Все більше американців шукають за кордоном будинки для відпочинку, оренду житла та місця, де оселитися під час виходу на пенсію - будь то п’ять чи 30 років. Податкові пільги щодо володіння майном за кордоном схожі з тими, якими володіє США, за кількома винятками.
Ключові вивезення
- Якщо у вас є власність за кордоном, ваші податкові пільги в США залежать від того, яким чином ви користуєтесь цим майном. Ви можете відняти іпотечний відсоток - але не податок на майно - якщо майно для особистого користування. Якщо ви отримаєте будь-який дохід від оренди, правила залежать від кількості днів ви використовуєте будинок для особистого використання, а не для оренди.
Переваги власників нерухомості від податкового законодавства США залежать від того, яким чином вони використовують майно. Якщо, наприклад, ви живете в будинку, ви, як правило, можете відрахувати відсотки по іпотеці. Якщо ви використовуєте майно для отримання доходу від оренди, ви можете відрахувати відсотки від іпотеки та ряд інших витрат, включаючи страхування майна та відповідальності, витрати на ремонт та обслуговування, а також місцеві та міжміські транспортні витрати, пов'язані з утриманням майна.
Читайте далі, щоб побачити, як податкове законодавство США ставиться до права власності на іноземну власність, а також до податкових наслідків продажу цього майна.
Майно для особистого користування
Як і в разі первинного місця проживання, ви не можете списати такі витрати, як комунальні послуги, обслуговування або страхування, якщо ви не можете вимагати відрахування з домашнього офісу.
Незважаючи на те, що відрахування відсотків за іпотекою є однаковим, незалежно від того, чи живе він у США чи за кордоном, податки на нерухомість працюють по-різному. Згідно із Законом про пониження податків та робочих місць (TCJA), ви більше не можете нараховувати податки на нерухомість на іноземну власність.
Оренда нерухомості
Правила оподаткування складніші, якщо ви отримуєте дохід від оренди нерухомості. Діють різні правила залежно від того, скільки днів ви використовуєте будинок для особистого, а не для оренди. Загалом, ви потрапите в одну з двох категорій:
- Ви орендуєте будинок на 14 днів або менше, і ви користуєтесь цим майном більше 14 днів або 10% від загальної кількості днів, коли воно було орендоване. Ви можете орендувати житло комусь іншому на термін до двох тижнів (14 ночей) щороку, не повідомляючи про цей дохід IRS. Навіть якщо ви орендуєте її за 5000 доларів на ніч, вам не доведеться повідомляти про доходи від оренди, якщо ви не здавали квартиру більше 14 днів. Будинок вважається особистим місцем проживання, що дозволяє утримувати відсотки від іпотечного кредиту за стандартними правилами другого будинку, але не втрати чи витрати на оренду. Ви орендуєте будинок на 15 і більше днів і користуєтесь ним менше 14 днів або 10% днів, коли будинок був орендований. У цьому випадку IRS розглядає майно оренди житла, а діяльність з оренди розглядається як бізнес. Майте на увазі: якщо член вашої родини використовує будинок (тобто ваш подружжя, брати і сестри, батьки, бабусі і дідусі, діти та онуки), це вважається особистим днем, якщо ви не збираєте справедливу ціну оренди. Ви повинні повідомити про всі доходи від оренди в IRS, але гарна новина полягає в тому, що це дозволяє вам відрахувати витрати на оренду, такі як іпотечний відсоток, податок на іноземну власність, витрати на рекламу, страхові внески, комунальні послуги та збори, сплачені менеджерам нерухомості. Одна помітна різниця між орендною нерухомістю вдома та за кордоном: Ваше майно за кордоном знецінюється протягом 40-річного періоду, а не 27, 5 років для житлових будинків. У будь-якому випадку ви амортизуєте лише значення споруди (будівлі); земля не підлягає амортизації.
Продаж майна
Розділ 1031 США дозволяє продавати та замінювати іноземну власність лише іншою іноземною власністю.
Однак суттєвою відмінністю податкового режиму від вітчизняної та іноземної власності є те, що власність у США не вважається подібною натурою жодної власності за кордоном. Розділ 1031 США дозволяє проводити лише біржі внутрішні та внутрішні та іноземні для іноземних.
США вважають, що будь-яке майно за межами США є подібним до роду з будь-яким іншим подібним майном за межами США, тому можна 1031 обміняти будинок в Панамі на інший в Панамі, або Еквадор або Коста-Ріку, з цього питання. Це просто не вважатиметься подібним до жодної нерухомості в США
Подвійне оподаткування
Окрім взяття податкового кредиту за будь-який сплачений податок з орендної плати, ви також можете вимагати іноземного податкового кредиту, якщо ви продаєте майно та сплачуєте податок на приріст капіталу в іноземній країні.
Суть
Купуючи за кордоном, потрібно бути особливо обережним із плануванням та деталями. У багатьох країнах є правила та положення про те, хто може володіти майном та яким чином ним можна користуватися. Якщо ви купуєте житло за кордоном, переконайтеся, що транзакція проводиться так, щоб вона захищала ваші права власності. У США покупці дому отримують право власності на нерухомість; ця відмінність не є такою чіткою у всіх країнах.
Також пам’ятайте, що як власник іноземної нерухомості, вам може знадобитися подати ряд податкових форм США, залежно від вашої конкретної ситуації. Наприклад, якщо ви орендуєте своє житло за кордоном і відкриєте банківський рахунок для збору орендної плати, ви повинні подати форму FBAR (Звіт закордонного банку та фінансових рахунків), якщо сукупна вартість усіх ваших рахунків становить 10 000 доларів або більше "на будь-яку дату день календарного року ».
Інші форми включають форму 5471 - повернення інформації особам США з повагою до деяких іноземних корпорацій (якщо ваше майно зберігається в іноземній корпорації); та Форма 8858 - Повідомлення про повернення американських осіб з повагою до іноземних неуважених осіб (якщо ваша офшорна власність зберігається в іноземному ТОВ).
Оскільки закони про власність на іноземну власність та податкові закони є складними та час від часу змінюються, захистіть себе, проконсультувавшись з кваліфікованим податковим бухгалтером та / або адвокатом з нерухомості як у США, так і за кордоном.
