Co-ops vs. Condos: огляд
Кондоси та кооператори поділяють схожість, але також мають унікальні характеристики, які пропонують різноманітні варіанти для мешканців. Багато в чому ринок нерухомості в Нью-Йорку на відміну від будь-якого іншого в США. Одна з найбільших відмінностей полягає в тому, що квартири для продажу в Нью-Йорку є або квартирами, або кооперативом. У більшості місць кондо - це правило, але не у Великому яблуні. Незважаючи на те, що кооперативні компанії перевищують кількість квартир в Нью-Йорку - приблизно на 75%, за більшістю підрахунків - в даний момент більше активних кондо-офісів на активному ринку.
Почнемо з короткого вивчення різниці між кооперативом та кондо. Купуючи ОСББ, ваша квартира, а також відсоток загальної площі належать вам. Купуючи кооператив, ви фактично не купуєте свою квартиру; натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашою будівлею. Розмір вашої частки залежить від розміру вашої квартири; купівля акцій дозволяє зайняти підрозділ у кооперативній будівлі. Під час закриття кондо-квартири вам дадуть справу; при закритті кооперативу ви отримаєте майнову оренду.
Здебільшого і кондоми, і кооператори мають швейцара та наглядача за персоналом; деякі додадуть консьєржа, який зробить все, що не зробили інші два. Зручності можуть бути стриманими (можливо, просто приміщення для зберігання у підвалі) або як всеохоплюючі, такі як ландшафтна тераса, більярд, кінотеатри, кіносеанс, дитяча ігрова кімната та тренажерний зал.
Ключові вивезення
- Коли ви купуєте ОСББ, ваша квартира, а також відсоток загальної площі належать вам. Коли ви купуєте кооператив, ви фактично не купуєте свою квартиру; натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашою будівлею. Ціни на кондо є вищими, ніж кооперативні, але кооперативи вимагають більшого внеску, більш високих щомісячних платежів та тривалого процесу затвердження. Кондос дозволяють надавати квартиру під квартиру, тоді як кооперативи цього не роблять, що пропонує покупцям більш стабільну, менш перехідну громаду.
Кондос
Нові мікрорайони, які колись вважалися нежилими, але тепер вважаються хіп, - де ви знайдете кондо. За словами Гері Маліна, президента Citi Habitats, нью-йоркського брокерського агентства з нерухомості: "Якщо жити у скляному будинку на небі більше вашого стилю, ви, ймовірно, дивитесь на багато кондомів. Будинки квартири не стали поширеними. в Нью-Йорку до 1970-х, тому вони часто більш сучасні, ніж кооперативні. "Оскільки наявна земля для нових будинків кондо на Манхеттені обмежена", - каже він, - найновіші ОСББ, швидше за все, будуть знайдені сусідні квартали на Далекому Сході та Західному узбіччі: У Квінс і Бруклін ми бачили, що в колишніх промислових районах уздовж набережної у Лонг-Айленд-Сіті та Вільямсбурзі, а також у центрі Брукліна, побудовано багато кондольних будівель."
Авансовий внесок і ціна
Вартість часто може призвести до процесу прийняття рішення про придбання нерухомості, а квартири пропонують привабливі авансові платежі, за яких, як правило, потрібно лише 10% від вартості покупки. Тим не менш, кондоуни, як правило, мають більш високі ціни, ніж кооперативні.
Закриття витрат
Витрати на закриття квартири вищі, ніж на кооперативі. Для детальної інформації ми попросили нью-йоркського адвоката з нерухомості Адама Стоун порівняти ці два. Ось що він придумав: для кондо на 1 мільйон доларів США з іпотекою на 800 000 доларів США, закриттям було б: страхування титулу для покупця, 4500 доларів; титульне страхування кредитора, 1000 доларів; пошук за заголовком, 700 доларів США, плата за запис, 700 доларів, податок на особняк штату Нью-Йорк, 10 000 доларів, податок на іпотечний облік NYS, 15 370 доларів. Загальна сума: 32 270 доларів США (без гонорару кредитора, який залежить від кредитора).
А для всіх, хто цікавиться, що таке податок з особняків, Стоун пояснює: «У штаті Нью-Йорк встановлено податок на трансферт у розмірі 0, 4% від ціни продажу, яка стягується з продавця будь-якого житлового майна. Він також має 1% податок на трансфер для покупців, який також називають "податком на особняк", оскільки він застосовується лише до житлової нерухомості за ціною 1 мільйон доларів або більше ".
Щомісячні збори
Власники квартир мають щомісячні рахунки під назвою "загальні збори", які використовуються для утримання будівлі - загальні площі, благоустрій, оплата персоналу та часто деякі комунальні послуги.
Власники квартир пишуть два чеки щомісяця (один на утримання будинків і один на податки на нерухомість), але часто загальна сума власника квартири є нижчою, ніж рахунок на обслуговування власників кооперативу.
Дошка
Кондо-дошки, як правило, менш вимогливі, ніж кооперативні дошки. Кооперативники мають більш тривалий процес затвердження, включаючи співбесіду. Рада директорів вирішує, чи може потенційний покупець придбати кооператив.
За словами Уорнера М. Льюїса команди Harkov Lewis в компанії Halstead Property: "З кондо-квартирою будівля може просити пакет у покупця", - каже Льюїс, - але інтерв'ю немає, і будівля має право на першу відмову (тобто вони доведеться його схвалити, або кондо має придбати його самі), це означає, що якщо у вас є підписаний контракт, якщо щось не відбудеться з покупцем (або фінансуванням), угода є такою ж доброю, як і зроблена."
