Зміст
- Показники іпотечної ставкиВстановлення іпотечної ставкиКредитний рейтингСтабільний дохід та зайнятість Історія коефіцієнта доходу та доходуЗарахування заборгованості та початкового внескуПокупки кредиторівЗаключення вашої ставкиПоговоріння вашої ставки
Важливим питанням, коли ви купуєте іпотечний кредит, є отримання максимально можливої процентної ставки. Процентні ставки визначають вартість вашої іпотечної нерухомості протягом терміну дії кредиту, тому отримання найнижчої ставки наперед передусім робить ваш кредит більш доступним.
Процентна ставка (її також називають "іпотечною ставкою") - це відсотки, нараховані за кредит на житло, обчислені у відсотках від загальної суми позики. Кредитори, як правило, встановлюють процентні ставки, і вони можуть бути фіксованими або змінними. Середні показники іпотечного кредитування коливаються в умовах ринку. Крім того, ваші фінанси та тип позики, на яку Ви можете претендувати, визначають цінову ставку.
Ще одна ставка дає вам краще уявлення про те, скільки справді коштує іпотека: річна процентна ставка, або квітня. APR оцінює повну вартість іпотеки і обчислюється у відсотках від загальної суми позики. Вона включає процентну ставку, комісію за позику, дисконтні пункти та інші кредитні збори. Зверніть пильну увагу на APR, оскільки це більш цілісне уявлення про те, скільки насправді коштує ваш кредит щорічно.
Щомісячні іпотечні платежі включатимуть два компоненти: основну та відсоткові.
Основний залишок - це сума позики, яка зменшується протягом періоду погашення вашої іпотеки.
Відсотки, які ви сплачуєте на початку позики, зазвичай перевищують основну суму, але сума відсотків зменшується з часом, коли ви сплачуєте основний баланс.
Інші компоненти щомісячної іпотечної виплати можуть включати податки на нерухомість, приватне страхування іпотечного кредитування (якщо цього вимагає ваш кредит), страхування власника дому та збори за асоціацію власників. Деякі з цих предметів можна передати у щомісячний іпотечний платіж або сплатити окремо.
Показники іпотечної ставки
З'ясування того, як встановлені ставки іпотеки, може здатися складним, але є ключові показники, на які слід звернути увагу.
Один - це основний курс, який представляє найнижчу середню ставку, яку банки пропонують для отримання кредиту. Банки використовують найвищу ставку для міжбанківського кредитування, а також можуть пропонувати вигідні ставки своїм найбільш кредитоспроможним позичальникам. Процентна ставка зазвичай відповідає тенденціям у ставці федеральних фондів Федеральної резервної системи і зазвичай приблизно на 3% вище, ніж поточна ставка федеральних фондів.
Ще один показник для позичальників - 10-річна прибутковість казначейських облігацій. Якщо прибутковість облігацій зростає, зазвичай збільшуються і ставки іпотеки. Зворотне - те саме; якщо прибутковість облігацій знизиться, ставки іпотеки зазвичай будуть відповідати відповідним вимогам. Незважаючи на те, що більшість іпотечних кредитів обчислюються на основі 30-річного строку, через 10 років багато іпотечних платежів або виплачуються, або рефінансуються за новою ставкою. Тому дохідність 10-річних казначейських облігацій може бути хорошим стандартом для вимірювання ставок. Ви можете використовувати іпотечний калькулятор Інвестопедії для оцінки щомісячних іпотечних платежів.
Встановлення ставки іпотечного кредитування
Коли позикодавець пропонує вам іпотечний кредит, він приймає на себе певний рівень ризику, який ви можете дефолтувати, а це означає, що ви не зможете сплатити кредит. Чим ризикованіше сприймається позика або позичальник, тим вищий кредитор встановить ставку для компенсації цього ризику. Більш висока ставка допомагає позикодавцю швидше повернути початкову суму позики для захисту своїх інвестицій. Але кредитори довільно не вибирають відсотків. Вони ретельно оцінюють ваш кредитний та фінансовий профіль, а також ваш дохід та тип / суму кредиту, щоб оцінити вашу кредитоспроможність.
