У період розквіту житлового буму в 2004 та 2005 роках кредитори використовували жарти, що "все, що потрібно, щоб отримати іпотеку - це дихати". Часи змінилися. Між гріхом на ринку нерухомості та банківською кризою стандарти затвердження позики значно посилилися. (Для читання, пов’язаного з цим, погляньте на 4 основні фактори, які рухають ринок нерухомості .)
УРОК: Економічні показники, які потрібно знати
Хоча сьогодні може бути складніше претендувати на іпотечний кредит, багато в чому процес - це просто повернення до днів перед житлом, коли споживачі повинні були довести свої доходи та активи, продемонструвати свою здатність повернути позику та мати достатню економію для початкового внеску та резервів готівки.
Вимоги до авансових платежів У більшості покупців минули дні широко доступних кредитів без початкових платежів. У розпал житлового буму позики, що не сплачуються, були недоступними, але в ці дні звичайні позики вимагають початкового внеску від 5 до 15%. Державні страхування FHA вимагають початкового внеску в розмірі 3, 5% для кваліфікованих покупців, але ті, хто має кредитну оцінку нижче 580, повинні внести перший внесок у розмірі 10%. Кредити на VA, доступні для військовослужбовців та ветеранів, доступні без початкового внеску. Програма позики USDA, доступна для жителів у визначених сільських районах, також не надає позики на внесок. (Дізнайтеся більше про позики на VA у розділі "Унікальні переваги іпотечних кредитів" .)
Види позик Позичальники раніше могли подавати заявки на різноманітні іпотечні продукти, такі як позики, що стосуються лише відсотків та опціонної зброї. Хоча сьогодні позики, призначені лише для відсотків, рідко доступні, опціон-ARM повністю зникли. Прості кредити з ванільною фіксованою ставкою є найпопулярнішими для більшості позичальників сьогодні, за ними йдуть гібридні АРМ з фіксованою ставкою від одного до десяти років, а потім ставка, яка щорічно коригується. (про опціони ARM в опціональних зброях: американський сон чи іпотечний кошмар? )
Кредитні рейтинги Кредитори сьогодні покладаються більше, ніж раніше, на ваш кредитний рейтинг, щоб визначити не лише те, чи ви претендуєте на іпотечний кредит, але і встановити свою процентну ставку. Хоча позичальники різняться, більшість з них стверджує, що для затвердження звичайного кредиту необхідний кредит становить 680. Вимоги до позики FHA трохи слабкіші, і деякі кредитори (але не всі) схвалюють кредит FHA для споживача з кредитною оцінкою 620 або менше. Багатьом потрібна оцінка 640 для позики на FHA. Позичальники, кредитна оцінка яких становить 720 або 740 і вище, швидше за все, будуть затверджені, залежно від інших фінансових обставин. Процентні ставки встановлюються на ярусному рівні, найкращі відсоткові ставки - позичальникам з найвищими показниками кредиту.
Перевірка На розпалі житлового буму багато кредиторів схвалювали "кредити без підтвердження доходу / без документації", але сьогодні їх майже неможливо знайти. Позичальники повинні доводити свої доходи за два роки податкової декларації, і вони потребуватимуть банківських виписок, щоб підтвердити наявність у них активів та грошових резервів. Гроші, які використовуються для авансового платежу та витрат на закриття, повинні мати паперовий слід, який показує, звідки він походить, оскільки є правила щодо можливості використання подарункових коштів.
Зайнятість Кілька років тому кредитори схвалювали позики з "заявленим доходом", але зараз кредитори потребують часу для перевірки зайнятості та уважно розглядають стабільність робочих місць як частина процесу затвердження. Затвердження іпотеки набагато складніше для самостійних заявників, які повинні довести постійний потік доходу та життєздатність бізнесу.
Коефіцієнти Ще одним більш обмежувальним кроком для позичальників сьогодні є співвідношення боргу та доходу. За часів слабкіших рекомендацій кредитори були готові розтягнути коефіцієнт заборгованості до доходу до цілих 50%, якщо позичальники, здається, мали змогу повернути позику. Більшість кредиторів зараз обмежують позичальників у виплаті житла у розмірі від 31 до 33% валового місячного доходу та загальній заборгованості від 43 до 45%. Іноді високий кредитний бал чи значні резерви грошових коштів або високий внесок дозволяють позичальникам перевищувати ці вказівки, але кредитори набагато менше бажають розширити ці коефіцієнти, ніж у минулому.
Додаткові перевірки кредиту Як частина нових суворіших вказівок, кредитори іноді повторно перевіряють ваш кредит після затвердження позики, але до дати погашення кредиту, як додатковий захист для їх інвестицій. Позичальники повинні бути дуже обережними, щоб уникнути використання своїх кредитних карток, подавати заявки на додаткові кредити чи перемикання робочих місць у вирішальний період між затвердженням позики та розрахунком.
Підсумок Усі ці нові правила та зміни в іпотечному процесі означають, що з банківської кризи змінилося ще одне: затвердження позики займає більше часу. Тепер кредитори повинні ретельно перевіряти кожну деталь заявки на позику, а також проводити оцінку, тому позичальники повинні бути готові до періоду подання заявки на розрахунок не менше 30 днів, але часто від 45 до навіть 60 днів. Хоча це може неприємно, все це є частиною оновлених зусиль кредиторів для ретельного обстеження заявників на позику. (Для додаткового читання також ознайомтеся з найвищим балом кредитів: чи можна отримати? )