Правила
Кондос, як правило, має менше правил, включаючи обмеження на використання іноземних коштів для придбання. Condos дозволяють міжнародним інвесторам купувати та орендувати свої приміщення; як правило, з деякими застереженнями, але жоден із них не може бути обтяжливим. Кондос також дозволяє квартиру здавати в оренду або здавати в оренду іншій стороні. Однак деякі асоціації квартир можуть встановити більше правил, ніж інші. Як результат, важливо, щоб потенційні покупці робили свої дослідження, щоб визначити, що є, а що не дозволяється.
Переваги покупця
За словами Гері Маліна, президента Citi Habitats, "Якщо ви хочете піти на ритм власного барабанщика - і ви цінуєте гнучкість - то кондо може стати для вас мудрим вибором. Однак розумійте, що ця свобода приходить ціною. Кондос майже завжди дорожчий, ніж еквівалентні співпрацівники. Крім того, якщо регулярно бачити нові обличчя в ліфті - це питання для вас - шукайте в іншому місці. Орендарі можуть бути поширеними в будинках квартир. Власники часто користуються перевагою більш ліберальної політики кондо."
Коопс
Взагалі кажучи, у старих, утворених житлових районах перевага кооперативів. Як пояснює Гері Малін: "Якщо вам подобаються історичні об'єкти, ви, ймовірно, опинитесь в кооперативі, оскільки майже всі передвоєнні будівлі організовані таким чином. Крім того, оскільки кооперативні будівлі, як правило, старіші від забудови квартири, вони часто розташовані в більш центральних місцях. Наприклад, майже всі житлові будинки, які проводять Парк-авеню на Верхній Іст-Сайді (головне місце будь-яким заходом), є кооперативом ».
Авансовий внесок і ціна
Як і у випадку із condo, рішення може зменшитись, скільки ви можете витратити і заощадити на початковий внесок. Хоча можна знизити лише 10% від ціни придбання кондо, кооператив може зажадати набагато більшого авансового внеску в районі від 20% до 50% від ціни покупки. Хороша новина полягає в тому, що ціна закупівлі кооперативу, як правило, менша, ніж у квартир. Хоча ціни можуть змінюватися залежно від району, в якому йдеться.
Закриття витрат
За словами нью-йоркського адвоката з нерухомості Адама Стоуна, кооператив має менші витрати на закриття. У наведеному вище прикладі для кондо-квартири, яка мала понад 32 000 доларів витрат, кооператив просто має податковий особняк у розмірі 10 000 доларів. Суттєва різниця пов'язана з тим, що кондо - це нерухомість, а акції кооперативу - це особиста власність. "Це може бути просто семантикою для деяких, але не при розрахунку витрат на закриття".
Щомісячні збори
Власники кооперативів пишуть один чек на місяць, який називається платою за обслуговування. Аналогічно квартирам, щомісячна плата спрямована на основне обслуговування майна та персоналу, необхідних для належного функціонування будівлі. Комісії за кооперативні послуги, як правило, вищі, ніж плата за квартиру, оскільки комісія часто включає принаймні частину застави на будівлю. Хоча щомісячна плата може змінюватись залежно від розміру будівлі.
Однак важливо зауважити, що технічне обслуговування та загальні збори не встановлені в камені. Будь-які великі витрати - новий дах, нове вестибюль, більше співробітників - можуть спричинити оцінку: щось, про що вирішують члени правління, і те, що рідко можна повернути назад.
Дошка
Як було сказано раніше, більшість комітетів кооперативу мають суворий і часто тривалий процес подачі заявок, який може вимагати від покупця здати фінансову інформацію, подати перевірку працевлаштування та, можливо, особисту перевірку.
Уорнер М. Льюїс команди Harkov Lewis в Halstead Property, підсумовує це: "У кооперативі не тільки у вас є гроші, щоб придбати квартиру (або фінансувати, щоб зробити це), ви також повинні бути схвалені радою. після подання заяви, яка, як правило, дуже детальна та трудомістка. Тоді, без поважних причин, покупця можуть відхилити після співбесіди чи навіть раніше, лише через щось у їхній упаковці. Я мав угоди і бачив угоди, де є нульова рима або причина для відхилень ».
Правила
Кооперативні дошки, як правило, мають більше правил, ніж презервативи, і вони можуть наказувати, коли ви можете займатися тромбоном, чи можете ви поставити святкові прикраси на двері та чи може ваш вихованець переїхати з вами. Більшість правил покликані сприяти гармонії, спокою та доброзичливості кооперативного життя.
Але правила, які відлякують деяких вітчизняних покупців, а також майже всіх міжнародних покупців, є кооперативними обмеженнями на видання суботингу - рідкість, коли кооператори можуть дозволяти акціонерам здавати квартири в оренду на будь-який тривалий період часу, якщо він взагалі є. Ще одне правило кооперативів, що робить закупівлі міжнародними організаціями неможливими, - це те, що вони навряд чи приймуть тих, чиї кошти знаходяться за межами США.
За словами Льюїса, "кооперативні організації - це створення стабільної, довгострокової групи жителів. Кондос не здається таким стурбованим ".
Переваги покупця
За словами Гері Маліна, "кооперативи - це розумний вибір для тих, хто цінує стабільність і хоче посадити коріння в будівлі. Просто запитайте себе:" Чи ви в цьому на довгий час? " Кооперативи набагато менш швидкоплинні, ніж кондос, тому вони чудове місце для життя, якщо ви хочете познайомитись із своїми сусідами. кооператив на стабільну та надзвичайно безпечну інвестицію ».