Кредитний показник
Ваш кредитний рахунок допомагає визначити вашу процентну ставку та суму позики. Більш висока кредитна оцінка вказує на те, що ви використовуєте кредит відповідально, зазвичай платите рахунки вчасно і не використовуєте весь наявний кредит. Це також означає, що ви більше шансів повернути свої борги, ніж хтось, хто наполегливо бореться своєчасно сплачувати рахунки або збільшує свої кредитні лінії.
Ось подивіться, як ваші ціни на кредит і щомісячні платежі можуть коливатися залежно від вашої шкали FICO. FICO - це модель оцінювання кредитів, яку більшість кредиторів використовують для оцінки позичальників.
Наведений нижче розрахунок - це середній показник по країні на основі суми позики в розмірі 300 000 доларів США для 30-річного фіксованого кредиту станом на 12 березня 2018 року.
| Оцінка FICO | КВІТНЯ | Щомісячний платіж | Загальна сума відсотків |
| 760-850 | 4.117% | 1, 453 дол | 236 937 дол |
| 700-759 | 4.339% | 1491 дол | 236 937 дол |
| 680-699 | 4, 516% | 1523 долари | 248 247 дол |
| 660-679 | 4, 73% | 1561 дол | $ 262, 078 |
| 640-659 | 5, 16% | 1640 доларів | $ 290, 374 |
| 620-639 | 5.706% | 1742 долари | 327 243 дол |
Як бачимо, чим нижчий кредитний показник позичальника, тим вище КВЕД, збільшуючи як щомісячний платіж, так і суму відсотків, сплачених протягом життя кредиту.
Перш ніж подати заявку на іпотечний кредит, витягніть свій власний кредитний звіт (ви отримуєте халяву раз на рік, відвідавши Щорічний кредит). Шукайте будь-які помилки чи червоні прапори, наприклад, прострочені облікові записи, прострочені платежі або рахунки в колекціях. Якщо ви виявите помилки, оскаржте їх з кредитором, який звітує, та кредитним бюро. Якщо у вас є історія запізнілих платежів, поверніться до справи, сплачуючи ці рахунки щомісяця - у повному обсязі, коли це можливо, або більше мінімального. Крім того, вам потрібно буде взяти свої кредитні показники у кожного з трьох основних агентств звітності з кредитних питань: Equifax, Experian і Transunion. Зверніться до свого поточного банку чи кредитної картки, щоб дізнатись, чи пропонують вони бали FICO безкоштовно, або ви можете придбати результати безпосередньо у кожного з трьох агентств за номінальну плату.
Знаючи свої результати зараз, ви можете допомогти вам краще спланувати бюджет та графік покупки будинку. Наприклад, якщо ваш показник FICO нижче 620, у вас буде складніше проводити кваліфікацію для багатьох звичайних позичкових продуктів, хоча ви отримаєте право на отримання FHA позики та інших продуктів. Вам може знадобитися кілька місяців, щоб попрацювати над своїм кредитом, щоб підняти свою оцінку, щоб ви могли претендувати на кращі процентні ставки та умови. Звичайно, процентні ставки можуть зростати чи знижуватися залежно від кон'юнктури ринку, тому ви хочете слідкувати за будь-якими великими стрибками тим часом.
Розуміння того, як ваш рахунок може вплинути на вашу ставку, може утримати вас від випадкового підписки на іпотеку, яка є менш вигідною, ніж ви заслуговуєте. Деякі позикодавці (джерела фінансування, які надають високу процентну іпотеку позичальникам з поганим кредитом) сильно продають потенційних покупців дому. Ваші знання про ринок захистять вас, якщо до вас звернеться один із цих кредиторів і отримаєте кредитні бали, які повинні купувати вам кращі ставки та умови, ніж вам пропонують.
