за воду та енергію за останні 12 місяців, щоб отримати уявлення про середньомісячні витрати.
4. Отримайте огляд будинку
Навіть якщо будинок, який ви плануєте придбати, здається бездоганним, не можна замінити того, щоб навчений професіонал оглянув ваш потенційний новий будинок щодо якості, безпеки та загального стану. Якщо домашня інспекція виявить серйозні недоліки, які продавець не розголосив, ви, як правило, зможете скасувати свою пропозицію та повернути свій депозит. Переговори про те, щоб продавець здійснив ремонт або знизили ціну продажу - це інші варіанти, якщо ви опинитесь у цій ситуації.
5. Закрийте або рухайтеся далі
Якщо ви зможете скласти угоду з продавцем, а ще краще, якщо перевірка не виявила жодних суттєвих проблем, ви повинні бути готові закрити. Закриття, в основному, передбачає підписання тонни паперових документів за дуже короткий проміжок часу, при цьому молитися, щоб нічого не випало в останню хвилину.
До речі, з чим ви будете мати справу та сплачуєте їх на останніх етапах покупки, можливо, буде проведено оцінку будинку (іпотечні компанії вимагають цього, щоб захистити свій інтерес до будинку), роблячи пошук титулу, щоб переконатися, що ніхто, крім Продавець має претензії на майно, отримання приватного іпотечного страхування або позики, якщо ваш початковий внесок становить менше 20% та заповнення іпотечного оформлення документів.
Спеціальні умови для першокласників
Оскільки право власності на житло є ключовою особливістю американської мрії, спочатку покупці дому мають широкий спектр варіантів, щоб допомогти їм отримати місце проживання, від державних програм до податкових пільг до кредитів, що підтримуються федеральним шляхом, для тих, хто не має стандартного мінімуму 20% авансовий внесок або для людей у спеціальних категоріях, таких як корінні американці та ветерани. І хоча визначення першокласника здається само собою зрозумілим, ви насправді можете кваліфікуватися як таке, навіть якщо ви не новачок.
Міністерство житлово-комунального господарства США (HUD) визначає покупця домогосподарства, як першого, хто відповідає будь-якій з наступних умов:
- Фізична особа, яка не володіла основним місцем проживання протягом трьох років. Подружжя також вважається домашнім покупцем, який вперше перебуває, якщо він чи вона відповідає зазначеним вище критеріям. Якщо ви володіли будинком, але ваш подружжя цього не зробив, ви можете придбати місце разом як домочадці, які вперше перебувають удома. Один батько, який володів будинком з колишнім подружжям, поки одружився. подружжя. фізична особа, яка володіла лише основним місцем проживання, не постійно приєднаною до постійного фонду відповідно до чинного регламенту. фізична особа, яка володіла лише власністю, яка не відповідала державним, місцевим чи типовим будівельним нормам - і яка не може привести у відповідність менше, ніж витрати на будівництво постійної споруди.
Навіть IRS вступає в акт, дозволяючи вам використовувати IRA (обмежено) для фінансування покупки. Це, безумовно, вимагає перевірити особливі переваги для перших покупців дому.
Вітаємо, Новий власник дому. Тепер що?
Ви підписали папери, заплатили вантажникам і на новому місці починає відчувати себе як дома. Гра закінчена? Не зовсім. Давайте зараз вивчимо кілька останніх порад, щоб зробити життя як нового власника будинку більш веселим та безпечним.
Продовжуйте економити.
Завдяки власності на будинки виникають великі несподівані витрати, як-от заміна водостоків або отримання нового водонагрівача. Створіть надзвичайний фонд для вашого будинку, щоб вас не застали поза охороною, коли ці витрати неминуче виникнуть.
Виконувати регулярне обслуговування.
Завдяки великій кількості грошей, яку ви вкладаєте у свій будинок, ви захочете подбати про нього. Регулярне обслуговування може зменшити ваші витрати на ремонт, дозволяючи усунути проблеми, коли вони невеликі та керовані.
Ігноруйте ринок житла.
Не має значення, чого вартий ваш будинок у будь-який момент - крім моменту, коли ви його продаєте. Можливість вибору, коли ви продаєте свій будинок, а не змушувати його продавати через переїзд на роботу чи фінансові труднощі, стане найбільшою визначальною ознакою того, чи побачите ви надійний прибуток від своїх інвестицій.
Не покладайтеся на продаж свого будинку, щоб фінансувати пенсію.
Незважаючи на те, що ви маєте житло, вам слід продовжувати зберігати максимум на своїх пенсійних накопичувальних рахунках щороку. Хоча для тих, хто спостерігав за статками деяких людей під час житлової бульбашки, може здатися важким, але ви не обов’язково будете вбивати вбивство, продаючи свій будинок. Якщо ви хочете дивитися на свій будинок як на джерело багатства на пенсії, врахуйте, що після виплати іпотеки гроші, які ви витрачали на щомісячні виплати, можуть бути використані для фінансування деяких витрат на проживання та медичні послуги на пенсію..
Суть
Цей короткий огляд повинен допомогти вам стати на шляху до заповнення будь-яких прогалин у знаннях про придбання дому. Пам’ятайте, що чим більше ви будете навчатись про процес заздалегідь, тим менше буде напруження, і тим більше шансів на те, що ви отримаєте бажаний будинок за ціну, яку ви можете собі дозволити - і з посмішкою на обличчі.
