Як працює амортизація майна

Інвестування в оренду нерухомості може виявитися розумним фінансовим кроком. Для початку оренда нерухомості може забезпечити постійне джерело доходу, коли ви будуєте капітал, а майно (в ідеалі) оцінює. Існують також податкові пільги: Ви можете відняти витрати на оренду від будь-якого доходу від оренди, таким чином знизивши податкове зобов’язання. Більшість витрат на оренду майна - включаючи страхування застави, податки на майно, витрати на ремонт та обслуговування, витрати на домашній офіс, страхування, професійні послуги та витрати на поїздки, пов'язані з управлінням - відраховуються в рік, коли ви витрачаєте гроші.

Однак інше ключове відрахування податку - амортизаційне - працює інакше. Амортизація - це процес, який використовується для вирахування витрат на придбання та покращення орендної нерухомості. Замість того, щоб брати одну велику відрахування за рік, коли ви купуєте (або поліпшуєте) майно, амортизація розподіляє відрахування протягом строку корисного використання майна. Служба внутрішніх доходів (IRS) має дуже специфічні правила щодо амортизації, і якщо ви володієте майном оренди, важливо зрозуміти, як працює цей процес.

Яке майно амортизується?

Відповідно до IRS, ви можете амортизувати нерухомість напрокат, якщо вона відповідає всім цим вимогам:

• Ви володієте майном. (Ви вважаєтесь власником, навіть якщо майно є боргом.) Ви використовуєте майно у своєму бізнесі або як дохід, який приносить дохід. Власність має визначений термін корисного використання, тобто це щось, що зношується, розпадається., звикає, застаріває або втрачає свою цінність із природних причин. Майно, як очікується, триватиме більше року.

Навіть якщо майно відповідає всім перерахованим вище вимогам, воно не може бути амортизовано, якщо ви поставили його в експлуатацію та вибули з нього (або більше не використовуєте для ділового використання) в тому ж році. Земля не вважається амортизуючою, і загалом ви не можете знецінювати витрати на очищення, посадку та благоустрій, оскільки ці дії вважаються частиною вартості землі.

Коли починається амортизація?

Ви можете почати брати амортизаційні відрахування, як тільки майно буде здано в експлуатацію або буде готове та доступне для використання в якості оренди. Ось приклад: Ви купуєте нерухомість на оренду 15 травня. Працюючи в будинку протягом декількох місяців, ви готові взяти його в оренду 15 липня, тому ви починаєте рекламувати в Інтернеті та в місцевих газетах. Ви знайдете орендаря, і оренда починається з 1 вересня. Коли майно було здано в експлуатацію - тобто готове до здачі в оренду та заняття - 15 липня, ви почнете знецінювати будинок у липні, а не у вересні, коли ви починаєте збирати оренду.

Ви продовжуєте знецінювати майно, поки не буде виконано одну з наступних умов.

• Ви відрахували всю вартість або іншу основу у власність. Ви звільняєте майно з обслуговування, навіть якщо ви повністю не відновили його вартість чи іншу основу. Власність звільняється від служби, коли вона більше не використовується як майно, що приносить прибуток, або якщо ви продаєте або обмінюєте її, конвертуєте в особисте користування, відмовляєтесь від неї або якщо її знищуєте.

Ви можете продовжувати вимагати відрахування на амортизацію майна, яке тимчасово не працює або не використовується. Якщо ви зробите ремонт після того, як один орендар виїде, наприклад, ви все ще можете знецінити майно, поки ви будете готові до наступного.

Метод амортизації

Три коефіцієнти визначають суму амортизації, яку ви можете нарахувати щороку: вашу основу в майні, період відновлення та використаний метод амортизації. Будь-яка житлова оренда, здана в експлуатацію після 1986 року, амортизується за допомогою Модифікованої системи стягнення витрат (MACRS), методики обліку, яка розподіляє витрати (та амортизаційні відрахування) протягом 27, 5 років, кількість часу, яку IRS вважає «корисним терміном експлуатації. ”Орендної нерухомості.

