За останнє десятиліття глобальний економічний спад, який розпочався в грудні 2007 року, вплинув на нинішнє середовище нерухомості більше, ніж будь-який інший. Цей період економічних потрясінь називають Великою рецесією, коли багато, якщо не більшість людей стикалися з небаченими викликами.
Розуміння динаміки та наслідків цього періоду, який розпочався з міхура житла, є критичним для покупців житла на сучасному ринку житла.
Ціни на житло знову зростають з моменту вибуху міхура житла, і деякі економісти вважають, що нація може відчути ще одну можливу бульбашку з нерухомістю, особливо на місцевому та міському рівнях, повідомляє Econofact.
Розуміння Великої рецесії
Економіка США переживає бум протягом багатьох років. Але економічні вигоди були знищені за лічені місяці. Починаючи з 2007 року, мільйони людей втратили роботу та житло, коли ринок житла почав падати (тобто "лопнув" житловий міхур). З середини 1990-х до середини 2000-х середня ціна на житло швидко зростала і досягла свого піку в 2007 році, коли середня ціна будинку в США досягла 314 000 доларів, згідно з даними UScensus.
У 2000 році середня ціна будинку становила 207 000 доларів. Штучно високі ціни на житло, рихлі методи кредитування та збільшення заставної застави були економічно невигідними, проте міхур житла продовжував зростати. Бульбашка остаточно зламалася в 2007 році.
Ключові вивезення
- У 2007 році ринок житла почав падати. Комбінація із зростанням цін на житло, слабкою практикою кредитування та збільшенням заставної застави підняла ціни на нерухомість до нестійких рівнів. Закриття та дефолти розвалили ринок житла, знищивши резервні фінансові цінні папери іпотечні кредити з найвищою ставкою. Оскільки банки у всьому світі почали провалюватися, федеральний уряд США втрутився, щоб уникнути депресії.
У міру зростання кризи численні викупи та дефолти розбивали ринок житла, значно знижуючи вартість навмисно незрозумілих фінансових цінних паперів, безпосередньо прив'язаних до заставної застави (наприклад, іпотечних цінних паперів). Випадання створило ефект пульсації у всій світовій фінансовій системі. Банки в США та в усьому світі почали провалюватися. Зрештою, федеральний уряд США втрутився, щоб зменшити шкоду.
Ринок житла під час Великої рецесії
У період, що призводив до спаду, як іноземні, так і вітчизняні інвестори продовжували вливати гроші в індустрію нерухомості. Покупці будинків видавали кредит без належного управління ризиками. Поєднання зростання цін на житло та легкого кредитування призвело до збільшення кількості найперших іпотечних кредитів - основної причини Великої рецесії.
Іпотечні кредити на найвищу ставку - це фінансові інструменти з різними умовами, які пропонують кредитори ризикованим позичальникам. Ризиковий позичальник може мати меншу, ніж зоряну кредитну історію, сумнівну стабільність доходу та високий коефіцієнт боргу до доходу. Більше того, іпотечні кредити були найпопулярнішими серед покупців будинків, які купували другий будинок. Насправді, кредитори спеціально орієнтували цих покупців на житло для іпотечних кредитів.
Крім того, найпоширеніші іпотечні кредити часто мають регульовані відсоткові ставки. Кредитори, що продаються на основі дозволу, пропонували споживачам іпотечні кредити, які мали низькі відсоткові ставки протягом короткого періоду, але після закінчення початкового визначеного періоду процентні ставки можуть значно підскочити. Середня відсоткова ставка за іпотечним кредитом за період з 1998 по 2001 рік була значно вищою за звичайні ставки по іпотечному кредитуванню на цілих 3, 7 процентних пункту.
Результати ринку житла
Обвал іпотечного кредиту без основного капіталу призвів до того, що багато людей втратили свої будинки, а наслідки падіння створили економічну стагнацію. Американці зіткнулися з фінансовою катастрофою, оскільки вартість їхніх будинків впала набагато нижче суми, яку вони позичили, а низькі процентні ставки зросли.
Щомісячні іпотечні платежі майже вдвічі збільшуються в деяких частинах країни. У більшості випадків позичальники були фактично кращими за замовчуванням за своїми іпотечними кредитами, а не платити більше за житло, що скоротилося в ціні.
У свою чергу, в будівництві будинків спостерігається значне зниження, яке обмежує постачання нових будинків для постійно зростаючого населення. Відсутність пропозиції та підвищений попит створили ринок продавця в галузі нерухомості. Зараз більше людей переслідували менше будинків, що підвищило ціни на житло.
Швидкий факт
"Перед Великою рецесією, восьми з десяти рецесій після Другої світової війни передувало спаду житлового сектору", - констатує Econofact.
Хороша новина для сьогоднішніх покупців житла полягає в тому, що основоположні причини Великої рецесії були вирішені у сфері нерухомості, фінансовій галузі та американських політиків. Для стимулювання економічного зростання Федеральний резерв, який відповідає за встановлення умов, що впливають на зайнятість та економічне зростання, знизив ставку федеральних фондів майже до нуля.
Ставка федеральних коштів - це процентна ставка, за якою банки позичають один у одного. Рішення про зменшення процентних витрат дозволило людям отримати більше доступу до капіталу для реінвестування в економіку.
За останнє десятиліття чистий ефект майже нульових процентних ставок стабілізував економіку США, заохочуючи кредитування серед фінансових установ, які є системно важливими для ринку житла. Сьогодні попит та пропозиція на житло стабілізувалися. Як результат, ставки іпотеки співвідносяться з економікою.