Стабільний дохід та історія зайнятості
Кредитори, як правило, хочуть бачити два роки поспіль постійний дохід та зайнятість, щоб переконатися, що ви можете дозволити свої іпотечні платежі та погасити позику протягом тривалого періоду. Якщо ви працівник на зарплату, кредитори просять форми W2 та податкові декларації за останні два роки, щоб підтвердити ваш дохід. Кредитори також проконсультуються зі своїм роботодавцем, щоб перевірити, як довго ви там працювали. Якщо ваш заробіток знизився або у вас були розриви у працевлаштуванні протягом останніх двох років, кредитори скептично ставляться до вашої здатності дозволити собі іпотечний кредит, і у вас можуть виникнути проблеми з попереднім затвердженням іпотеки.
Так само самозайняті позичальники повинні перестрибувати більше обручів, щоб отримати іпотеку. Якщо ви є самозайнятими, розраховуйте на виплату вищих процентних ставок, ніж ті, що ви бачите в Інтернеті; ці ставки призначені для позичальників, які вважаються більш кредитоспроможними через стійкі, перевірені доходи та чудові кредитні показники. Кредитори, як правило, мають суворіші правила перевірки доходів від самостійної роботи. Не тільки вам потрібно буде надавати федеральні податкові декларації протягом двох років, ви також повинні подати підписану заяву від бухгалтера, лист про прибутки / збитки та іншу документацію, щоб показати достатній прибуток бізнесу.
Кредитори використовують вашу зайнятість та історію доходів, щоб розрахувати коефіцієнт заборгованості та доходу, який відіграє ключову роль у визначенні вашої іпотечної ставки. Якщо ви зможете показати підтвердження свого доходу за позикою з повною документацією, ви отримаєте більш конкурентоспроможні ставки та умови, ніж інші види позики для позичальників, які займаються самозайнятою роботою, такі як позика без документації або позика на внесений дохід / заявлений актив.
Коефіцієнт заборгованості та доходу
Кредитори піклуються про те, скільки у вас є боргу стосовно валового місячного доходу. Для обчислення коефіцієнта заборгованості до прибутку позичальника або DTI позикодавці оцінюють дві формули: “коефіцієнт переходу” та “коефіцієнт зворотного капіталу”. Коефіцієнт передумови (також званий коефіцієнтом житла) поєднує весь місяць Витрати на житло (оплата за іпотекою, страхування власників житла, податки на майно, збори з ТОП тощо) потім ділить суму на ваш валовий місячний дохід. З іншого боку, коефіцієнт зворотного боргу (або загальної заборгованості) поєднує всі щомісячні внески та оборотні борги (кредитні картки, автокредити та студентські кредити), а також запропонований іпотечний платіж і ділить суму на валу валу щомісячну дохід.
Оцінюючи ці коефіцієнти, позикодавці припускають, що чим вище коефіцієнт DTI, тим більше шансів на те, що ви будете платити за кредитом. Як правило, позичальники хочуть бачити співвідношення не більше 28%, а максимальне відношення 36%. Деякі позикові продукти дозволяють позичальникам мати більш високий коефіцієнт DTI. Наприклад, кредити FHA дозволяють скласти рейтинг в 43%.
Співвідношення позики та вартості та початкового внеску
Купуючи житло, ви, як очікується, внесете авансовий внесок у вигляді авансового внеску в рахунок власного капіталу. У той час як до позичкових продуктів є різні вимоги до початкового внеску, чим вище ваш внесок, тим нижче співвідношення позики до вартості або LTV. Нижчі коефіцієнти LTV (як правило, нижче 80% від суми позики) приносять вам нижчі ставки іпотеки. Знову ж таки, це повертається до мінімізації ризику позикодавця. Якщо у вас більше власного капіталу у вашому домі, оскільки ви відклали більше грошей і маєте менший коефіцієнт LTV, кредитори менше переживають за ризик дефолту. Однак якщо у вас є мало заощаджень на початковий внесок, і ви фінансуєте більшу частину (або навіть всю) суму кредиту, кредитори втрачають більше грошей, якщо ви не повернете іпотечний кредит, щоб вони стягували більш високі процентні ставки.
