Основи фінансування спочатку

Зміст

• Види позики
• Вимоги до власного капіталу та доходу
• Приватне іпотечне страхування
• Фіксовані проти плаваючі ціни
• Суть

Безліч варіантів фінансування, доступних для перших покупців домогосподарств, може здатися непосильним. Але витрачаючи час на дослідження основ фінансування власності, ви можете заощадити значну кількість часу та грошей. Розуміння ринку, де знаходиться нерухомість, і пропонування стимулів для кредиторів, може означати додаткові фінансові вигоди для вас. Погляньте на свої фінанси, щоб переконатися, що ви отримуєте іпотеку, яка найкраще відповідає вашим потребам.

Ключові вивезення

• Отримання іпотеки стане вирішальним кроком у придбанні вашого першого будинку, і є кілька факторів для вибору найбільш підходящого. Кредитори оцінять вашу кредитоспроможність та вашу здатність погашати виходячи з ваших доходів, активів, боргів та кредитної історії. вибираючи іпотечний кредит, вам доведеться вирішити, чи обирати фіксовану або плаваючу ставку, кількість років для виплати іпотеки та розмір початкового внеску. Традиційні позики - це іпотека, яка не застрахована або не гарантована федеральною службою Залежно від ваших обставин, ви можете мати право на вигідніші умови через позику FHA чи VA або інший вид гарантованого державою позики.

Види позики

Звичайні позики - це іпотека, яка не застрахована або гарантована федеральним урядом. Як правило, це іпотека з фіксованою ставкою. Хоча їхні жорсткіші вимоги до більшого внеску, більш високого кредитного балу, нижчого співвідношення доходів до боргу та потенціалу необхідності приватного іпотечного страхування ускладнюють їх отримання, звичайні іпотечні кредити зазвичай менш дорогі, ніж гарантовані іпотечні кредити.

Звичайні позики визначаються як відповідні позики або невідповідні позики. Позики, що відповідають вимогам, відповідають таким принципам, як обмеження позики, встановлені підприємствами, які фінансуються державою (GSE) Fannie Mae або Freddie Mac, оскільки вони або різні кредитори часто купують та пакують ці позики та продають їх як цінні папери на вторинному ринку. Ліміт позики на 2019 рік для звичайної іпотеки становить загалом 484 350 доларів США, хоча він може бути більшим для визначених районів з високою вартістю.

Позика, що надається вище цієї суми, називається позикою, яка зазвичай є дещо вищою процентною ставкою, оскільки ці позики несуть більший ризик (оскільки вони передбачають більше грошей), роблячи їх менш привабливими для вторинного ринку. Що стосується невідповідних позик, то кредитна установа, яка займається позикою, як правило, позичальник портфеля, встановлює власні рекомендації.

Кредити FHA

Федеральна адміністрація житлового господарства (FHA), що входить до Департаменту житлового господарства та містобудування США, надає різні програми іпотечного кредитування. Кредит FHA має менші вимоги до початкових платежів і його легше кваліфікувати, ніж звичайний кредит. Кредити FHA відмінно підходять для покупців, які вперше купують, оскільки, крім менших витрат на перший кредит та менш жорстких вимог до кредиту, ви можете внести початковий внесок у розмірі до 3, 5%. Кредити FHA не можуть перевищувати встановлені вище законодавчі обмеження.

Улов? Усі позичальники FHA повинні сплачувати іпотечний внесок (MIP), сплачуючи їхні іпотечні платежі (див. Приватне іпотечне страхування, нижче).

В. А. Кредити

Міністерство у справах ветеранів США (VA) гарантує позики під заставу. VA не дає кредитів самостійно, але гарантує іпотеку, зроблену кваліфікованими кредиторами. Ці гарантії дозволяють ветеранам та обслуговуючим людям отримувати житлові позики на вигідних умовах, як правило, без початкового внеску. У більшості випадків кредити на VA легше кваліфікувати, ніж звичайні позики. Кредитори, як правило, обмежують максимальний розмір позики на VA звичайними лімітами іпотечного кредиту. Перш ніж подати заявку на отримання кредиту, вимагайте від VA заявки на право. Якщо вас прийняли, VA видасть сертифікат відповідності, який ви можете використовувати для подання заявки на отримання позики.

