Десятки іпотечних кредиторів оголошують про банкрутство за лічені тижні. Ринок наповнений занепокоєнням великої глобальної кредитної кризи, яка може вплинути на всі класи позичальників. Центральні банки використовують надзвичайні положення для введення ліквідності на страхітливі фінансові ринки. Ринки нерухомості впали після рекордних років. Протягом другої половини 2006 р. Та 2007 р. Показники стягнення вдвічі перевищують річний показник.
Звіти звучать залякано, але що це все означає?
Зараз ми перебуваємо в глибині фінансової кризи, яка зосереджується на ринку житла в США, де випадання з ринку заморожених іпотечних кредитів, що перебувають під замовленням, переливається на кредитні ринки, а також на внутрішні та світові фондові ринки. Читайте далі, щоб дізнатися більше про те, як ринки впали так далеко, і що може бути попереду.
Шлях до кризи
Це був випадок, коли одна група чи одна компанія заснули за кермом? Це результат недостатнього нагляду, занадто великої жадібності чи просто недостатнього розуміння? Як це часто буває, коли фінансові ринки збиваються зі сторони, відповідь, ймовірно, "все вище"
Пам'ятайте , ринок, який ми спостерігаємо сьогодні, є побічним продуктом ринку шість років тому. Повернення назад до кінця 2001 р., Коли страх перед терористичними атаками після 11 вересня розвернув економіку, яка вже бореться, та яка тільки починала виходити із спаду, викликаного техногенною бульбашкою кінця 1990-х. (Детальніше про те, як прочитати, див. "Найбільші збої на ринку" та " Коли страх і жадібність перейдуть на себе"
У відповідь, протягом 2001 р. Федеральний резерв почав різко знижувати ставки, а ставка накопичених коштів у 2003 р. Становила 1%, що, по суті, в центральному банкінгу дорівнює нулю. Метою низької федеральної ставки коштів є розширення грошової маси та заохочення запозичень, що повинно стимулювати витрати та інвестиції. Ідея про те, що витрати були "патріотичними", широко пропагувалась, і всі - від Білого дому до місцевого товариства батьків-вчителів - заохочували нас купувати, купувати, купувати.
Це спрацювало, і економіка почала неухильно розширюватися в 2002 році.
Нерухомість починає виглядати привабливо
Оскільки нижчі процентні ставки проробляли свій шлях в економіку, ринок нерухомості почав працювати несамовито, оскільки кількість проданих будинків - а ціни, за які вони продавали - різко зросла з 2002 року. У той час ставка на 30-річна іпотека з фіксованою ставкою була на найнижчому рівні, що спостерігається майже за 40 років, і люди побачили унікальну можливість отримати доступ майже до найдешевшого доступного джерела власного капіталу. (Для читань, пов’язаних із читанням, див. Чому бульбашки на ринку житла поп і як процентні ставки впливають на фондовий ринок .)
Інвестиційні банки та цінні папери
Якби ринок житла розглядався лише гідною рукою - скажімо, такою, що має низькі відсоткові ставки та зростаючий попит - будь-які проблеми були б справедливими. На жаль, це було розіграно фантастично, завдяки новим фінансовим продуктам, що крутилися на Уолл-стріт. Ці нові продукти в кінцевому підсумку поширюються широко та широко і включаються до пенсійних фондів, хедж-фондів та міжнародних урядів.
І, як ми зараз вчимося, багато хто з цих продуктів закінчилися абсолютно нічого.
Проста ідея призводить до великих проблем
Захищена активами система безпеки (ABS) існує вже десятиліттями, і в її основі лежить простий принцип інвестування: візьміть купу активів, які мають передбачувані та подібні грошові потоки (як домашня іпотека особи), з'єднайте їх в один керований пакет який збирає всі індивідуальні платежі (іпотечні платежі), і використовує гроші для виплати інвесторам купона за керований пакет. Це створює захищений майном цінний папір, в якому основна нерухомість виступає в якості застави. (Для отримання більш детальної інформації читайте розподіл активів із фіксованим доходом .)
Ще одним великим плюсом було те, що агенції з рейтингового кредитування, такі як Moody's та Standard & Poor's, покладуть знак «AAA» або «A +» на багато цих цінних паперів, що сигналізує про їх відносну безпеку як інвестицію. (Для отримання більш детальної інформації читайте, що таке корпоративний кредитний рейтинг? )
Перевагою для інвестора є те, що він може придбати диверсифікований портфель основних фондів, що надходять як один купонний платіж.