Програми з низьким рівнем платежів допомагають багатьом покупцям, які не заощадили багато грошей, але ці покупці, як правило, сплачують більш високі відсоткові ставки, ніж ті, хто приходить за столом із більш високим внеском.
Торгові кредитори
Викопування найнижчих ставок та вибір найкращої іпотеки для вас передбачає виконання домашніх завдань. Покупка з кількома видами кредиторів та перегляньте різні кредитні продукти, щоб знайти найнижчі ціни та найкращі умови. Також зверніть увагу на збори позичальника та витрати на закриття, які можна скласти за столом закриття. Хоча деякі відхилення в ціноутворюванні можуть не здаватися великими на папері, вони можуть призвести до значної економії витрат протягом життя вашого кредиту. Майте на увазі, що деякі кредитори запропонують вам знижки "балів", спосіб викупити свою процентну ставку наперед, що збільшує ваші витрати на закриття. А інші кредитори, які сприяють низьким або не закритим витратам, як правило, стягують більш високі процентні ставки, щоб компенсувати різницю протягом терміну дії позики.
Окрім того, щоб звернутися до поточної фінансової установи (банку або кредитної спілки), попросіть іпотечного брокера придбати ціни від вашого імені. Іпотечні брокери не є кредиторами; вони виступають сватами між вами та кредиторами у їхній мережі. Вони можуть заощадити ваш час та гроші, порівнявши кілька кредиторів, які мають продукти, що відповідають вашим потребам. Крім того, варто зв’язатися з деякими прямими кредиторами в Інтернеті чи особисто, щоб побачити, що вони пропонують. Немає чарівної кількості кредиторів, які слід купувати, але три-п’ять оцінок позики повинні дати вам міцну основу для порівняння.
Подавши заявку на іпотеку з декількома позикодавцями, ви отримаєте кошториси позики для порівняння ставок та закриття витрат поруч. Крім того, якщо ви робите більшу частину вашої ставки за покупки протягом 30 днів, кілька кредитних чеків, які здійснюють кредитори, вважатимуться одним важким запитом і навряд чи знизять ваш кредитний рейтинг.
Блокування вашого тарифу
Коли ви приймаєте пропозицію, у вас є можливість зафіксувати свою процентну ставку за допомогою кредитора. Блокування ставки - це коли кредитор погоджується гарантувати конкретну процентну ставку на момент блокування протягом певного періоду часу. Це дає вам час доопрацювати та закрити покупку будинку та позику та отримати ту саму ставку, незалежно від того, ставки будуть проміжними вгору чи вниз. Блокування ставок захищає вас, якщо відсоткові ставки зростають, перш ніж ви переходите до закриття; навпаки, якщо процентні ставки знизяться, ви не отримаєте користі. Блокування ставок, як правило, діє до 60 днів, але цей часовий проміжок може бути довшим або коротшим, залежно від позикодавця.
Як правило, розумніше брати ціну після підписання угоди про купівлю. Якщо ви не знайдете житло одразу, на ваш договір про блокування тарифів настає час, і він може закінчитися до того, як ви зробите пропозицію. Тоді вам доведеться заплатити за розширення, що може дорого коштувати. Якщо говорити про витрати, то фіксація стандартної ставки протягом 60 днів, як правило, безкоштовна, або кредитор за цю послугу стягне фіксовану плату або відсоток від суми позики. Блокування ставок зазвичай коштує приблизно від 0, 25 до 0, 50% від суми позики (приблизно кілька сотень доларів). Якщо ви попросите більш довгострокове блокування ставок, розраховуйте сплатити більш високу плату.