На додаток до цих федеральних видів та програм позик, державні та місцеві органи влади та відомства спонсорують програми допомоги для збільшення інвестицій або власності на будинки в певних сферах.

Вимоги до власного капіталу та доходу

Ціноутворення на іпотечний кредит визначається кредитором двома способами, обидва виходячи з кредитоспроможності позичальника. На додаток до перевірки вашої оцінки FICO з трьох основних бюро кредитів, кредитори розрахують коефіцієнт позики до вартості (LTV) та коефіцієнт покриття боргу (DSCR), щоб встановити суму, яку вони вам позичать, та відсотки ставка.

LTV - це сума фактичного або мається на увазі власного капіталу, наявна в заставі, позичальній. Для придбання житла LTV визначається шляхом ділення суми позики на ціну придбання будинку. Кредитори припускають, що чим більше грошей ви вкладаєте (у формі початкового внеску), тим менше шансів на те, що ви не будете платити за кредитом. Чим вище LTV, тим більший ризик дефолту, тому кредитори стягуватимуть більше.

Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) визначає вашу здатність сплачувати іпотеку. Кредитори ділять ваш щомісячний чистий дохід на іпотечні витрати, щоб оцінити ймовірність того, що ви будете дефолтувати іпотечний кредит. Більшість кредиторів потребуватимуть DSCR, більше одного. Чим більше коефіцієнт, тим більша ймовірність того, що ви зможете покрити витрати на запозичення і тим менше ризику бере на себе позикодавець. Чим більший показник DSCR, тим більше шансів кредитор домовитись про ставку позики, оскільки навіть при більш низькій ставці позикодавець отримує кращу коригуваність прибутковості.

З цієї причини вам слід включити будь-який тип кваліфікованого доходу, який ви можете, домовляючись з іпотечним кредитором. Іноді додаткова робота на неповний робочий день або інший бізнес, що приносить прибуток, можуть змінити кваліфікацію або некваліфікацію кредиту або отримання найкращої можливої ​​ставки.

Приватне іпотечне страхування

LTV також визначає, чи вам буде потрібно купувати приватне іпотечне страхування (PMI). PMI ізолює кредитора від дефолту, передаючи частину позикового ризику іпотечному страховику. Більшість кредиторів вимагають PMI для будь-якої позики з LTV, що перевищує 80%, тобто будь-який кредит, де ви маєте менше 20% власного капіталу в будинку. Страхова сума та іпотечна програма визначать вартість страхування іпотеки та спосіб її стягнення.

Більшість страхових внесків за іпотеку стягується щомісяця, а також податкові та майнові страхування. Після того, як LTV дорівнює 78% або менше, ПМІ передбачається усунути автоматично. Можливо, ви зможете скасувати PMI, як тільки дім оцінив достатньою вартістю, щоб отримати 20% власного капіталу та минув встановлений період, наприклад, два роки. Деякі кредитори, наприклад, FHA, оцінюють іпотечне страхування як одноразову суму та залучають її до суми позики.

Як правило, намагайтеся уникати приватного іпотечного страхування, оскільки це вартість, яка не має для вас ніякої користі.

Існують способи уникнути сплати за ІМТ. Один - не позичати більше 80% вартості майна при покупці будинку; інше - використовувати фінансування власного капіталу або другу іпотеку, щоб зменшити більше 20%. Найпоширеніша програма називається іпотекою 80-10-10. 80 означає LTV першої іпотечної кредити, перші 10 - LTV другої іпотечної, а третій 10 являє собою капітал, який ви маєте в будинку.

