Що таке відповідна позика?
Відповідна позика - це іпотека, яка дорівнює або менше суми в доларі, встановленої лімітом, встановленим Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA) та відповідає критеріям фінансування Фредді Мака та Фанні Мей. позики вигідні завдяки застосованим до них низьким процентним ставкам.
Ключові вивезення
- Позика, що відповідає, - це іпотека, основні умови якої відповідають критеріям фінансування Fannie Mae та Freddie Mac - головним чином, ліміт долара щодо розміру позики. Базовий ліміт відповідного позики щорічно коригується. Це в 520 400 доларів США в 2020 році більшість частин американських лідерів воліють мати справу з відповідними кредитами, оскільки це єдиний тип, який Фанні Мей та Фредді Мак гарантують та купуватимуть на вторинному ринку іпотечних кредитів.
Як працює позика відповідності
Федеральна національна іпотечна асоціація (FNMA або Fannie Mae) та Федеральна корпорація з іпотечного кредитування на дому (FHLMC або Freddie Mac) - це спонсоровані урядом організації, які керують ринком позик на житло. Ці квазіурядові установи створили стандартизовані правила та інструкції, яким повинні відповідати іпотечні кредити на одноквартирні об'єкти (так само одноквартирні житла), якщо вони мають право на підтримку агентств. (Фенні Мей та Фредді Мак самі не видають іпотечні кредити. Натомість вони страхують іпотечні кредити, видані кредиторами, і діють як виробники вторинного ринку, якщо кредитори хочуть продати ці іпотечні кредити.)
Термін "відповідність" найчастіше використовується, якщо говорити конкретно про суму іпотечного кредиту, яка повинна підпадати під певний ліміт, відомий як ліміт відповідного кредиту, встановлений Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA).
На 2020 рік у більшості США цей базовий ліміт становить 510 400 доларів США, збільшення в порівнянні з 484 350 доларів США у 2019 році. На деяких ринках, що мають високу вартість, таких як Сан-Франциско та Нью-Йорк, ліміт вище. Нова стеля для цих районів становить 7765 600 доларів, або 150% від 510 400 доларів. Спеціальні статутні положення встановлюють різні розрахунки ліміту позики для Аляски, Гаваїв, Гуаму та Віргінських островів США. У цих районах базовий ліміт позики становить 765 600 доларів США для нерухомості на одну одиницю у 2020 році.
Закон про житлово-економічне відновлення (HERA) вимагає, щоб ліміт позики, що відповідає базовій лінії, коригувався щороку для Fannie Mae та Freddie Mac, щоб відображати зміну середньої ціни на житло в США.
Окрім розміру позики, інші інструкції, що відповідають кредитам, дотримуються, включаючи відношення позики до вартості позичальника (тобто розмір початкового внеску), коефіцієнт боргу до доходу, кредитний бал та історія, вимоги до документації тощо.
Переваги відповідних позик
Для споживачів відповідні позики вигідні через їх низькі процентні ставки. Наприклад, для покупців домогосподарств, які беруть кредити Федеральної адміністрації житла (FHA), наприклад, початковий внесок може становити до 3%. Однак приватне іпотечне страхування (PMI) близько 1, 05% на рік для 30-річних позик на суму до 510 400 доларів США вимагається для таких позик, коли здійснюється такий низький внесок. Частина або всі витрати на страхування не підлягають оподаткуванню, якщо домогосподарство позичальника з коригуванням валового доходу (AGI) становить не більше 109 000 доларів США.
Кредитори також вважають за краще працювати з відповідними позиками, оскільки їх можна легко упакувати в інвестиційні пакети та продати на вторинному ринку іпотечних кредитів. Цей процес звільняє можливості фінансової установи видавати більше позик та позичати більше грошей покупцям будинків.
Відповідні позики проти невідповідних позик
Іпотечні кредити, що перевищують відповідний ліміт позики, класифікуються як невідповідні або невідповідні іпотечні. Оскільки Фанні Мей та Фредді Мак купують лише відповідні позики для переплати на вторинний ринок, попит на кредит, що не відповідає, набагато менший. Умови невідповідних іпотечних кредитів можуть сильно відрізнятися від позикодавця до позикодавця, але відсоткові ставки та мінімальний авансовий внесок для кредитів, пов’язаних з перешкодами, як правило, вищі, оскільки вони несуть більший ризик для кредитора. Мало того, що залучено більше грошей, але позику не може бути гарантована державними підприємствами.
Покупці, які потребують іпотечного кредиту, що перевищує ліміти відповідних позик, можуть подолати проблему, взявши дві менші іпотечні кредити замість однієї позики на джамбо.
Відповідні позики проти звичайних позик
Відповідні позики часто плутають із звичайними позиками / іпотечними кредитами. Хоча два типи перекриваються, вони неоднакові. Звичайна іпотека - це значно ширша категорія. Це будь-яка позика, пропонована приватним позикодавцем, на відміну від урядового відомства на зразок FHA або Міністерства у справах ветеранів США (VA) та / або підкріпленого Фанні Мей або Фредді Маком - де перекриття та плутанина, виникає. Розмір позики не впливає на її умовність, лише на відповідність. Насправді, хоча всі відповідні позики є звичайними, не всі звичайні позики кваліфікуються як відповідні.
Спеціальні міркування щодо відповідних позик
FHFA, яка щорічно встановлює ліміт відповідних позик, має регуляторний нагляд, щоб забезпечити виконання Фанні Мей та Фредді Мака своїх статутів та місій сприяння власництву дому для американців із низьким рівнем доходу та середнього класу. FHFA використовує підвищення / зменшення середніх цін на житло в жовтні до жовтня в Місячному опитуванні процентних ставок (MIRS) для коригування відповідних лімітів позики на наступний рік.
Для проведення цього опитування FHFA просить вибірку іпотечних кредиторів повідомити про умови для всіх односімейних, повністю амортизованих, купівлі-грошей, несільськогосподарських позик, які вони закривають протягом останніх п’яти робочих днів місяця. Опитування містить щомісячну інформацію про процентні ставки, умови кредитування та ціни на житло за типом власності, типом позики (фіксованою ставкою або регульованою ставкою) та типом кредитора, а також інформацію про 15-річні та 30-річні позики.