Урядова національна іпотечна асоціація (Ginnie Mae) протягом багатьох років проводила згрупування та продаж сек'юритизованих іпотечних кредитів як АБС; їхні оцінки AAA завжди мали гарантію, яку надала підтримка уряду Джінні Мей. Інвестори отримали більшу прибутковість, ніж у казначействах, і Джінні Мей змогла використати фінансування для пропонування нових іпотечних кредитів.
Розширення поля
Завдяки експлуатуваному ринку нерухомості створювалася також оновлена форма АБС, лише ці АБС були заповнені позичковими іпотечними кредитами або позиками для покупців з меншим, ніж зоряним, кредитом. (Щоб дізнатися більше про subprime, читайте " Subprime: Часто субпарі та субкредит" Позика : "Допомагати руці чи недостатньо"? )
Позики на субмеді, разом із значно вищими ризиками за замовчуванням, були розміщені у різних класах ризику, або траншах, кожен з яких постачався зі своїм графіком погашення. Верхні транші змогли отримати рейтинги "AAA" - навіть якщо вони містили позики на передплату - тому що ці транші обіцяли перші долари, які надійшли в цінні папери. Нижчі транші мали вищу ставку купона для компенсації підвищеного ризику дефолту. Поки внизу транш "власного капіталу" був дуже спекулятивною інвестицією, оскільки міг би втратити грошові потоки, якщо ставка за замовчуванням на весь АБС проникла вище низького рівня - в межах від 5 до 7%. (Щоб дізнатися більше, читайте " За сценами своєї іпотеки" .)
І раптом навіть іпотечним кредиторам, що продаються на первинному рахунку, було запропоновано продати свій ризикований борг, що в свою чергу дозволило їм ще більш агресивно продавати цей борг. Уолл-стріт був там, щоб забрати їхні кредити на передплату, упакувати їх іншими кредитами (якісні, деякі ні) та продати їх інвесторам. Крім того, майже 80% цих пакетів цінних паперів чарівно стали інвестиційним рівнем ("А" чи вище), завдяки рейтинговим агенціям, які заробляли на прибуткових зборах за свою роботу в рейтингу АБС. (Для отримання більш детальної інформації див. Що означає інвестиційний клас? )
В результаті цієї діяльності стало дуже вигідно зароджувати іпотечні кредити - навіть ризиковані. Недавно навіть іпотечні кредитори не помітили навіть основних вимог, таких як підтвердження доходу та початкового внеску; 125% іпотечних кредитів під заставу підлягають оформленню та передаються майбутнім власникам будинків. Логічно, що коли ціни на нерухомість зростають так швидко (середні ціни на житло до 2005 року зростали на 14% щорічно), іпотека на 125% LTV виявиться над водою менш ніж за два роки.
Позиція в квадрат
Підсилююча петля починала крутитися занадто швидко, але коли Уолл-стріт, Майн-стріт і всі між ними отримували прибуток від їзди, хто збирався наділити гальмо?
Рекордно низькі процентні ставки поєднувались із постійно слабкими стандартами кредитування, щоб підштовхнути ціни на нерухомість до рекордно високих показників у більшості США. Існуючі власники будинків рефінансували рекордні цифри, використовуючи нещодавно зароблений капітал, який можна було отримати за кілька сотень доларів, витрачених на домашню оцінку. (Детальніше про те, як прочитати, див. Позики до власного капіталу: Витрати та Позика до власного капіталу: що це таке і як це працює .)
Тим часом, завдяки ліквідності на ринку, інвестиційним банкам та іншим великим інвесторам вдалося запозичити все більше і більше (збільшений важіль) для створення додаткових інвестиційних продуктів, що включали хиткі субпрогнозні активи.
Колатералізований борг приєднується до сутички
Можливість запозичити більше банків та інших великих інвесторів створити боргові зобов’язання, що забезпечуються заставою (CDO), які, по суті, зібрали транші власного капіталу та "антресолі" (середнього до низького рейтингу) та перепаковували їх знову, на цей раз у антресолі CDO.
