Що таке житлові облігації?
Житлові облігації - це боргові цінні папери, випущені державними або місцевими органами влади для залучення грошей на доступне житлове будівництво. Житлові облігації іноді потребують схвалення виборців і можуть бути або коротко-, або довгостроковими.
Ключові вивезення
- Житлові облігації випускаються державними або місцевими органами влади та є борговими цінними паперами для залучення грошей на доступне житло. Житлові облігації можуть бути короткостроковими або довгостроковими, а іноді потребують схвалення виборців. Житлові облігації випускаються державними та місцевими органами влади для фінансування будівництва або відновлення доступного житла в оренду. Два типи облігацій включають облігації загального зобов'язання та облігації доходу. Уряд отримує вигоду від житлових облігацій, отримуючи дешеве фінансування, тоді як інвестор отримує податкові переваги від цього типу облігацій.
Як працюють житлові облігації
Державні та місцеві органи влади випускають житлові облігації для фінансування будівництва або відновлення доступного житла в оренду. Окрім погашення основної суми облігацій, держава чи місцевість повинні сплачувати відсотки за гроші, які вона позичає.
Як облігації на приватну діяльність (ППБ) житлові облігації можуть випускатися від імені кваліфікованих прибутків та некомерційних забудовників для фінансування багатоквартирних та багатоквартирних житлових проектів. Крім того, виручка від житлових облігацій також може бути видана для забезпечення недорогого іпотечного фінансування сімей або фізичних осіб з низьким рівнем доходу, щоб вони могли придбати житло.
1, 1 мільйона
Кількість доступних будинків, що фінансуються житловими облігаціями за допомогою житлового кредиту.
Спеціальні міркування
Муніципальна влада може випускати борг у вигляді облігацій для залучення капіталу для фінансування проектів. Два типи муніципальних облігацій - це облігації загального зобов'язання (ГО) та прибуткові облігації.
Виплата відсотків та погашення основного боргу за загальними зобов’язаннями фінансуються з фінансової каси держави або місцевого самоврядування. Ці облігації підкріплені повною вірою та кредитом муніципального уряду, який може мати повноваження збільшувати податки для виконання своїх платіжних зобов’язань за облігацією GO.
Тим часом платіжні зобов’язання на дохідний діапазон підкріплюються прогнозованим потоком доходів проекту, за який випущена облігація. Однією з форм облігації доходу є житлова облігація.
Переваги житлових облігацій
Житлові облігації вигідні як державі, так і приватним інвесторам. З одного боку, уряд отримує доступ до великої кількості дешевого фінансування. З іншого боку, податкові переваги, пропоновані житловими облігаціями, є дуже привабливими для тих, хто знаходиться у верхніх податкових категоріях.
Для інвесторів відсотки, сплачені житловими облігаціями, звільняються від федерального, а іноді й державного податку на прибуток. Чим вище гранична ставка податку, тим більш цінним є звільнення від оподаткування облігацій на прибуток житла. Незважаючи на те, що інвестори, які обкладаються альтернативним мінімальним податком (AMT), можуть оподатковуватися податками, звільнення означає, що інвестори з високими федеральними податковими категоріями отримують вигоди від прибуткових облігацій та інших муніципальних облігацій. Це звільнення від сплати податку допомагає компенсувати низьку процентну ставку облігацій.
Федеральні податкові кредити на житло з низьким рівнем доходу - ще одне джерело капіталу, яке може використовуватися замість житлових облігацій або додатково до них для фінансування доступних житлових проектів. Кредити - це неповернення федерального податку на прибуток для частини відсотків за іпотекою, які кваліфіковані покупці будинків сплачують кожен рік.
Вимоги до житлових облігацій
Іпотечні кредити, надані за допомогою житлових облігацій, обмежуються першими покупцями житла, які заробляють не більше, ніж середній середній дохід. Крім того, ціна будинку, придбаного за іпотекою житлових облігацій, обмежена 90 відсотками середньої ціни покупки.
Житлові облігації, як правило, мають низькі відсоткові ставки і можуть бути випущені як зобов'язання з вимогою фіксованої або змінної ставки (VRDO). Виплати основної суми та відсотків власникам облігацій здійснюються за рахунок повернення застави та іпотечного прибутку. Погашення, здійснені за іпотекою позичальниками, стягуються довіреною особою житлової облігації, яка вкладає кошти в короткострокові інвестиції до запланованого часу для сплати відсотків власникам облігацій. Фактично, оплата житлових облігацій підтримується своєчасною та послідовною виплатою відсотків та основним погашенням основних іпотечних кредитів позичальниками.