Хоча ставка за другою іпотекою буде вищою, ніж ставка на першу, на змішаній основі, вона не повинна бути значно вищою за ставку 90% кредиту LTV. Іпотека на 80-10-10 може бути дешевшою, ніж оплата за ІПЦ, а також дозволяє прискорити виплату другої іпотеки та швидко усунути цю частину боргу, щоб ви могли погасити свій будинок достроково.

Іпотечні кредити з фіксованою та плаваючою ставкою

Інше питання полягає в тому, щоб отримати іпотеку з фіксованою ставкою або плаваючою ставкою (або змінною ставкою). У іпотеці з фіксованою ставкою ставка не змінюється протягом усього періоду позики. Очевидною перевагою отримання позики з фіксованою ставкою є те, що ви знаєте, якими будуть місячні витрати на позику протягом усього періоду позики. І, якщо переважаючі процентні ставки низькі, ви значну ціну заблокували протягом значного часу.

Іпотечний кредит з плаваючою ставкою, такий як іпотека, призначена лише за відсотками, або іпотека з регульованою ставкою (ARM), призначений для надання допомоги покупцям, які вперше отримують прибуток, або людям, які очікують, що доходи їх істотно зростуть протягом періоду позики. Кредити з плаваючою ставкою, як правило, дозволяють отримати нижчі вступні ставки протягом перших кількох років позики, що дозволяє вам отримати більше грошей, ніж якщо б ви намагалися отримати більш дорогий кредит з фіксованою ставкою. Звичайно, цей варіант може бути ризикованим, якщо ваш дохід не зростає разом із збільшенням процентної ставки. Іншим недоліком є ​​те, що шлях ринкових процентних ставок є невизначеним: якщо вони різко зростуть, умови позики з ними швидко зростуть.

Як працюють АРМ

Найпоширеніші типи бронетранспортерів є на один, п'ять або семирічний період. Початкова процентна ставка, як правило, фіксується протягом певного періоду, а потім періодично скидається, часто щомісяця. Після того, як ARM перезавантажується, він підлаштовується під ринковий курс, зазвичай, додаючи деякий заздалегідь визначений спред (відсоток) до переважаючого курсу казначейства США. Незважаючи на те, що збільшення зазвичай є обмеженим, коригування ARM може бути дорожчим, ніж існуючий іпотечний кредит з фіксованою ставкою, щоб компенсувати кредитору пропозицію про нижчу ставку протягом вступного періоду.

Позики, призначені лише для відсотків, - це тип АРМ, в якому ви сплачуєте лише іпотечний відсоток, а не основну суму протягом вступного періоду, поки позика не повернеться до фіксованого основного кредиту. Такі позики можуть бути дуже вигідними для позичальників-початківців, оскільки лише сплата відсотків значно зменшує щомісячну вартість запозичень і дозволить вам отримати право на значно більший кредит. Однак, оскільки ви не сплачуєте основну суму протягом початкового періоду, залишок за кредитом не змінюється, поки ви не почнете погашати основну суму.

Суть

Якщо ви шукаєте житловий іпотечний кредит вперше, можливо, вам буде важко розібратися з усіма варіантами фінансування. Знайдіть час, щоб вирішити, скільки будинку ви можете реально собі дозволити, а потім фінансуйте відповідно. Якщо ви можете дозволити собі зменшити значну суму або мати достатній дохід, щоб створити низький LTV, у вас буде більше переговорної сили з кредиторами та найбільше варіантів фінансування. Якщо ви будете вимагати найбільшого кредиту, вам можуть запропонувати більш високу ставку з урахуванням ризику та приватне іпотечне страхування.

Зважте вигоду від отримання більшого кредиту з ризиком. Процентні ставки, як правило, коливаються протягом періоду, що стосується лише відсотків, і часто коригуються в залежності від змін ринкових процентних ставок. Також врахуйте ризик того, що ваш наявний дохід не зросте разом із можливим збільшенням витрат на запозичення.

Хороший іпотечний брокер чи іпотечний банкір повинен мати можливість допомогти вам провести всі різні програми та варіанти, але нічого не допоможе вам краще, ніж знати ваші пріоритети щодо іпотечного кредиту.