Використовуючи ту ж саму схему виплат «скорочення», більшість мезонінних CDO можуть отримати кредитний рейтинг «AAA», передавши його в руки хедж-фондів, пенсійних фондів, комерційних банків та інших інституційних інвесторів.
Житлові іпотечні цінні папери (RMBS), в яких грошові потоки надходять від житлового боргу, а CDO ефективно знімали лінії зв'язку між позичальником та первинним позикодавцем. Раптом великі інвестори контролювали заставу; як результат, переговори щодо несвоєчасних іпотечних платежів були обійдені для моделі "прямого викупу" інвестора, який прагне зменшити свої збитки. (Докладніше читайте врятування будинку від викупу .)
Однак ці фактори не спричинили б нинішню кризу, якби 1) ринок нерухомості продовжував процвітати та 2) власники будинків могли фактично сплачувати свої іпотечні кредити . Однак, оскільки цього не сталося, ці фактори лише допомогли згодом накопичити кількість викупів.
Ставки тизерів та зброя
Коли іпотечні кредитори експортували значну частину ризику в умовах додаткової позики, яка видавала двері інвесторам, вони могли вільно придумати цікаві стратегії для отримання позик із звільненим капіталом. Використовуючи тизерні ставки (спеціальні низькі ставки, які триватимуть перший або два роки іпотечного кредиту) в межах іпотеки з регульованою ставкою (ARM), позичальники можуть бути залучені до початково доступної іпотеки, в якій виплати зростатимуть через три, п’ять чи сім років. (Щоб дізнатися більше, прочитайте « Збройний та небезпечний» та « Американський сон чи іпотечний кошмар»? )
Коли ринок нерухомості підштовхнувся до своїх піків у 2005 та 2006 роках, власники будинків все частіше підштовхували ставки, що підпадають під заставу, ARM та "єдиний відсоток" (де не здійснюються принципові платежі протягом перших кількох років). Оскільки ці позики ставали все більш поширеними, все менше позичальників ставило під сумнів умови, а натомість їх заманювала перспектива змоги рефінансувати протягом декількох років (при величезному прибутку, аргументовано аргументом), що дозволяє їм здійснювати будь-які виплати за підкуп. необхідні. Однак позичальники не врахували на бурхливому ринку житла, що будь-яке зменшення вартості житла залишить позичальника безперебійним поєднанням повітряної кулі та значно вищим іпотечним платежем.
Ринок, наближений до дому, як нерухомість, стає неможливо ігнорувати, коли він стріляє по всіх балонах. Протягом п'яти років ціни на житло в багатьох районах буквально збільшилися вдвічі, і майже кожен, хто не придбав житло чи не рефінансував, вважав себе позаду в гонці заробляти гроші на цьому ринку. Іпотечні кредитори це знали, і все сильніше наполягали. Нові будинки неможливо було побудувати досить швидко, а запаси домобудівників зросли.
Ринок CDO (забезпечений в основному заборгованості з передбанковим продажем) лише протягом 2006 року випустив понад 600 мільярдів доларів США - що більше ніж у 10 разів перевищує суму, видану лише десятиліттям раніше. Ці цінні папери, хоч і неліквідні, були захоплені на вторинних ринках, які з радістю припасували їх до великих інституційних фондів за ринковими процентними ставками.
Тріщини починають з’являтися
Однак до середини 2006 року тріщини почали з’являтися. Продажі нових будинків зупинилися, а середні ціни продажу зупинили зростання. Процентні ставки - хоча історично ще низькі - зростали, побоювання інфляції погрожували підвищити їх. Усі легкі для підписання іпотечні кредити та доопрацювання вже були зроблені, і перші хиткі ARM, написані на 12–24 місяці раніше, починали скидатись.
Ставки за замовчуванням почали різко зростати. Раптом CDO не виглядала настільки привабливою для інвесторів у пошуках прибутковості. Зрештою, багато CDO були перефасовані настільки багато разів, що важко було сказати, скільки експозиції на субпродукти насправді було в них.
Крихітка легкого кредитування
Не так давно новини про проблеми в секторі перейшли від обговорень в залі засідань до новин, що захоплювали заголовки.