Переговори про вашу ставку
Можна домовитись про нижчі відсоткові ставки з кредиторами, але вам потрібно порівняти магазин, щоб зробити це успішно. Позичальники з потужним кредитом, стабільним доходом та історією зайнятості та низьким коефіцієнтом LTV та DTI зазвичай мають більше переговорної сили, ніж інші позичальники. Якщо у вас є кредитні оцінки від декількох кредиторів, ви можете спробувати попросити деяких кредиторів знизити ставки або зменшити певні збори, щоб виграти ваш бізнес. Немає гарантій, що ви будете успішними, але не завадить запитати, чи є ви кваліфікованим позичальником.
Ще однією стратегією отримання нижчої ставки є її знищення за рахунок сплати «балів». Бали, по суті, є передоплаченими відсотками, а оплата цієї авансової авансової плати може допомогти вам заощадити тисячі протягом життя кредиту, якщо ви плануєте залишатись на місці. Один бал дорівнює 1% від суми позики. Наприклад, якщо сума вашої позики становить 200 000 доларів, одна знижка - 2000 доларів, а дві знижки - 4000 доларів. Зазвичай оплата однієї точки знижки може знизити ставку іпотеки на 0, 25%, але ця сума може змінюватися залежно від кредитора.
Суть
Пошук найнижчої ставки іпотечного кредитування включає дослідження та покупки. І це не єдине врахування у пошуку потрібного кредиту на житло. Зверніть пильну увагу на витрати на закриття, які включають гонорари кредитора. Ваша кошторисна позика окреслює всі ці пункти по черзі. Щоб отримати найкращі можливі умови та ставку, подайте заявку на іпотеку з кількома позикодавцями, щоб ви могли порівнювати пропозиції поруч.
Порівняльні покупки допоможуть вам визначити червоні прапори, такі як завищена плата за кредитори або ризиковані функції позики, а також допоможуть вам звузити вибір. Пам'ятайте, високий кредитний профіль, низький коефіцієнт DTI та LTV та стабільна історія доходів та зайнятості роблять вас більш привабливим позичальником для іпотечних кредиторів - і дають вам більше переговорної сили, коли настає час домовитися.
Продовжити читання →:
Кінцевий посібник з іпотеки
Як мені отримати попереднє схвалення іпотеки?
Як вибрати найкращу іпотеку
11 Помилок, які першими починають купувати будинки, слід уникати
Скільки потрібно грошей, щоб укласти?
Що таке іпотечне страхування та які мої варіанти?
Які закривальні витрати?
Які основні типи кредиторів?
Пов'язані статті
Домашня власність
Як отримати підтвердження іпотеки
Іпотечний
Чи може іпотечна компанія змінити умови?
Іпотечний
Як вибрати найкращу для вас іпотеку
Іпотечний
Скільки іпотеки ви можете придбати?
Іпотечний
5 кроків до зарахування іпотеки
Економія
Як встановити бюджет на придбання першого будинку
Посилання партнераПов'язані умови
Кредит Федеральної житлової адміністрації (Кредит FHA) Кредит Федеральної адміністрації житлового будівництва (FHA) - це іпотека, застрахована FHA, призначена для позичальників з нижчим рівнем доходу. детальніше Як працює коефіцієнт позики до вартості (LTV) Коефіцієнт позики та вартості визначається як коефіцієнт оцінки кредитного ризику, який фінансові установи та інші кредитори перевіряють перед затвердженням іпотечного кредиту. більше Страхування іпотечного кредитування (UFMI) Попереднє страхування іпотечного кредитування - це страховий внесок, зібраний за кредитами Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA) на час надання кредиту спочатку. детальніше Визначення витрат на закриття Витрати на закриття - це витрати, що перевищують вартість майна, які покупці та продавці несуть для завершення операції з нерухомістю. більше Коефіцієнт відношення заборгованості до доходу (DTI) Коефіцієнт переліку боргу до доходу (DTI) - це тип відношення боргу до доходу, який обчислює, який обсяг валового доходу людини спрямовується на витрати на житло. більше П'ять кредитних кредитів П'ять кредитних кредитів (характер, потужність, капітал, застава та умови) - це система, яка використовується кредиторами для оцінки кредитоспроможності позичальників. більше