Хоча завжди рекомендується працювати з кваліфікованим податковим бухгалтером при обчисленні амортизації, ось основні кроки:

1. Визначте основу майна: Основою майна є його вартість або сума, яку ви заплатили (готівкою, заставою або яким-небудь іншим чином) на придбання майна. Деякі розрахункові збори та витрати на закриття, включаючи судові збори, плату за реєстрацію, опитування, податки на переказ, страхування права власності та будь-яку суму, яку продавець зобов’язаний сплатити (наприклад, зворотний податок), включаються до бази. Деякі збори за розрахунки та витрати на закриття не можуть бути включені у вашу основу, включаючи премії від пожежної страховки, оренду, пов’язану з розміщенням майна, попереднього закриття, та збори, пов’язані з отриманням чи рефінансуванням позики: очки, страхові внески за іпотечним кредитом, витрати на кредитний звіт, і комісії за оцінку. Розділіть вартість землі та будівель: Оскільки ви можете амортизувати лише вартість будівлі, а не земельну ділянку, ви повинні визначити значення кожного, щоб знецінити правильну суму. Для визначення вартості ви можете використовувати справедливу ринкову вартість кожного на момент придбання нерухомості, або ви можете базувати їх на оцінених значеннях податку на нерухомість. Скажімо, ви купили будинок за 110 000 доларів. Найновіша оцінка податку на нерухомість оцінює майно в 90 000 доларів, з них 81 000 доларів - на будинок, а 9 000 доларів - на землю. Тому ви можете виділити 90% (81 000 ÷ 90 000 доларів) вартості придбання будинку та 10% (9 000 ÷ 90 000 доларів) від покупної ціни на землю. Визначте свою основу в будинку: Тепер, коли ви знаєте основу майна (будинок плюс земля) та вартість будинку, ви можете визначити свою основу в будинку. Використовуючи наведений вище приклад, ваша база в будинку - сума, яку можна знецінити - складе 99 000 доларів (90% від 110 000 доларів). Ваша база на землі складе $ 11 000 (10% від $ 110 000). Визначте скориговану основу, якщо необхідно: Можливо, вам доведеться збільшувати або зменшувати свою основу для певних подій, які трапляються між часом, коли ви купуєте нерухомість, і тим часом, коли ви будете готові до оренди. Приклади збільшення до бази включають вартість будь-яких доповнень або вдосконалень, які мають термін корисного використання не менше одного року, перш ніж ви поставите майно в експлуатацію, гроші, які ви витратили на відновлення пошкодженого майна, витрати на залучення комунальних послуг у власність та певні судові збори.

Приклади зниження до бази включають страхові виплати, які ви отримуєте внаслідок пошкодження або крадіжок, втрати від нещасного випадку, які не покриваються страхуванням, за яке ви взяли відрахування, і гроші, які ви отримуєте за надання сервітуту.

Яку систему використовувати

Наступні кроки передбачають визначення, який із двох MACRS застосовується: Загальна система амортизації (GDS) або Альтернативна система амортизації (ADS). GDS застосовується до більшості властивостей, розміщених у сервісі, і загалом ви повинні використовувати його, якщо ви не зробите безповоротних виборів для ADS або закон не вимагає від вас використання ADS.

• Кваліфікований бізнес використовує 50% часу або меншеБез використання податків, що звільняються від оподаткування, фінансуються облігаціями, звільненими від оподаткування

Як правило, ви будете використовувати GDS, якщо у вас немає причин використовувати ADS. Знову ж таки, рекомендується звернутися до кваліфікованого податкового бухгалтера, який допоможе вам визначити найбільш сприятливий спосіб знецінення орендної нерухомості.

Коли ви дізнаєтесь, яка система MACRS застосовується, ви можете визначити період відновлення для властивості. Період відновлення з використанням GDS становить 27, 5 років для нерухомості в оренду житлових приміщень. Якщо ви використовуєте ADS, період відновлення для того ж типу майна становить 30 років для майна, що передається в експлуатацію після 31 грудня 2017 року, або 40 років, якщо розміщено. в сервісі до цього.

Далі визначте суму, яку можна знецінювати щороку. Оскільки більшість об'єктів оренди житла використовує GDS, ми зупинимося на цьому розрахунку.

За кожен повний рік, коли майно працює, ви знецінюєте рівну суму: 3, 636% щороку, доки ви продовжуєте знецінювати нерухомість. Якщо майно було в експлуатації менше одного року (наприклад, ви купили будинок у травні і почали здавати його в оренду в липні), ви знецінили б менший відсоток у тому році, залежно від того, коли він був зданий в експлуатацію. Відповідно до таблиці GDS прокату житлової нерухомості IRS:

Січень	3, 448%
Лютий	3, 182%
Березень	2, 879%
Квітень	2, 576%
Може	2.273%
Червень	1.970%
Липень	1, 667%
Серпень	1, 364%
Вересень	1, 061%
Жовтень	0, 758%
Листопад	0, 455%
Грудень	0, 152%