Десятки іпотечних кредиторів - без вторинних ринків вторинних ринків чи інвестиційних банків для продажу своїх позик - були відрізані від того, що стало основним джерелом фінансування, і були змушені припинити діяльність. Як результат, CDO перейшли від неліквідних до нерентабельних.
Зважаючи на всю цю фінансову невизначеність, інвестори стали набагато більшою мірою протистояти ризику і розглядали позиції у потенційно небезпечних МБС, а також будь-які цінні папери з фіксованим доходом не платять належну премію за ризик за сприйнятий рівень ризику. Інвестори масово подавали свої голоси, що ризики, пов'язані з низьким рівнем вартості, не варто брати на себе.
На тлі якісного польоту тримісячні казначейські векселі стали новим продуктом з фіксованим доходом "обов'язковий", а врожай знизився на 1, 5% за кілька днів. Ще більш помітним, ніж купівля державних облігацій (і короткострокових на той час), був розкид між одночасними корпораційними облігаціями та ОВДП, який розширився з приблизно 35 базових пунктів до більш ніж 120 базових пунктів менше ніж тиждень.
Ці зміни можуть звучати мінімально або не пошкоджувати непідготовленого ока, але на сучасних ринках з фіксованим доходом - де важіль є коротким, а дешевий кредит - лише поточний інструмент - такий масштабний хід може завдати великої шкоди. Це було показано крахом кількох хедж-фондів. (Докладніше про ці крахи читайте в розділі Втрата амаранту та авангардистських масивних збоїв .)
Багато інституційних фондів стикалися з маржинальними і заставними дзвінками від нервових банків, що змушувало їх продавати інші активи, такі як акції та облігації, для отримання грошових коштів. Підвищений тиск на продаж охопив фондові ринки, оскільки основні середні показники власного капіталу в усьому світі зазнали різких падінь протягом декількох тижнів, що фактично зупинило сильний ринок, який у липні 2007 року підняв індустріальне середнє значення Dow Jones до найвищих показників.
Щоб допомогти стримувати вплив кризи, центральні банки США, Японії та Європи шляхом введення грошових коштів у кілька сотень мільярдів доларів допомогли банкам у вирішенні питань ліквідності та допомогли стабілізувати фінансові ринки. Федеральний резерв також знизив облікову ставку для знижок, що дозволило фінансовим установам дешевше позичати кошти у ФРС, додавати ліквідність своїм операціям та допомагати боротися з активами. (Щоб дізнатися більше, читайте знайомство з основними центральними банками .)
Додана ліквідність допомогла стабілізувати ринок до певної міри, але повний вплив цих подій ще не зрозумілий.
Висновок
Немає нічого поганого або поганого в борговому зобов'язанні, забезпеченому заставою, або будь-якому з його фінансових родичів. Це природний та розумний спосіб диверсифікувати ризик та відкрити ринки капіталу. Як і все інше - бульбашка dotcom, крах довгострокового управління капіталом та гіперінфляція на початку 1980-х років - якщо стратегія чи інструмент неправомірно використовуються або перегріваються, потрібно буде добре витрусити арену. Назвіть це природним продовженням капіталізму, де жадібність може надихнути на інновації, але якщо це не перевірено, потрібні основні ринкові сили, щоб повернути баланс у систему.
Що далі?
То куди ми звідси підемо? Відповідь на це питання буде зосереджена на з'ясуванні того, наскільки далекосяжним буде вплив як у Сполучених Штатах, так і по всьому світу. Найкращою ситуацією для всіх залучених сторін залишається ситуація, в якій економіка США працює добре, безробіття залишається низьким, особистий дохід йде в ногу з інфляцією, а ціни на нерухомість знаходять дно. Тільки тоді, коли відбудеться остання частина, ми зможемо оцінити загальний вплив кризису на первинному рівні.
Регулюючий нагляд обов'язково посилиться після цього фіаско, ймовірно, зберігаючи обмеження на кредитування та рейтинги облігацій дуже консервативні протягом наступних кількох років. Будь-які уроки, здобуті осторонь, Уолл-стріт продовжуватиме шукати нові способи цінового ризику та пакетних цінних паперів, і залишається обов'язок інвестора бачити майбутнє через цінні фільтри минулого.
Щоб ознайомитись із єдиною зупинкою іпотечних кредитів на первинному рівні та зривом субпредметів, ознайомтеся з функцією іпотеки субпрійма .
