Що таке іпотечний інвестиційний конвеєр нерухомості (REMIC)?
Інвестиційний іпотечний інвестиційний конвеєр нерухомості (REMIC) - це інструмент спеціального призначення (SPV), який використовується для об'єднання іпотечних кредитів та випуску іпотечних цінних паперів (MBS).
Ключові вивезення
- Інвестиційний іпотечний конвеєр нерухомості (REMIC) - це автомобіль спеціального призначення (SPV), який використовується для об'єднання іпотечних кредитів та випуску іпотечних цінних паперів (MBS). Інвестиційний іпотечний інвестиційний канал (REMIC) може бути організований як партнерство, трест, корпорація або асоціація і звільняється від федеральних податків.
Розуміння системи іпотечного інвестування нерухомості (REMIC)
Інвестиційні іпотечні інвестиційні фонди утримують комерційні та житлові іпотечні кредити в довіру та видають інтереси в цих сек'юритизованих іпотечних кредитах інвесторам. Подібно до заставлених іпотечних зобов'язань (РМО), REMIC об'єднує різні індивідуальні іпотечні кредити в пули на основі ризику та строку погашення, згодом випускаючи облігації або інші цінні папери інвесторам. Потім ці цінні папери торгують на вторинному ринку іпотечного кредитування.
REMIC були вперше дозволені чинним Законом про податкову реформу 1986 року. Провідний фонд іпотечних інвестицій може бути організований як партнерство, траст, корпорація або асоціація. REMIC - це суб'єкти, звільнені від оподаткування, але інвестори все ще підлягають оподаткуванню індивідуального доходу. Статус звільнення від оподаткування REMIC може бути втрачений, якщо позику в його пулі буде замінено на іншу позику. Федеральні постанови вимагають, щоб позики в даному пулі були постійними. Іншими словами, позики не можуть бути суттєво змінені або замінені на різні позики новими умовами.
Фенні Мей та Фредді Мак - одні з найвизначніших емітентів REMIC.
Проблеми з іпотечним інвестиційним об'єктом нерухомості (REMIC)
Можна обмежувати позики на комерційну нерухомість, які були сек'юритизовані REMIC. Якщо власник нерухомості був зацікавлений у вдосконаленні майна, на яке поширюється така позика, він може зіткнутися з обмеженнями, які заважають їм вживати заходів. Заплановані оновлення можуть суттєво змінити вартість застави, яка забезпечила позику, що не було б дозволено. Були внесені пропозиції щодо зміни норм, які обмежують та обмежують такі оновлення. Наміром було дозволити власникам нерухомості за комерційними позиками, що сек'юритизовані REMIC, робити вдосконалення та удосконалення, щоб зробити свою нерухомість більш привабливою для ринку.
Наприклад, Законом про вдосконалення іпотечних інвестицій у покращення інвестиційної нерухомості 2009 року було запропоновано законодавство, введене в Конгрес. Метою проекту було оновити правила REMIC, щоб власники нерухомості у проблемних активах нерухомості могли змінювати свою власність. Вона була спеціально зосереджена на кваліфікованій іпотеці та майні викупу в Програмі усунення проблемних активів (TARP).
Запропоноване законодавство містило декларацію про те, що зміни власності на таких умовах не розглядаються як заборонені операції, визначені Службою внутрішніх доходів. Інтерес до REMIC і надалі розглядатиметься як регулярний відсоток, а доходи, які були отримані за рахунок зміни власності, оброблялися б такими ж, як і якщо вони надійшли через кваліфіковані іпотечні кредити.
